2019年剛過9天，香港就發生了9起購房違約案例。這個數量，相當於2018年一個季度的違約數量，也已經與2017年全年的違約數持平。

歸咎違約量激增背後的原因，不僅有因房價斷崖式下滑而引發的港人對香港樓市信心的喪失，也摻雜著銀行加息、股票動蕩等因素。這個一直被視為“亞洲房價之最”的城市，正在經歷一場“不能承受的樓市之輕”。

連漲28個月變連跌4個月   

香港樓市小陽市中斷

1998年，是香港樓市一個慘痛的回憶。亞洲金融風暴加上“八萬五”建屋計劃，使得香港房價從1997年時的高峰位跳水式下跌，一年裏同比跌出28.2%，且一路跌到了2003年。

到了2003年SARS期間，香港私人住宅售價指數已經跌至了與1991年時持平的61.6。當年7月時候，更是跌到了58.4的谷底。6年間，累計跌了七成。

這一段回憶，是港人斷斷不想再憶起的。

2003年7月後，香港樓市開始谷底反彈。2004年之後，香港政府的房地産政策大轉向，樓市正式復蘇。加上同時期裏美國、歐洲、中國內地樓市皆處於快速上漲期，這也鼓勵了香港樓市上漲。

這一漲，就是15年。雖然期間也遇到過週期性的小震蕩，但震蕩期基本不超過半年，哪怕2008年全球金融風暴期間，其下調區間也只是從2008年7月到2009年3月。整體大週期上能算得上是超級牛市。

香港也因此連續8年被排為全球最難負擔樓價城市之首，瑞銀甚至直指其為全球20個大都市中房地産泡沫指數最高的城市。

數據顯示，2003年7月-2018年7月，香港私人住宅價格指數已從低谷的58.4，上升到了394.8，漲幅為5.7倍，其中港島、九龍、新界的A類私人住宅漲幅分別達到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均漲幅均在10%以上。

其中，從2016年4月到2018年7月的這28個月，是一個連續爬升的小陽市，且指數已連續21個月創新高，累計漲幅達45.47%。

但到了2018年8月，這個小陽市中斷了。香港差餉物業估價署公佈數據顯示，2018年8月，香港私人住宅售價指數報393.9，按月微跌0.076%。其中，中小型單位樓價指數報397點，按月微跌0.025%；大型單位樓價指數報331.1點，按月跌0.57%。

中原城市領先指數統計的具體成交量價數據顯示，2018年8月份香港一手住宅登記錄1474宗及180.4億元，較7月份的1739宗及348.4億元下跌15.2%及48.2%；二手住宅登記則錄得3085宗，總值268.5億元，較7月份的4032宗及362.0億元下跌23.5%及25.8%。

所有口徑的數據都折射出一個轉捩點的來臨，但當時並沒有人能猜到這一次的回調會持續多久，是一個月，還是半年，一年？大家對香港樓市依然抱有憧憬。深圳中原在去年8月的報告中還寫到：預計在9月份，市場陸續消化新房策的影響，會有更多新盤推出，加上高鐵通車這個利好因素下，期望能夠帶動樓市的氣氛，讓一手交投量及金額止跌回升。

但到了9月時，香港私人住宅售價指數進一步下跌，報389.5；10月時，報380.3；11月時，報366.3點。

據香港土地註冊處數據，香港11月住宅銷售額260億港元，較2017年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷售量2635套，2017年同期為5694套，同比下降54%。

地王流拍 豪宅棄購

香港物業投資從吃香到難咽    

私宅指數連續4個月下跌，加上成交量價的同比折腰，交易端的涼意，開始逐漸傳導至投資端。

去年10月17日時，香港地政總署公佈通知，位於香港山頂文輝道鄉郊建屋地段第1211號用地的招標，因為地價標金未達到政府就該用地所定的底價，政府不接納此前接獲的 5 份標書，地塊宣告流拍。

據悉，上述地塊佔地約18.94萬方尺(約2.1萬平方米)，為8年多以來首次出售，屬極罕有的大型超豪宅項目。市場估值約242.59億至485.18億港元，被視為“準地王”。共有新鴻基地産、恒基地産、長實集團、嘉華國際，及九龍倉+新世界發展+信和置業+南豐集團+華懋集團+中國海外發展聯合體5家企業參與競投。但最終，他們給出的報價均沒有達入境府就該用地所定的底價。

而反觀半年前，香港的土地市場還是各家追捧，地王逐出——

2017年2月，合景泰富聯手龍光地産，花費168.55億港幣拿下香港鴨脷洲地塊，打破香港近20年單幅地塊總價紀錄。

5月16日，位於香港中區美利道的內地段第9051號商業用地，由恒基兆業以232.8億港元摘獲，樓面地價為50064港元/平方英尺，總價及單價均創香港特區政府賣地紀錄。

5月31日，香港地政總署公佈，位於九龍啟德第1F區2號地盤的新九龍內地段第6556號的用地，以港幣246億批予合裕發展有限公司（母公司：南豐發展有限公司）。香港總價地王不到半個月就被刷新。

2018年5月時，新鴻基地産以251.61億港元競得啟德第1F區1號地盤，再度奪位香港史上總價地王。

碧桂園、萬科、恒大、中海、龍湖、世茂房地産、龍光、合景泰富、奧園、雅居樂、深圳控股、海航等諸多內地房企，也都在2017年-2018年上半年裏踴躍地南下香港獲取項目。

其中，2017年11月時，世茂房地産等共五家發展商聯手以近173億港元投得的長沙灣臨海地，是2017年內香港4總百億級土地出讓的其中一例，也是當時的全港最貴住宅土地。

個人物業方面，也同樣遭遇了硬著陸。

2018年10月22日，沙田九肚山一處房産以1300萬港元的價格成交，虧損約68萬港元，為區內首宗“流血”出售案例。

據了解，2015年1月，賣家以1305.98萬港元購入這一房産。去年12月，賣家以1820萬港元的價格掛牌出售，今年5月降價至1650萬港元，上月又連續兩次降價至1450萬元仍無人問津。直到10月22日降到1300萬港元才得以成交，而這一價格較最初掛牌價已降低520萬港元，降幅接近30%。

而已經談妥的買賣，也因價格變動頻繁出現變數。開年僅9天，香港就已經發生了9起棄購案，其中最大的一例，購房人因棄購而需損失的定金高達3600萬港元。

1月11日時，據南華早報報道，一名買家2018年12月31日時原本計劃以7.22億港元購買香港尼克爾森山頂項目（Mount Nicholson）的16號屋（7978平方英尺）。然而在交完3609.41萬港元定金（總房款的5%）後，該豪宅的總價已一個月內跳水跌至6.5億港元，買家憤而選擇棄購。

報道稱，被棄購的房産位於全亞洲最昂貴的地段，是山頂豪宅Mount Nicholson的一套三居室豪宅，擁有私人花園、屋頂平臺和游泳池配套。在2018年12月31日時，這套房産以每平方英尺90484港元單價出售（約合每平方米85萬元人民幣）。而Mount Nicholson的聯合開發商會德豐（Wheelock & Company）也對外明確表示，已交納的定金將不會被退回。

多個機構看跌 政府支援回調

香港樓市將遇15年來最大調整週期？   

從交易端到投資端的各種不穩定個案，為香港樓市這一輪調整曲線加重了墜落節點。外加大陸經濟放緩、國際貿易摩擦加劇、各大股市走勢疲軟，以及香港2018年6月之後空置稅新措施、加息等新政的出臺，一系列影響因素交匯下，各大機構接連喊跌香港樓市。

投資銀行里昂證券認為，經歷了多年上漲後，隨著市場人氣急劇下降，香港樓價將大幅下跌。該行預測，香港的房地産市場正經歷十五年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊著香港樓市。隨著居民對房價的負擔能力下降以及可能惡化的市場情緒，預計未來一年房價會出現15%的回調。

標普表示，香港政府于6月推出空置稅新措施後，在供應增加及購買氣氛轉差下，再加上香港息口上升，以及貿易戰帶來經濟不明朗，相信會進一步影響樓價。“香港流動性過剩況將結束，令香港樓市出現轉捩點，由2018年第三季高峰計，未來12個月本港樓價會跌5%至10%。”

仲量聯行香港董事總經理曾煥平表示：“近年來，香港各區域市場越來越仰賴於中資企業來港擴張的需求來支援其區域增長。時移世易，中美貿易摩擦加劇將對香港的經濟及樓市造成一定打擊，加上國內經濟增長放緩，我們預期香港住宅價格將於2019年底前下跌15%，香港長達10年的樓市上升週期將告完結。”而如果中美貿易摩擦持續惡化或股市繼續下滑，仲量聯行方面預測香港住宅均價跌幅或將高達25%。

高力國際香港估價及諮詢服務高級董事鄭亥延也在《2019年香港物業市場展望》中指出，香港房地産市場步入調整期，但市民對住宅需求強勁，預料2019年下半年住宅市場將會回穩，全年樓價下跌3.8%。

連已退休的李嘉誠，也在1月11日長實集團晚宴上極力勸説投資人，“2019年世界經濟很複雜，大家都要小心點。香港經濟不太好，香港樓價跌也是正常，經濟都在低增長。香港房地産市場今年或有更大的波動。香港人買來自己住，分期付款沒有問題的話，那麼你應該買，因為買來住，但是千萬不要買來炒，波動厲害的”。

當然，也有看多的。

美銀美林發表研究報告表示，由於今年利率前景較為良好，環球經濟增長轉弱；該行預計香港樓價將繼去年8月至12月自高位調整7.5%後，到今年第二季開初將進一步調整5%-10%，而後找到價位支撐。

摩根士丹利更是認為，2019年買家將開始釋放被壓抑的需求，今年香港樓價可能上漲2%。

已經進港的內地房企，因為整體投資額並不大，對於香港樓市的這一輪調整心態則平和許多。龍湖副總裁胡若翔分析認為，香港之前的市場太瘋狂了，回調很正常，這一輪調整確實影響了對龍湖在港項目前景的過高預期，不過總體是安全的，因為龍湖當年拿地的價格相對不高。他對後市並不悲觀，認為市場會逐漸走穩。

對於香港樓市的這次回調，香港政府方面則態度堅決，無意援助。

2018年12月10日，香港特別行政區行政長官林鄭月娥在出席“香港經濟峰會2019”時明確表示，雖然近4個月來，香港房價下跌了3.7%，但這個調整幅度遠遠未能抵銷2018年的升幅，更不要説由她上任以來，即7月1日後的升幅，“所以若有人存有任何幻想，看到樓價跌，政府便會出招救市，可以不用想了”。

而1月6日，香港財政司司長陳茂波也發表文章稱，雖然樓價下跌，但香港政府短期無意放寬稅收等管制措施提振樓市。