原標題：豬年房價漲還是跌？地方“兩會”給出答案

新一年各地針對房地産市場的政策基調怎麼定？

中證君梳理近日地方“兩會”政府工作報告發現，各地2019年將繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保證房地産市場平穩健康發展。防範房地産領域風險也成為重點表述。與此同時，各地也加強住房租賃市場的培育力度，一些省份將出臺具體措施，繼續鼓勵住房租賃市場的發展。

業內人士表示，從各地兩會的政策基調可以看出，堅持“房住不炒”的定位十分清晰，防範風險也屢被提及。因城施策方面，個別庫存充足，房價穩定，調控壓力較小的城市，或將出現政策上的微調。加快培育住房租賃市場，或成為一些地方樓市轉型發展的關鍵點。

堅持“房住不炒”

大多數省份依舊強調繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保證房地産市場平穩健康發展。

中原地産首席分析師張大偉表示，2018年年末召開的中央經濟工作會議也繼續強調“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，代表了住房市場的整體調控力度將依然維持之前從嚴狀態。各地兩會政府工作報告中再次強調相同的表述，顯示在遏制房價上漲的決心上，中央和地方是一盤棋。

就此，各地在政府工作報告中也給出了保證房地産市場平穩健康發展的多種措施。

一些省市在土地環節繼續加快供應，確保庫存保持在合理區間。以北京為例，北京市政府工作報告指出，2019年將完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項目開工建設和入市步伐。

截至1月28日，北京已完成14宗住宅用地出讓。而梳理北京市自然資源和規劃委員會的土地出讓公告來看，還將有14宗住宅用地將於近日出讓。

張大偉表示，2019年北京不僅將有5萬到6萬套左右的限競房入市，按照目前的共有産權土地看，預計入市的體量也將超過4萬套。較為充足的市場庫存，有利於房價穩定在合理區間。

一直強調減少房地産依賴的海南省在2018年樓市調控上交出了一份精彩的答卷。海南省住建部門負責人在海南省兩會期間透露，2018年海南房地産開發投資達1715億元，比上年減少了16.5%；房地産銷售面積1400萬平方米，較上年減少了近1000萬平方米。“目前房屋均價是14500元/平方米，從2018年2月開始基本維持在15000元/平方米的水準，可以説遏制了房價進一步上漲的局面。”該負責人透露。

2019年，海南省在強調繼續堅持“房住不炒”定位的同時，也強調要出臺引導房地産轉型發展的配套政策，保障企業合法權益。消息人士表示，海南省將研究出臺全域限購後引導房地産轉型發展的配套政策。

貝殼研究院院長楊現嶺表示，2019年，各地樓市調控的大方向是落實“一城一策”。有的地方房價上漲壓力大，庫存不足，政策上也會堅決落實‘房住不炒’目標。而有的地方經濟下行壓力大，庫存充足，在樓市穩定的前提下適度放鬆也是有可能的。

防範風險十分重要

2019年各地兩會還著重強調防範樓市可能出現的風險。

河南省政府工作報告提出，將高度關注房地産領域金融風險。陜西省政府工作報告也提出，推動房地産市場平穩健康發展，有效防控房地産領域風險。

有觀察人士表示，房企負債水準、現金流狀況以及炒作資金進入樓市等都是房地産領域可能出現的風險。

房企方面，中原地産研究中心統計數據顯示，2019年1月來，房企公佈的融資事件超過70宗，合計金額超過1600億元，刷新2018年1月來的融資月度新高。張大偉表示，2018年雖然房地産企業銷售依然刷新歷史記錄，但房地産企業銷售業績漲幅逐漸放緩。而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地産企業對資金的需求更加迫切。“這種情況下，房企更關注資金鏈的安全，拿地預計將更加謹慎。越來越多的房企抓緊窗口期加快融資。應對未來的還債高峰期。”

各房企2019年預計銷售增速

現金流方面，中金公司研究報告認為，2019 年房地産行業資金面趨緊，但無系統性風險。該研究報告進一步表示，房地産行業境內外公司債、ABS 等債券到期量2019年將同比增長逾 50%，達到約9000億元，開發商現金流壓力增加。

嚴防資金進入樓市也成為監管部門關注的重點。近日，中國銀保監會相關負責人撰文強調，要進一步完善差別化房地産信貸政策，堅決遏制房地産泡沫化。

恒大研究院首席研究員夏磊表示，當前的調控成果來之不易。庫存已降至歷史低位、部分城市仍有房價上漲壓力、居民杠桿大幅提升引起監管層重視。因此，“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”仍將放在突出位置。

棚改下滑住房租賃是關鍵

從今年各地兩會政府工作報告的表述來看，完善住房保障體系、加快培育住房租賃市場發展依然是各地著力解決住房問題、保障民生的重點工作。

完善住房保障體系方面，各地提出了2019年棚戶區改造、政策性産權住房等方面的目標。

北京市提出，2019年，將多渠道建設籌集租賃住房5萬套(間)、政策性産權住房6萬套，完成棚戶區改造1.15萬戶。福建省提出，完成棚戶區改造4.5萬套。四川省提出，改造城鎮危舊房棚戶區15萬套、農村危房11萬戶、農村土坯房30萬戶。安徽省提出，新開工保障性安居工程21.45萬套，基本建成10.19萬套。河南省提出，新開工棚改安置房15萬套左右，更好解決群眾住房問題。

從棚改數量上看，各地2019年將出現一定下調。業內人士表示，結合2015年至2018年數據看，全國棚改實際完成數量都在600萬套以上。棚改在經過多年發展後，出現一定程度下滑也在合理範疇。

多位受訪專家也表示，2019年，住房租賃市場的相關政策將成為各地推進房地産市場平穩健康發展的重要抓手。

天津市政府工作報告指出，將增加長期租賃住房供應，大力培育和發展住房租賃市場。

海南也提出大力發展住房租賃市場，鼓勵發展分時度假、線上租賃、房屋分享等共用經濟商業模式及經營性旅居物業，並積極完善住房保障和供應體系，加快建設面向本地居民和引進人才的商品住房和租賃住房。

夏磊表示，根據住建部等部委2017年8月印發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》時間表， 2017 年 11 月前，北京、上海等13個試點城市編制實施方案上報、2019 年 11 月前試點城市中期評估、2020年底總結試點工作並形成可推廣經驗。 預計相關城市將將加大力度建設租賃住房，保障房源供應。

近日，上述13個試點城市更是擴圍至18個。

張大偉表示，過去兩年，住房租賃市場持續被關注。近日召開的全國住房和城鄉建設工作會議也提及了補齊租賃住房短板。因此從市場趨勢看，租賃將成為政策鼓勵的房地産發展方向。