樓市沒有終點。住房制度改革與國家改革開放同步，遠至1998年以來的房改二十年，2008年以來的跌宕十年，2019年往後的未知十年，地産行業的發展道路註定是不平坦的。如何讓房子真正回歸居住屬性，還有一段很長的路要走。

各種博弈背後，有些事情已然明瞭。“宏觀經濟社會發展速度放緩，已不再支援過度擴張的發展模式，房地産行業要走可持續的高品質發展之路”，在接受中國網地産專訪時，清華大學房地産研究所所長劉洪玉説：“為實現房住不炒，選擇符合中國國情的模式，建構中國特色的住房制度和長效機制，這很有必要，也很重要。”

轉折：告別速度優先，謀求高品質增長

歷史總是驚人的相似，卻又永遠不會簡單重復，十年前的黃金時代難重來，高增速逐漸變為最熟悉的陌生人。

然而，對於房地産，無論你是愛也好，恨也罷，它都矗立在那裏，不可忽視。1998年深化住房制度改革後的二十年間，房地産投資對中國經濟增長功不可沒。有數據顯示，2017年房地産開發投資佔GDP的比重為13.3%，房地産及上下游相關行業，對中國經濟的整體貢獻超過30%。

擁有房産也成為中國居民積累財富最重要的途徑，沒有之一。房地産資産佔城鎮居民家庭整體財富的比重已經超過了65%。劉洪玉向中國網地産娓娓道來的是，自2008年以來的驚心動魄的地産十年的發展脈絡。

國際金融危機爆發後的2008年末，國家啟動了四萬億經濟刺激計劃，大部分流向了房地産，房地産市場快速被激發。一方面，在四萬億投資的刺激下，2009-2013年，房價在這5年間快速上漲，40個重點城市的房價平均上漲了一倍，4個一線城市和熱點二線城市的上漲幅度則超過一倍；另一方面，刺激計劃實施後的2010年4月，40個重點城市的房價就上漲了49%，因此政府自2010年起，就開始了新一輪的市場調控，並開始實行限購和差別化的信貸與稅收政策，到2013年，各類市場調控措施，尤其是限購限貸政策進一步升級，被稱為“史上最嚴厲的調控”。

一線城市和熱點二線城市在嚴厲的調控政策作用下，交易量萎縮、價格上漲速度放緩，房企開始大規模進入沒有限購的三四線城市，令三四線城市的市場庫存迅速增加。

《淮南子·道應訓》中説，夫物盛而衰，樂極則悲。“一二線城市住房需求量大，但新增供應少，價格持續上漲；三四線城供應大量增加，但需求明顯不足，庫存壓力越來越大”，劉洪玉回憶道。三四線需求不足導致的後果是，自2012年開始，三四線城市庫存就達到了歷史峰值。2015年，中央在供給側結構性改革的過程中，要求以三四線城市為重點消化房地産庫存，既有促進宏觀經濟持續增長的原因，也有房地産市場本身發展不平衡、三四線城市庫存壓力大、政府財政壓力大等原因。

供給不足的一線和熱點二線城市在去庫存政策刺激下出現了新一輪的房價快速上漲，而三四線城市，則在一線和熱點二線城市房價快速上漲的帶動下，在去庫存政策和棚改政策的刺激下，也在消化庫存的同時，實現了住房價格的輪動上漲。

 “從2015年去庫存開始，從一二線城市到三四線城市房價上漲逐級傳導，各種類型城市的房價差不多都翻了一番”，劉洪玉説：“在這個過程中，房地産市場又一次比較成功地發揮了它的經濟功能，對短期內的經濟增長和財稅增收等做出了重要貢獻。但住房價格與經濟社會基本面因素的背離程度更加嚴重，房地産市場風險也進一步集聚，成為經濟社會持續健康發展的一大隱憂”。

也就是説，此時的房子，不僅掐住了國人的腳踝，更掐住國民經濟的命門。房價非理性上漲給經濟社會發展帶來的負面效應逐漸顯現：地方政府越來越依賴賣地收入和房地産稅收，住房越來越脫離其居住屬性成為百姓追逐的投資品，住房租賃市場、房地産金融創新等都因房價上漲過快、與租金嚴重背離而難以發展，高企的房價也越來越成為影響人力資本城市間流動的重要因素。減少經濟發展對房地産的依賴度，完善房地産市場調控，更是十分必要與迫切。

如今，宏觀經濟社會發展速度放緩，已不再支援過度擴張的發展模式了，“由過去的快變慢，雖然仍然存在大量的住房需求，但這些需求更強調品質和差異化。對於房地産企業來説，未來不再是簡單的買地蓋房子賣房子，跑得快未必就發展的好，要從速度優先慢慢向穩定優先轉變”，劉洪玉説，未來，房地産企業的能力要向房屋空間的資産管理和運營服務拓展。

未來：完善住房制度，建立長效機制

目前的房地産市場存在諸多失衡問題，如地價與房價失衡、租金與房價失衡、投資投機需求與使用需求失衡等。忽視住房的居住屬性把住房過度金融化，是導致這些失衡的重要原因。在高增速時代轉向高品質發展之時，地産對增長的拉動效應也在減弱。如何通過實現高品質的城鎮化，通過妥善解決新市民和新就業大學生的住房問題，催生新的投資和消費需求，從而實現經濟社會的持續增長，是擺在我們面前的一個重要任務。

堅持房住不炒的定位，一是要完善基本住房制度，二是要構建促進房地産市場穩定的長效機制。早在5年前，中共十八屆三中全會上，《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》中就提出，研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構。這實際上就是在構建政策性住房金融體系，而住房金融制度是基本住房制度的重要內容。

因為，住房公積金覆蓋率存在缺陷，較多覆蓋的是體制內人群，比如黨政機關、國有企業、事業單位，沒有公積金的新進城市人口難以企及。住宅政策性金融機構，就是為了解決現有住房金融體系，即一般商業銀行貸款、公積金貸款無法覆蓋到的，中低收入人群的住房貸款需求。“不管是賣的房子還是出租的房子，它一方面可有效降低開發建設成本，另一方面能夠提高特定人群的住房支付能力”，劉洪玉説。

在這五年間，關於政策性住房金融機構，只有零星進展。為了支援保障安居工程，中央成立了住房金融業務部，專門為棚改項目提供金融支援，由國開行提供貸款，通過信貸便利，籌措PRS，每年以一萬億的低息貸款支援開發建設。而消費端金融支援依舊是公積金，至今未邁出改革的步伐。

到底如何發展政策性住房金融機構，主要有銀行和非銀行兩種方案，目前還尚未形成定論，達成共識是構建政策性住房金融機構的第一坎。最理想的方案是借鑒美國經驗，通過建立完善住房金融監管和擔保保險體系，利用商業銀行體系來傳遞公共住房金融服務。但監管能力建設、擔保保險體系建設也並非易事，況且2008年美國次貸危機表明美國模式也存在很多缺陷，也有局限性。

“以現有住房公積金體系為基礎，在改革試點的基礎上，將其逐步改造為政策性住房銀行，擴大政策性住房金融服務的覆蓋面。這個思路可能不是最優的，但應該是最適用的”，劉洪玉説。

當然，完善住房金融體系，只是完善住房制度的一個方面的工作。目前，發展住房租賃市場、在高房價城市建立政策性産權住房或共有産權住房供給的渠道，也都是住房制度建設工作的重要內容。市場穩定，也有利於實現房住不炒。而穩定市場，就需要穩定政策，需要長效機制，並借此穩定地價、穩定房價、穩定預期，規範和調整房地産市場參與者的行為。

更多精彩，在10年這1天——1月10日，以“升級轉型  質變地産”為主題，由中國網地産主辦的“第十屆地産中國論壇暨房地産年度紅榜”將精彩揭幕。屆時，行業專家齊聚一堂，啟迪思維，撥雲見日！

以下為中國網地産記者與劉洪玉先生的訪談節選：

中國網地産：房價漲跌牽動著全社會的神經, 是什麼因素在影響著房價變化?您怎麼看待這20年來我國房價的漲勢?

劉洪玉：房價高低與否，主要看房價跟居民的支付能力是否匹配。從長期來看，房價要得到經濟社會基本面因素的支撐。房價漲過了頭就會失去支撐，就有向下調整的壓力，所以説“房價必定上漲”是不對的。通貨膨脹下，物價在漲，房價也在漲，人們收入在提高，經濟發展水準在提高，建造成本也在提高，房價自然會上漲，也是全球普遍現象。

房價變化有長期趨勢和短期波動，長期趨勢是隨著經濟社會基本面因素變化而變化，大多數情況下會漲，或者長期來看，它是漲的。但是這種漲，從國外經驗去看，是用來抵消通貨膨脹的影響。短期波動則隨供求關係、金融環境、稅收政策和市場行為的變化等有漲有跌。

我國過去20年的房價上漲，是把通貨膨脹因素扣除了以後，還漲了很多。而這種上漲過快的原因有許多：土地供應的政府壟斷、有土斯有財的文化傳統、租賃市場不發達、金融過度參與、存在過度投機等。這樣，房子的基本屬性本來是住，但其附帶的投資屬性卻反客為主了。住房價格泡沫嚴重，一方面會誘發房地産金融風險，另一方面也會掩蓋真實住房需求，從而容易出現過量建設和過量供應的情況。

中國網地産：房住不炒的政策推行後,很多地方政府開始針對住宅項目限售和限價，結果這個階段全國各地出現了大量因為新房品質出問題的維權行動,這其中有必然的聯繫嗎?

劉洪玉：維權不一定完全是品質問題，現在房價不漲了，甚至有房價下調，引起購房者的不滿。但是，也不排除項目上存在一些問題，比如部分項目存在品質問題，部分開發商存在將車位和帶裝修捆綁銷售的情況。還有一些情況，如開發商買地成本高昂，遇上限價銷售，就在節約開發成本上做文章，建造成本低了，建造品質自然就會受到影響。

購房人在買房子時是簽訂有購房合同的，合同中對房子的品質尤其是裝修的材料、設備和品質標準，都有明確的約定。只要合同本身是合法有效的，買賣雙方就要遵守所訂立的合同協議，講誠信，有契約精神。

當然，開發企業要建立起更高的倫理價值標準，不能把自己購地決策的錯誤導致的損失轉嫁到合作夥伴和顧客身上；企業要用負責的態度做事，高週轉也要有限度，不能違反客觀規律。否則，社會對整個行業的信任和信心都會受損，會影響這個行業的長期可持續發展。

中國網地産：房住不炒,投資型客戶被過濾掉,市場收窄，房企的發展空間好像在萎縮。您怎麼看未來十年的房地産市場潛力和房企的命運？

劉洪玉：未來的住房需求，其實還有很大增長空間。一方面，我國仍在快速的城鎮化發展過程中，二是市場還存在著許多不均衡、不充分的矛盾，新增供應的空間分佈與人的流動方向也沒有匹配好。我們的許多特大城市把住房供應當做調控人口流向的手段，但實際上人的流動方向跟城市提供的生活品質和發展機會相關，充分滿足人口流動帶來的住房需求是城市政府的責任。過分的限制人口的流入，短期來看可能有助於緩解城市壓力，但中長期看會損害城市的長期發展潛力。

但就房地産企業而言，未來十年，並不是像以前那樣普遍存在發展機會，因為有些地方房子建得過多，有些地方房子還供應緊張。有些地方的發展思路是控制城市增長的邊界，供應緊張並不是都通過新增土地來供給，是由買地、建房子、賣房子這種模式來解決，而是轉變為優化利用已供應土地和現有的房屋空間，通過更新改造來滿足新增需求。

未來十年房地産市場的形態也會發生變化。比如過去被開發商挑肥揀瘦扔掉的商業地産領，未來就有很大的發展空間，資産管理、運營服務、設備設施管理、資産證券化、房地産金融創新，未來的這些拓展和創新都將發生在商業地産領域。

未來，隨著一線城市和其他高房價城市限價商品房佔比的逐漸增加，新建商品住房市場越來越傾向於，開發商扮演的角色更多的是建造商，拼的越來越是産品設計、工程成本控制和品質管理的能力，在住宅開發領域創造價值的空間被大大壓縮，這也客觀上要求開發商把價值創造活動的重點轉向非居住的商用房地産領域。

中國網地産：城鄉統籌一大關鍵是戶籍制度改革。關於戶籍，現在有一個現象是：農村人不願意放棄農村戶口，即便願意放棄，城市也不願意接納農村人，長此以往城鎮化會受阻，土地資源也得不到充分利用。您怎麼看待這個問題的解決之道？

劉洪玉：農村進城務工的人不願意放棄農村戶口，還有城市不願意接受這些人，這兩個問題同時存在，也確實影響了城鎮化的發展品質。關鍵問題是，農民以何種狀態進城。農村進城務工人員，沒有足夠的勞動技能，在城裏多是從最基礎的服務性工作，比如清潔衛生、餐館安保、快遞外賣等。如果獲得城市戶籍，也是這個城市裏面最低收入的群體，有可能需要政府提供，不光是教育醫療等一般的公共服務，可能還要提供住房保障。尤其是住房保障，政府大多數情況下，沒有意願做。有一些城市比較開放，願意吸收人口進來，但大多數情況下，尤其是經濟發展狀況較好的地區，都不太願意承擔這樣的責任。

他們在農村有一份産業，比如宅基地上的房子。按現在規定，宅基地只能賣給集體經濟組織的其他成員，賣給經濟組織以外的人，就不合法。沒有足夠多的合格人員能買這個資産，這個資産就不值錢。因為不值錢，農民進城以後，既沒有錢，也沒有大學生那樣的知識和技能，因而城市不願意要。反而，很多城市裏的人希望到農村去，享受退休後的田園生活。有巨大需求，但城鄉二元分割，制度不允許。這是很核心的關鍵。

如果城裏人不能去農村購買集體土地上的房屋這個問題不解決，農民沒有錢，城市政府也沒有動力主動接納。部分社會上有話語權的官員和專家還擔心城市萬一有問題，農民想回農村回不去了，會成為城市穩定的一大隱憂。讓農民在城市里長期呆下去提供低成本服務，同時又不給城市政府增添公共負擔；進城農民也不用放棄村裏的戶口，還可以繼續持有位於農村的房産。這看起來兩全其美，但實際上是影響城鎮化發展品質的核心和關鍵。

如何把農村閒置的宅基地充分利用起來，把低效利用的集體建設用地優化整合重新利用？如何在城市群協同發展戰略實施的過程中，讓城市群內的各類城市能夠功能互補、互為支撐、協同發展，創新城市空間發展的路子和模式？如何打破多年來人和資本只能從農村向城市單向流動，從而促進城鄉平等交流和統籌發展？這些都是新時代留給我們迫切解決的重大發展議題。

解決這些問題，政府應該作為，應該制定各種的規制，慢慢的把各種規矩立清楚一些，有了規矩以後，還要有較好的監管手段，除了行業自律、社會監督，政府監管的能力也要儘快建立起來。

中國網地産：地産中國論壇已經有十個年頭了，下一個十年即將啟程，您對該論壇和中國網地産有怎樣的期許和期望？

劉洪玉：這個論壇在很大程度上起到了這樣的作用：總結過去發展的成果，分析當前存在的問題，然後引領未來發展的方向。未來，也要隨著新時代、新矛盾、新問題的出現，與時俱進，將正能量發揚光大。