“專題回顧 | 轉型升級·質變地産——第十屆地産中國論壇 ”

中國網地産訊 2019年1月10日下午，由中國網際網路新聞中心•中國網地産主辦的“第十屆地産中國論壇暨2018中國房地産年度紅榜頒獎典禮”在北京隆重舉行。在以《新週期下的企業發展之路》為主題的論壇中，各路大咖共同探討房住不炒的市場環境下，房企的應對策略。

因城施策的背景下，不同城市的城市資源、經濟發展、政策差異、人口流動趨勢都導致房地産的區域性特徵日益明顯,城市間的分化仍在繼續。基於此背景，房地産企業如何利用城市佈局找到新的發展機會? 

對於此問題，億翰股份董事、億翰智庫首席研究員張化東表示，房企尋找新的發展機會最重要的還是基於企業的DNA的因素，每家企業都要認清自己能做哪些市場，哪些市場不能做。

以重慶市場為例，張化東認為，金科龍湖等深耕重慶的房企已把重慶的産品做到極致了，可能一萬塊錢的産品還是套內的面積的價格，能做到如此必定存在房企對佈局城市的深耕以及當地市場的了解。如果一家不知道重慶市場的情況的開發商進駐，可能四千五千塊錢拿的土地，最後卻不能得到好結果。因此，張化東強調，一定要清楚自己能做什麼，而不是這個市場怎麼樣，一定要結合企業維度去考慮佈局發展問題。

“每個企業的資源不太一樣，佔有的資源不一樣，有的企業有前期的土地儲備，可能會結合土地的地緣性深耕來發展。” 珠江投資華北公司住宅事業部總經理、天津城市公司董事長趙津對於張化東的觀點表示贊同，從整個城市來分，大概大家分配的規律很簡單，在中國一般就是中國特色的政策導向，中央前一段時間有19個城市群的建設，這就是核心。政策導向的支援，就會很明顯。

趙津強調，一個城市的規劃是最關鍵的。“我們在珠江做了很多城市更新，感覺到一個城市再有發展要根據城市規劃，在規劃裏已經鎖定了規模、配套、教育等資源。”通州的規劃130萬新城裏來倒推0.65的配套指標，只有0.65里配産業集群，商業服務、工服、醫療教育裝進來，整個大的城市規劃來源於政策導向，區域規劃，人口導向。沒有人口，留不住人，做所有房地産跟産業結合不到一起，也很難有長期發展。

“因城施政提出來，對全國化佈局開發商來講都是挑戰，一個是企業緯度，要對企業本身認清楚。” 鴻坤地産集團品牌及市場行銷部總經理張羽晴表示，除對自身有清醒認知之外，佈局城市宏觀政策，規劃也要心中有數。

談及因城施策中間環節，張羽晴表示在大背景下，開發商品到底要不要進，進去什麼地能拿，能做什麼産生，信貸政策都會導致推盤節奏發生變化。房企想在全國化佈局下尋求進入並獲取機會，必須要對城市的政策有非常深刻的研究才能贏得當地的市場和客戶。

對於城市佈局中需求新的發展機會，金科也有自己的發展策略，目前集團的佈局聚焦在二線和強三線城市，一四線城市輔助。

對此，金科集團品牌中心總經理姚科強調，按照國家大的城市群建立，建立了金科自己的“三圈一帶”策略，對區域的城市的確定，保持區域的定力，鎖定核心25城。金科也對客群進行了研究，發現客群發展方向越來越年輕化，也越來越中産化，也越來越個性化，以及對於健康的追求的四化。

姚科還強調，“要聚焦，不是城市越多越好，因為資源是有限的。同時還要做到在戰術動作上進行創新，對於産品業態上進行延展。在區域管理層面做有把握。還要産品運營管理好，特別資源可以進行傾斜。”