原標題：二手房降價是當前時點供求雙方的平衡

樓市追蹤

不得不説的是，不管是新建樓盤的“秒光”還是二手房的大規模交易，都屬於供給方的試探性動作。

近日，國家統計局發佈的11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，二手房價格近四年首次出現連續2個月超過10個熱點城市下調。統計局數據顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.3%。其中北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。但從二手住房來看，二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點。具體來看，北、上、廣、深分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。

二手房房價的下跌事實上是對一二線以及熱點城市，支付能力相對較高的消費者的一種刺激，這種刺激一方面是對壓抑幾個月的需求的一種釋放，另一方面是市場對房地産市場需求的一種謹慎性試探。

從以上數據可以發現，二手房住宅出現下調的17個城市，其房價下調幅度均沒有超過1%，這也就意味著即使是一套400萬的房子，房價下調事實上只為其節省下16000元的購置成本。

從目前對房價微幅調整的市場反應來看，我們可以得出兩種結論，首先，一二線城市以及熱點城市住房需求彈性較中西部大，房價對需求的刺激效果明顯。其次，不同的市場主體由於知識背景、收入水準、家庭狀況和年齡結構的不同，對市場釋放的資訊所産生的預期是有偏誤的或者説是有差異的，經濟學上稱之為預期的主體性特徵。

因此，作為銷售市場的主要補充，二手房市場房價的下調，會讓部分消費者有“房價見底”的心理暗示，因而導致目前一、二線熱點城市出現二手房成交量佔市場成交量過半的狀況。不過這裡需要指出的是，二手房成交比例的迅速擴張，是依賴於房地産市場總體成交量下滑的，經過兩輪調控後，如今房地産市場沒有了金九銀十的支撐，用“慘澹經營”似乎也並不為過。

所以即使從相對量上來看，二手房正在搶佔市場，但是這樣“壓倒性”的佔領，是建立在消費者主體預期之上的。但是正如菲利普斯在研究失業與通貨膨脹之間替代關係中所提到的那樣，消費者會根據實際情況不斷調整預期，以保證自身的利益不受改變，也就是説在現實經濟活動中，經濟主體總是趨向理性的，但即使是預期趨於理性也具有很強的不可預測性，若是企業以此為其市場戰略基礎，“根基”未免太過薄弱。

值得一提的是，雖然在房地産目前的發展階段，二手房的交易意味著住宅對房屋持有者財富效應積累的終結，但是其變現産生的替代效應有利於盤活個人資産，增加資産的流動性，同時為資本市場注入活力。

事實上二手房市場的存量的消化，對平衡房地産市場供求的作用不容小覷，雖説目前我國新建住房速度有所放緩，但是待銷售的新房和二手房依舊具有相當規模。對於開發商來説保留一定的空置房有利於靈活地應對市場的變化，但是其持有成本以及對市場造成的效率的損失，都最終轉嫁給了需求方和社會，而産生這樣的經濟效率損失的經濟根源在外部性。

即企業生産或者説企業的某種行為産生的個人成本小于個人收益時，企業就會選擇生産而不論其所産生的社會成本，因而在自身利益最大化的考慮下，企業生産的水準往往是高於社會所需要的水準的。

房地産市場非均衡具有常態性，此次二手房成交量大規模地增加，只能説是當前時點供求雙方的均衡。事實上，11月底深圳樓市多家樓盤秒光也是屬於局部市場的均衡，對於房地産市場的整體走勢並沒有代表性的意義。

不得不説的是，不管是新建樓盤的“秒光”還是二手房的大規模交易，都屬於供給方的試探性動作，我們需要注意到的是，房地産企業背後依舊是“毫無收斂”的拿地，而從目前市場的現實反應來看，雖然消費者需求的釋放具有個體性特徵，但是總體上看，需求已經蓄“量”待發，給予市場的是一個積極的信號。

□盤和林（中國財政科學研究院應用經濟學博士後）