原標題：濟南有樓盤增加小戶型配比 明年産品將以保障剛需為主

迎合市場有樓盤增加小戶型配比 明年産品將以保障剛需、滿足改善群體為主

2018年，濟南樓市發生了很多變化，無論是市場還是産品規劃，今年都是一個“變化”之年。從上半年的購房“熱”到下半年的call客“熱”，從毛坯房變精 裝房再變毛坯房，從三室産品到開始涌現的小四室，可以看出各個開發商也為應對市場變化做出許多決策調整。年底，適應需求端的變化，又有開發商産品類型進行了變更。據悉，明年産品預計仍以保障剛需、滿足改善群體為主。

年底，應對市場變化，不少開發商也開始為明年銷售做準備，進行産品調整。12月12日，濟南市規劃局的官方網站上發佈了萬科南北康B9地塊房地産開發項目(一期)(二期)建設工程規劃許可變更批前公示，該項目是位於南北康片區的萬科山望樓盤。

從公示中可以看出，其項目的層數、層高、戶數及車位都進行了調整，其主要變更內容為：基於“市場形勢變化，改善需求降低；剛需剛改成主要客群”的市場行情，對戶型配比進行了優化，增大小戶型佔比；增加高層住宅，樓棟位置調整，規劃形態逐級變化，同時加大小區內組團綠地規模。

該樓盤這一變更，體現出開發企業適應市場變化所做的努力，其判斷基於購房群體的變化。在兩年的調控政策之下，濟南市場已經趨於穩定，改善型需求也較多的釋放了。

“在這種市場環境下，許多開發企業，尤其是部分高價拿地尚未入市的項目，會對産品形態、戶型進行相應的調整，比如萬科山望部分樓座由小高層變為高層，適當增加小面積戶型的比例等，以期能夠及時對市場變化做出反應，通過增加可售貨量來提升銷售業績的完成率，緩解銷售和回款壓力。”山東省房地産業發展研究中心特約評論員許珊告訴記者。

據業內人士表示，這次萬科山望規劃變更後不意味著變為偏剛需盤，萬科山望項目在南邊位置，首先要適應其商圈的要求，只是從目前萬科山望積累的客戶來看，這邊的剛需需求較多，所以做出一些調整來迎合購房者的需要。

壓低總房價産品更偏緊湊型

開發商開發産品，多要考慮市場行情的變化。如今年上半年，市場較熱，開發商毛坯變精 裝，迎合購房者口味，升級産品需求，一方面變相提高價格，下半年，市場降溫回歸平穩後，為適應市場做出調整，幾所毛坯變精 裝的樓盤又精 裝變回毛坯。而在市場較冷的情況下，為了提高利潤，今年開發商也較多地開發改善型高端型産品，下半年出現了別墅集中入市的情況。

現如今，為迎合市場需求，萬科山望主動出擊，地塊規劃變更進行樓盤“轉型”。一位房地産從業人員表示，明年，更多的開發企業也會更注重總價較低的剛需産品及緊湊型産品的開發，同時在同等類型的産品中，也會更關注增值配套服務。

“從此前的市場調整情況來看，産品多以改善型為主，但是現在來看，市場的主導趨勢是壓低産品總價，以獲得更多的客戶。所以未來的産品特點會偏向做緊湊戶型，戶型尺度會比之前小，以控制總房價的數額。”合富輝煌(中國)山東公司副總經理許傳明分析稱。

一位業內人士也表示，目前在售的項目未來應該沒有太大變化，但是在産品研究上會做調整，根據市場反應，客戶反饋，以及其他開發商的規劃來做調整。

“未來更多的調整會從配套服務、産品的價值屬性等做一些提升，不再只是滿足居住的屬性，會從各種城市配套，增值服務等方面，載入樓盤屬性，從客戶日常生活中做一些服務。”一位開發商內部員工告訴記者。

“在2019年的持銷或新入市的項目，從戶型來看，還是以保障剛需、滿足改善群體為主。不過，開發企業會根據明年市場的走勢和發展調整開發和銷售策略，尤其是2016年底和2017年的部分高價拿地的項目，不排除會在容積率允許的情況下，通過調整項目規劃和産品、戶型配比來應對市場。”許珊説。

改變産品策略應對市場平穩回調

開發商調整産品策略，與市場變化密切相關。2018年濟南房地産市場繼續加強對房地産市場監管，土地及住宅市場過熱、房價過快上漲勢頭得到有效遏制，調控效果日趨明顯，房地産市場實現平穩回調。

據許珊介紹，雖然調控政策已經達到了預期的效果，但目前濟南房地産市場階段性供需矛盾仍然存在，區域的存量和去化週期分化明顯，房價仍然存在波動和上行的可能性，所以短期內調控政策不會退出市場。

“預計今年年底到明年上半年市場將會持續降溫，隨著後續供應項目集中入市，更多新開盤項目將採取以價換量的銷售策略，市場競爭會更加激烈，房地産市場仍將保持降溫態勢。”

在市場降溫的態勢下，開發商銷售壓力較大，高價房銷售遇阻，壓縮總價款，也成為部分開發商的選擇。

不過，從目前來看，濟南樓市的産品形態已經比較豐富。“産品形態從洋房到小高層、高層，基本可以實現全覆蓋，購房者可以根據自己的需求進行選擇。”許珊説。