近日，有媒體爆料稱，河北榮盛房地産開發有限公司（以下簡稱“河北榮盛”）要求非銷售員工參與到公司的房源銷售中來，沒有業績的員工將會被納入淘汰序列。此外，公司會給員工辦理集體戶口，以規避限購政策。

針對上述傳言，榮盛總部相關負責人回應《新京報》稱，沒有給非行銷系統普通員工攤派任務，對突破限購一事則還有待核實。

此前，榮盛發展（SZ.002146）一份內部資料還顯示，部分工種的下班時間不能早于23點。

對於賣出的房子，榮盛發展也屢遭業主投訴，亂像涉及售後返租、首付分期等諸多灰色地帶。

數據顯示，榮盛發展近5年負債凈增1212億元，其大股東榮盛控股持有公司15.5億股，佔公司總股本的35.65%，累計被質押9.72億股，佔公司總股本的 22.34%。

對自己人下手

據藍鯨地産爆料，河北榮盛下發了一條新指令，要求公司非銷售員工在年底前自己或推薦他人購買一套榮盛在石家莊的任意一項目房源，在這段時間（即11月、12月）買房，可以享受全款9折，貸款9.5折優惠。如果公司下達的指標完成不了，那麼該員工將被納入淘汰序列。

所謂淘汰序列，就是人事部門會根據個人任務完成情況，決定是否繼續留用。

天眼查數據顯示，河北榮盛為榮盛發展100%持股子公司，主要負責榮盛石家莊區域房地産開發與經營。

公開資料顯示，榮盛發展在石家莊有榮盛華府、榮盛和府、榮盛錦繡學府、榮盛禦府等項目處於開盤和待售階段。以目前在售的榮盛和府為例，項目售價為24000元/平，戶型90平，全款高達216萬。據此推算，員工在此期間購買該項目，公司可內部優惠20余萬。

河北榮盛一位員工透露，公司會給員工辦理集體戶口，以規避限購政策，但他沒有購買意願，也沒接觸過銷售工作，這可能意味著被淘汰。石家莊限購政策規定，本市居民限貸不限購；非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜指出，房企強迫員工買房是在公司現金流遇到巨大困難且沒有其他紓解渠道的時候才會這樣做，通過強制性利用員工的購買力來推動按揭款收入，從而實現公司部分産品的去化和回款。他預計，榮盛應該遇到了比較大的現金流壓力。

據《財經》新媒體了解，這不是榮盛發展第一次對自己人下狠手。

今年7月份，一份榮盛的內部文件把其推上了風口浪尖。文件顯示，“三季度生産系統各項目部、裝修園林部下班時間調整為最早23點；三季度生産系統各職能部門下班時間調整為最早22點。”

違規銷售，屢遭投訴

榮盛發展在業內一直都有“小萬科”的名聲，作為本尊的萬科，其實過的並不順利，近段時間來，頻繁遭到業主投訴和媒體曝光。著急買房子和建房子的“小萬科”，也有同樣的困境。

今年9月份，數位購房業主向鳳凰網房産透露，河北廊坊榮盛發展的“陽光馨苑”“四季花語”項目涉及到售後返租、首付分期、綁定基金等諸多問題，要求退房退款。

央行和銀監會明確規定，商鋪首付比例應不低於50%。有業主介紹，自己實際支付了10%的首付款，但收據上卻顯示50%的款項。不少業主按照開發商的要求，和榮盛物業簽訂了《借款協議》。協議載明，業主借款用於支付向榮盛發展購房的部分款項。並規定，榮盛物業直接將上述借款支付給榮盛發展。餘下40%的首付款，若2年內補齊，則不計利息。

據查證，榮盛物業為榮盛發展的全資子公司。

法律界人士認為，“榮盛發展這種首付款支付方式屬於‘首付貸’性質，而且這種左手導右手在監管方面也存在缺失。”

2016年全國兩會期間，時任央行行長周小川表示，銀行必須了解客戶，客戶的首付不能是借的。客戶找另外一方借了一部分錢説這是首付，剩下再去借，整個借款和自有資本的比例就發生了變化，償還能力也變了，以後月供不光要還銀行的錢，還要還首付貸。對銀行而言，也承擔了過大的風險，從銀行內部管理來講，操作是有錯誤的。

也是在2016年，相關部委就認定，“首付貸”是違法違規的金融産品。2016年8月，住建部、國家發改委、央行等七部委發佈的《關於加強房地産仲介管理促進行業健康發展的意見》提出，仲介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融産品和服務。

另據《中國經營報》報道，今年4月份，榮盛發展河北唐山未來城項目屢遭業主投訴，涉及到售後返租、篡改合同、虛假宣傳等諸多問題。

據未來城項目業主透露，他們在購買該項目房産時被榮盛發展“坑”了兩次。

業主稱，當時購房時銷售人員表示有優惠，可以享受“3萬抵5萬”“6萬抵10萬”等優惠。但這筆錢卻未計入到總房款中，合同中也沒有這筆錢的記錄。在交完錢之後才知道，這筆錢是團購費。

如果説“團購費”是個小坑，那後面的這個情況就是個“大坑”。

另據業主介紹，在購房前，銷售人員一直強調每年凈收益8%~10%不等，10~12年就可回本。到了應該開始返還收益時，業主收到通知，需要按房屋租賃收益的13.1%先繳納底商租賃稅費，才能獲得租金返還。也就是説，榮盛發展開始宣傳的8%~10%收益實際是稅前收益。

還有部分業主爆料，在操作過程中榮盛發展有擅自修改合同、代替業主在合同上簽字等現象。

唐山市豐南區住建局房管所表示，售後返租是違規的，目前對榮盛未來城正在處理階段。

此外，為了加快工期，榮盛發展不惜讓部分工種“23點前不能下班”，不過，速度加快的同時，其他相關的配套卻沒有跟上。據中國經濟網統計，榮盛發展旗下地産項目因空氣環境問題，五個月以來已經被監管通報了六次。

9月30日，河北省邯鄲市榮盛城項目施工工地建築工地未落實“六個百分百”要求。

9月28日，河南省濮陽市榮盛阿爾卡迪亞國際酒店施工工地建築工地未落實“六個百分百”要求。

7月29日，山東省德州市齊河縣榮盛阿爾卡迪亞溫泉城二期項目工地建築工地未落實“六個百分百”要求。

7月28日，河北省滄州市運河區榮盛泰享嘉府工地建築工地未落實“六個百分百”要求。

7月11日，河南省濮陽市華龍區開州北路榮盛華府建築工地未落實“六個百分百”要求。

沉重的資金壓力

多年來，榮盛發展一直都有千億銷售的夙願。在這個願景之下，榮盛發展似乎並未受到行業轉冷的影響，近年仍在大舉拿地，由此也推高了債務。數據顯示，從2014~2018年三季度，榮盛債務規模節節攀升，負債從604億激增至1816億，近五年凈增1212億元。

就此，榮盛發展董秘辦相關人士表示：“至於公司負債的增長，不能簡單看總額，更要看結構，還要了解房企報表的特殊性。”

但不可否認的是，榮盛發展的資金壓力一直都在。根據榮盛發展財報數據顯示，2010~2016年，榮盛發展經營活動産生的現金流量凈額分別為-19億元、-4.98億元、-12億元、-47.36億元、-16.6億元、-24.73億元及-36.95億元。直到去年年底才有所改善，其現金流量凈額為22.74億元，到了今年三季度變為87.6億元。

細究之下，榮盛發展的現金流之所以得到改善，與其大股東頻繁質押股權有關。

根據榮盛發展近日發佈的公告稱，其控股股東榮盛控股在11月14日將9118萬股質押給招商證券股份有限公司，佔所持股份的5.88%。本次質押佔公司總股本比例2.1%。據統計，截至目前，榮盛控股持有榮盛發展15.5億股，佔公司總股本的35.65%，累計被質押9.72億股，佔公司總股本的 22.34%。

另據克而瑞石家莊分部的一份研究報告指出，2018年最後兩個月對房企而言是“再難，也要上”的局面。房企和項目仍面臨著嚴峻的銷售和回款任務，面向房地産市場的流動性仍從嚴從緊，房企和項目必須從市場上找回款，因此，一線銷售的壓力將進一步放大，一些項目對內部和外部渠道將施加更大壓力。

本文綜合自：藍鯨地産、中國經營報、中國經濟網、投資者報、鳳凰網地産、經濟日報、新京報。