數説樓市 穩字當頭

來源:廣州日報 2019-01-04 14:06:10

原標題:數説樓市 穩字當頭

2018年年底,東莞樓市定價普遍回歸理性。

2018年年底,東莞樓市網簽均價漲幅回落。

在年底新盤合理定價、房企不斷加大促銷力度中,2018年樓市終於拉下帷幕。從年初的定價鬆動至年尾的定價普遍回歸理性,這是開發商與購房者互相博弈的最終結果,也是樓市調控政策持續影響下的表現。成交從年初的樂觀到下半年的冷淡,直至價格回歸市場正常水準,等待入市的購房者終於不再忐忑。在這場博弈中,樓市調控政策起到助攻作用,而且“房住不炒”的觀念已經深入人心。

商品房網簽金額略減

數據:

據合富研究院統計數據顯示,2018年東莞新建商品房網簽金額約1246億元,同比前年略減58億元,減幅約4.4%;均價約17401元/平方米,同比前年略漲7.3%;其中住宅網簽金額約925億元,同比微減1%,非住宅網簽金額約321億元,同比小幅減少13%。

點評:

從數據中可看出,在樓市調控政策影響下,炒房投資需求撤出東莞市場,市場成交金額從大幅下滑轉為微減。

不過經歷了近兩年的政策調整,2018年住宅市場的投資需求已經很少,網簽金額同比2017年僅微減1%;而2017年因住宅市場受到調控,不受限購政策影響的非住宅市場吸引投資需求進入。在2018年,非住宅市場不再受到投資需求的盲目追捧,非住宅市場網簽金額較前年同比下降了13%。

這可以看出,無論是住宅市場還是非住宅市場,以前的投資炒房概念正在遠離,曾經備受關注的商業公寓變成降價“急先鋒”,也正説明瞭這一點。

“房住不炒”, 投資炒房快速獲利的年代已經遠去。

房企向“百家爭鳴”轉變

數據:

據東莞中原戰略研究中心數據監測發現,2018年東莞樓市房企網簽面積排行榜中,萬科地産成交106.58萬平方米,反超碧桂園重坐東莞樓市龍頭寶座,而碧桂園退居亞軍,落後萬科地産15.94萬平方米。

前十名的房企中,有7家房企的成交面積同比前年出現顯著上升,其中寶安地産漲幅最顯著,達198%。

前兩名房企成交量及市場佔有率都較前年出現顯著下滑,其合計市場佔有率由2017年的36%下滑至27%,主要是由於多家百強房企項目陸續上市,如中海、時代、陽光城等百強房企紛紛入圍前二十名。

點評:

東莞中原戰略研究中心表示,品牌開發商擅長挖掘價值,為項目帶來高附加值,如品牌效應強、品質高等。因此品牌項目的售價相應提高,一定程度上推高東莞房價水準。同時,品牌房企對市場具有敏銳的嗅覺,反應快,迎合市場需求,規劃設計及推售升級版“小三房”“小四房”産品,滿足剛需置業者的需求。

此外,品牌開發商推動城市形象、品質提升,增強城市對人才的吸引力。2018年,除了高調亮相的華潤置地,還有萬科碧桂園、卓越、保利、星河、金地等房企都紛紛設立相關部門,在萬江、莞城、黃江等鎮街進行佈局。諸多品牌房企參與,加快推動東莞城市更新發展,改變東莞可用地不足、土地利用碎片化、城市品質和産業結構有待提升等問題。

開工量創近8年最低 潛在供應量增加

數據:

合富大數據顯示,2018年全市整體開工1191萬平方米,同比2017年小降5%,連續7年破千萬平方米;其中住宅開工662萬平方米,同比減少7%,2018年成為自2011年以來最低住宅開工年份,即近8年最低;非住宅開工528萬平方米,同比前年微降3%。

2018年全市商品住宅潛在供應882萬平方米,較2017年年底增加約13%,處於近9年來的中間水準。

點評:

合富研究院介紹,去年住宅開工與總體開工的走勢基本一致,自2014年達到峰值後,開始呈現出逐年遞減的態勢,非住宅開工近年都維持在較高水準。  開工減少的直接原因是可開發土地不足,2018年下半年眾多土地臨時中止出讓,也在一定程度上加劇了困境;另外,已開發項目中,房企資金不足也造成後期開發力度減緩。而住宅潛在供應近年的總體走勢大方向表現為遞減趨勢;2018年住宅潛在供應較過去兩年有所回升,東莞樓市整體平淡,供需明顯放緩,新貨釋放力度低。

潛在供應量增加也説明購房者不用擔心供不應求而導致房價快速上漲的狀況。加上城市更新項目陸續入市,租賃市場的改變,租賃住房增加,滿足居住需求的住宅供應,房價也將保持穩定。

供應量放緩 簽約量下降

數據:

合富大數據顯示,2018年東莞一手住宅供應量約506萬平方米,同比減少27%,連續2年下降;簽約量約516萬平方米,同比略減9%,連續3年下降;網簽均價漲幅也連續兩年回落。

點評:

東莞樓市調控政策自2016年10月開始實施,2017年、2018年東莞樓市供應、網簽量和房價漲幅出現理性回落,樓市調控效果明顯。

一方面在東莞出臺限購政策後,投資炒房需求撤離市場,剛需自住為主,市場實際需求量較之前要少,加上2015~2016年購房需求非理性入市,過度透支了剛需,剛性自住需求要重新積累;另一方面,在樓市進入調整期後,開發商和購房者都陷入觀望和博弈中,開發商放緩供應步伐,減少供應量,購房者也在觀望樓市走向;在多重因素影響下,整體房價隨之回歸理性,與前年基本持平,再無較大幅度上漲的勢頭,甚至在2018年底,新盤定價低於市場預期,舊盤促銷力度大,價格更合理。


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從年初的定價鬆動至年尾的定價普遍回歸理性,這是開發商與購房者互相博弈的最終結果,也是樓市調控政策持續影響下的表現。
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