近日，戴德梁行對2018年廣州地産市場進行了全面回顧並對2019年行業趨勢進行預判及展望。戴德梁行指出，相比2018年房地産板塊的舉步維艱，廣州大宗物業交易市場規模突破240億元人民幣，連續三年攀新高；甲級寫字樓需求旺盛，業主方市場特性日趨凸顯，空置率創近十年來新低；零售市場亦表現活躍，從新零售品牌到服飾、餐飲、家居等傳統零售均積極布點，遍地開花。

大宗交易市場：連續兩年破200億規模 新興區域漸受追捧

2018年廣州大宗物業投資市場共達成22宗交易（單宗成交金額1億元以上），投資總額高達240億元人民幣，連續兩年突破200億規模，持續3年創新高。

▲2016-2018年廣州大宗交易市場成交額一覽，數據來源：戴德梁行資本市場部。

在所達成的交易中，辦公物業以逾60%的交易量佔比，及總投資額161億元，成為最受歡迎的物業投資類型。其中，資産包交易越來越盛行，緊隨其後的是商業物業，投資總額高達47億元。

戴德梁行廣州資本市場部助理董事雷海鳴表示，從近年的交易結構組成來看，內資投資者仍佔據較大比重，2018年由於去杠桿等調控，內資放緩了投資腳步。外資投資者近年對廣州大宗物業投資均持有積極態度，佔比呈現顯著增長趨勢，是外資採取分散風險、全球化投資策略的體現，如外資機構以11.7億元收購越秀新都會近5萬平方米商辦物業。另一方面，政府背景的內資投資者在大宗交易市場亦有所收穫，如合景泰富將逾11萬平方米的合景星輝廣場寫字樓項目出售予政府投資方。

▲2016-2018年廣州大宗交易市場交易結構組成，數據來源：戴德梁行資本市場部

數據顯示，從2017至2018年，大宗交易有從核心區域如天河、海珠、越秀及荔灣，向新興區域如南沙、番禺及黃埔等擴展的趨勢。廣州南站作為粵港澳大灣區黃金走廊上連接多城的交通樞紐，隨著廣深港高鐵的全面通車，迎來了更多投資機遇，如佳寧娜集團控股有限公司以2.4億元買下萬科世博匯逾9000平方米的寫字樓項目。大灣區內多城經濟共建時代的開啟，將為廣州大宗物業交易市場帶來更多可能性。

▲2017-2018年廣州大宗交易區域構成，數據來源：戴德梁行資本市場部

雷海鳴預測，未來，在持續的去杠桿趨勢及資管新規下，內資企業融資成本提高且融資渠道受限，但政府背景的投資機構有融資優勢，將繼續參與大宗交易。近期的中美貿易戰並未對大宗交易市場帶來顯著影響，而人民幣貶值的匯率波動恰逢其時成為外資尋求人民幣資産投資機會的動力，而廣州作為粵港澳大灣區的核心城市之一，發展潛能無限，將成為投資者重點關注的市場。

土地市場：量跌價漲 土地出讓金創下歷年新高

2018年，因全市土地供應同比下降22.7%,導致土地成交面積同比下滑15.1%至923.2萬平方米。全市樓面地價同比大幅上漲43.2%至6,043元/平方米,拉動全市土地出讓金創下歷年新高。週邊區域包括增城、黃埔及南沙區等皆為土地成交的主力軍，成交面積佔比全市的82.8%，同比下降8.4個百分點；中心城區土地成交面積同比顯著增長65.8%，民生保障用地（住宅及基礎設施）貢獻最大。

▲廣州歷年土地成交情況，數據來源：中國指數研究院，戴德梁行研究部整理

住宅用地方面，廣州同比增加44.6%的土地供應來穩定供求關係，全年共推447.2萬平方米，成交面積同比增加45.8%，成交樓面價同比下跌7.5%至11，547元/平方米。受國際金融城PPP項目影響，其他用地樓面價急升6.2倍，推升全市地價。

戴德梁行華中區研究部主管袁雪玲指出，廣州交通樞紐類用地大幅增加，將強化其在灣區中的交通樞紐地位併為多個潛力TOD項目賦能；科企與房企強強聯手推進産城融合；商辦用地多為定向出讓，是政府推動招商引資、引導産業落戶的重要策略；人才爭奪戰呈現白熱化趨勢，政府加速推出純人才公寓，以期在搶人大戰中佔據優勢。

住宅市場：新房供應加大 成交量穩價升

2018年，全市新房供應加大，新房銷售面積微升1.5%，銷售均價同比大幅增長23.7%至20,354元/平方米。同期，全市新房供應量增幅顯著，中心城區同比增幅高達109.2%，其中荔灣區新增供應領先中心五區，為去年同期的4.8倍。得益於多個熱門板塊放量入市，中心城區新房成交量價齊升， 2018年總成交面積共計約210萬平方米，約為2017年的2.2倍。而成交均價方面，越秀、白雲、荔灣及海珠成交均價皆有攀升。二手房市場遇冷，2018年1-11月成交面積同比下降逾33%，而番禺區二手成交量不跌反升，同比上漲14.3%。

▲2017及2018年廣州新房供應情況，數據來源：中國指數研究院，戴德梁行研究部整理

袁雪玲分析，2019年房地産板塊將以政策調控來維持市場供求關係的穩定，國家住建部提出的2019年工作目標“穩地價、穩房價、穩預期”將成為新一年住宅市場的重要維穩基調。多種類住房的供應體系將逐漸成型，公租房、共有産權房、租賃住房等多個供應渠道將更加成熟；為加強市場監管力度，將有更多調控政策出臺，有望進一步改善市場交易環境；嚴打雙合同及個稅改革利好的發佈可有效減輕買家的資金壓力，剛性需求將得到支撐。

寫字樓：租金創新高 業主“説了算”

2018年，廣州甲級寫字樓市場全年僅有3個新增供應項目入市，包括保利中悅廣場、保利琶洲灣天幕廣場及廣州報業文化中心，共計約28.1萬平方米，均集中在琶洲商務區。至2018年末，全市甲級寫字樓年末存量為485.9萬平方米。在新增供應有限的情況下，市場存量持續去化，全年凈吸納量約為31.9萬平方米，拉動全市空置率同比下降2.4個百分點至5.6%，創近十年來新低。因有限的供應量，業主在租金水準上保有較強優勢，年末全市平均租金同比上升6.9%，達194.1元/平方米/月。

▲2018年廣州甲級寫字樓新增供應，凈吸納量和空置率

縱觀全年，琶洲商務區是當之無愧的“吸納冠軍”，全年凈吸納量約為22.4萬平方米，佔比廣州全年總量的逾70%，年末平均租金同比上漲14.1%。向來是企業必爭之地的珠江新城商務區亦表現亮眼，年末錄得平均租金同比上漲9.3%。聯合辦公概念深受企業主認可，商務中心及聯合辦公運營商加速佈局廣州寫字樓市場，WeWork、Funwork均落地廣州首個營業點，積極擴張版圖。

2019年，廣州甲級寫字樓市場預計將迎來約74.5萬平方米的新增供應。其中，琶洲商務區將迎來包括阿裏、唯品會等多個網際網路總部項目的交付，進一步拉動琶洲商務設施配套的完善，並吸引更多網際網路、科技類企業入駐。重金打造的國際金融城，明年將以第一批甲級寫字樓的面市，揭開該區域騰飛發展的帷幕。

▲廣州甲級寫字樓市場新增供應情況

零售：購物中心調整力度加大 拍照經濟正當紅

2018年廣州優質零售市場迎來5個項目交付，共有約45.5萬平方米新增供應，主要集中在白雲商圈。截至第四季末，主城區優質商業空置率維持在8.1%，平均租金816.3元/平方米/月。

▲廣州零售市場新增供應情況

購物中心陸續加緊租戶結構調整的腳步，引入社交屬性及體驗性更強的商戶來吸引人流。如保利時光裏（原保利中環廣場）、太陽新天地等，相繼改善商場美陳和動線，並引進受年輕消費者歡迎的品牌，通過升級租戶結構來拓寬客群。拍照經濟席捲而來，各大購物中心紛紛發力，聯合舉辦主題展覽，製造話題吸引人流拍照打卡，如天環引進的大型熊本熊主題活動展及藍精靈“魔幻花園”世界巡迴展、萬菱匯打造的“屁桃家族的聖誕趴”、百信廣場的“小豬佩奇繽紛假日”等。

戴德梁行預測，2019年廣州優質零售市場將有6個購物中心，合計約64.2萬平方米的新增供應面市，皆集中在白雲、番禺等非核心商圈。租賃需求依然旺盛的核心商圈，在無新貨供應的情況下，將加快租戶及業態調整的腳步，引進新興品牌打造個性化、差異化營運。