房企維持資金鏈“活下去”將是主要訴求

今年11月份，陸續有十幾家房地産企業密集發佈融資計劃，整體資金規模超過千億。與此同時，由於海外發債比重上升，帶動企業平均融資成本整體上行，創下近三年新高。業內人士分析認為，由於當前房地産市場銷售業績增速普遍放緩，企業之間的規模競爭仍在延續，大小房企分化加劇，整個四季度房企的融資需求仍然強勁。

11月份房企融資動作密集

11月28日，弘陽地産集團有限公司發佈公告稱，擬發行于2020年12月3日到期本金總額為1.8億美元的優先票據，年利率為13.5%。僅11月份最後2天，就有12家房企陸續發佈公告，披露其近期融資計劃或公告票據上市發行，累計規模近300億。

據Wind數據，整個11月份，房企境內外融資放量，涉及類型包括股份增發、優先票據、中期票據、公司債、可換股債券、超短期融資券、ABS等。其中，11月份房企境內發行債券523億元，規模環比增長14%，同比增長112%；月內房企海外發行債券304億元，環比增長263%，同比增長7%。

全年來看，今年1-11月，房企累計境內發債5632億元，同比增長66%；累計海外發債3220億元，同比增長12%。

11月份，房企與金融機構合作較為頻繁，僅光大信託就和三家房企簽訂了戰略合作協議，總額為400億元，其中規模較大的是與泰禾建立的總額200億元的全面業務合作關係。

公開消息顯示，早在今年10月泰禾集團就與上海銀行簽署了戰略合作協議，上海銀行意向為泰禾集團提供總額最高不超過200億元人民幣的綜合授信額度。加上此次與光大的合作，近兩個月來泰禾已連續獲得銀行授信近400億元。

 克而瑞地産研究中心一位分析人士指出，多元化的融資方式，加上與銀行在各業務中的全面合作，能夠助力泰禾各業務板塊的快速發展，如養老、教育、金融等等，從而為企業帶來更多收益。

不僅是泰禾，當月正榮集團和金融機構的合作也廣受關注。正榮與中山證券和興業信託分別建立了200億元和100億元的業務合作。上述分析人士認為，這些都表明在融資環境收緊的背景下，房企通過與金融機構合作，增加未來流動性。

該人士進一步認為，11月多家房企的大額融資計劃獲批，從長期來看，由於房地産市場的增長已經明顯放緩，調控政策底部逐漸形成，因而近期政府對於房企發債的審批趨於寬鬆。然而值得注意的是，當前的政策信號顯示出中央遏制房價上漲的決心不會改變，決不會允許調控前功盡棄，因而，預計在未來的一段時間之內，調控政策仍然會在底部運作，房企維持資金鏈“活下去”將會是這段時間的主旋律。

大小房企分化加劇

業內分析指出，近期融資獲批增多使得房企流動性壓力趨緩；大型龍頭房企當前流動性與償債能力表現仍然穩健。未來一段時間龍頭房企並購中小開發商的現象或逐步增多。不過，來自市場機構的統計數據顯示，近期獲得融資的仍以大型房企居多，而且境外發債的比例增加明顯。

根據克而瑞地産研究中心的統計數據，房地産企業11月份發債總量546.5億元，環比上月上升99%，結束了連續6個月下降的趨勢。主要是本月境外債發行量較大，達285.1億元，環比大幅增長419.3%，佔比達到了52.2%。

與此同時，11月份房企發債融資的平均成本為8.54%，達到2015年以來的單月最高水準。克而瑞方面指出，在融資收緊的情況下，房企融資成本不斷增加，特別是境外債融資，當月房企平均境外債融資成本11.47%，較前10月境外發債成本6.45%增長5.02個百分點。其中，有3家企業發債成本超過10%。2018年1-11月房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，已超過2017年全年平均值。

從具體企業來看，11月份融資總量最高的企業為中國恒大，融資額達194.2億元，主要為其于11月6日和11月19日總計發行了四筆境外優先票據，共計28億美元。當月融資成本最低的為萬科A發行的一筆10億元的超短融，利率僅為3.1%，此外，萬科A發行的另一筆20億元的中期票據利率也較低，僅為4.03%。

由於房企整體逐步面臨償債高峰期，更多的中小企業的融資道路並不通暢。11月5日，富力地産發佈公告稱，擬發行不超過8.06億股新H股，此次融資額約100億港元。對於募集資金用途，富力地産表示，將全部用於補充公司資本金，其中包括但不限于用於償還公司債務、補充公司營運資金。

事實上，今年下半年以來，房企並購整合頻繁，有超過30家中小地方性房企股權和債券通過産權交易平臺掛牌轉讓。Wind數據顯示，今年6月以來，上市公司共計發起了46起標的資産為地産行業的並購，披露交易規模達到489億元。

業內分析認為，這也體現了當前市場環境下小房企的生存現狀：沒有融資渠道，無力償還債務，即便取得地塊也無力開發，不得不退出市場。易居研究院副院長楊紅旭指出，開發企業面臨的是全國大行情，調控整體趨嚴未有鬆動，在市場降溫初期，企業資金緊張。預計明年一些負債率高的房企資金問題將更加嚴重。“具體表現就是被迫賣掉大量股權，甚至有些會倒閉。”

四季度融資需求仍然強勁

值得一提的是，房企上市融資熱情同樣高漲。11月，中梁控股于13日向港交所遞交了招股説明書，而萬創國際也于22日重新遞交了上市申請，同時湖北房企奧山國際也計劃在香港上市。截至11月底，在港交所等待IPO的房企有萬城控股、銀城國際、德信中國、海倫堡地産、中梁控股、奧山控股以及萬創國際七家。

“對於房地産企業來説，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，導致房企融資訴求明顯上漲。”中原地産研究院首席分析師張大偉分析認為，“從融資難度看，最近大部分房企融資成本雖然處於高位，但是龍頭房企的融資成本維持在5%左右。對於這些企業來説，明顯緩解了資金壓力。”

他認為，隨著信貸市場的調控持續，2018年四季度，房地産企業最重要的工作仍然是融資。“2018年，雖然房地産企業整體銷售業績依然有望刷新歷史紀錄，但業績漲幅逐漸放緩。在規模化競爭格局背景下，房地産企業對資金的需求更加迫切。”

與此同時，房地産企業的規模化競爭仍在持續。龍頭房企的業績規模直指萬億規模，千億級別的中等房企也逐漸擴容。四季度以來，隨著地方城市供地速度加快，房企普遍在土地市場拿地佈局，土地儲備的需要也進一步刺激了企業的資金需求。

易居房地産研究院分析師沈昕分析認為，房地産業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地産市場。根據2018年三季度各項指標數據，截至三季度末，房地産金融環境指數仍然在“偏緊”區間。

隨著中國房地産業金融環境指數的持續收緊，預計2018年四季度全國商品房年初累計銷售面積同比增幅將保持穩中收窄，甚至轉為負增長。沈昕認為，在此情況下，預計房價同比增幅仍將繼續回落。