降價出現 供應翻倍卻沒能拉動成交 明年還將有4萬套限競房入市

北京樓市的冬天來了嗎？

限競房已經成為當前樓市的供應主力，但遺憾的是，翻倍的新增供應卻並沒有換來對簽約量的拉動。新房，尤其是限競房網簽數據卻並不樂觀，除了瀛海府、洺悅苑等少數幾個項目售罄外，絕大多數項目的網簽表現都差強人意。北京市住建委的統計數據顯示，因為部分項目剛取得預售證，和網簽滯後性的原因，目前限競房合計網簽只有3235套，簽約均價為48885元每平方米，按照這個比例計算，網簽銷售率只有18.5%。

即使計算所有項目的真實銷售，算上網簽滯後等因素，已經入市的這些項目平均去化也只有3成多，相比之前的4成繼續下滑，北京樓市似乎也隨之進入了冬天。

樓市供應多了一倍

從6月份限競房獲批入市開始，新房的供應開始不斷增加，2018年，北京合計取得開工證的項目多達93個，總面積高達1414萬平米，同比上漲140%，也創下2012年以來的新高。

開工量的增加使得樓市中新房供應明顯增多，特別是限競房。北京中原數據顯示，截至11月26日，北京入市的限競房項目合計有29個，取得了36期預售證，合計提供商品房限競房源17462套，達到了202.5萬平方米（另外還有車位、倉儲等配套）。

數據統計顯示，截至日前，2018年北京含共有産許可權競房的住宅合計供應580萬平米，但簽約只有27763套，可以説是跌至歷史最低。庫存則持續增加到了7.6萬套已經是最近4年最高。

在簽約不理想的情況下，一個又一個限競房項目開始了降價，最新爆出可能低於限售價格開盤的是位於大興區的中海雲熙項目。

據了解，該項目從8月份拿地到現在只不過短短的3個月，不僅案名定了，連戶型圖都出來了，據説樣板間和售樓處將在下個月就會開放，動作不可謂不快；另外，有項目內部人士透露，項目首期開盤的産品每平方米會優惠5000塊錢。項目售樓處工作人員也表示，預計價格是3字開頭。北青報記者翻閱土地成交記錄顯示，該項目是中海於今年8月23日拍下的大興區魏善莊鎮DX07-0102-6015地塊。當時中海以17.27億競得，溢價率1.59%，樓面價19755.88元/平方米。細則規定，該地塊商品住房銷售均價不超過40058元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不得超過42061元/平方米（含全裝修費用）。

而據消息人士透露，中海雲熙預計于12月開盤，首期開盤均價為35000元/平方米，主打89平方米全通透三居和76平方米全通透兩居。

業內人士表示，中海雲熙只是北京限競房的一個縮影，實際上除了少數幾個地段或價格特別有優勢的項目，其他限競房為了脫穎而出都採取了各種行銷“手段”。

這還只是北京70多個限價房項目的先頭部隊，可以預期的是，未來新房供應量將繼續井噴。而從市場表現看，分化趨勢也將更加明顯。

限價了卻沒買到房

對於限競房的低迷成交，有一個很重要的原因就是同質化嚴重，即便不少項目像房山的限競房那樣打出了低於限價的標簽進行促銷，但實際收效甚微。

由於新增的房源都需要按照70/90的要求，即70%建設為90平方米以內的房源。這使得在2018年短短的10個多月時間裏，90平方米以內的小戶型供應高達15733套，這比過去2年總和還要高出接近2000套。

雖然限競房限制了售價，但卻因為類似的規劃，導致大部分限競房都長了一張看起來特別流水線的“網紅臉”：一樣的品質、一樣的裝修標準、幾乎一樣的戶型等等，很多時候類似的限競房開盤拼的不是産品，而是誰能第一個拿到預售證，搶先開盤。

正是在這樣的背景下，對許多購房人來説實際上選擇並不多，也始終不願出手。王慧（化名）是一家金融企業的中層管理者，已經工作近10年的她，通過和丈夫一起拼搏，積累了一定的財富，也到了上有老下有小的人生階段，希望置換一套大三居或四居的改善房。但屢次看房的她，卻接連錯過了多個項目，至今仍是持幣觀望。

王慧告訴北青報記者，她第一個關注的是南四環的城建洺悅苑，均價6.2萬元，有120平方米的四居和90平方米的三居兩類戶型。但當她聽説開盤消息去售樓處時，發現120平方米的戶型已經全部售罄，繼續順銷的只剩90平方米的三居室了，還大部分都是東西向，只有少量南北向的頂層和底層。

90平方米三居對於有老人和孩子的家庭來説只能是勉強生活，但並不寬裕，我還是希望能一步到位地改善，700-800萬能買到三居室的房子。王慧表示，隨後她又關注到了金融街融府，好不容易找到了項目位於豐科中心的售樓處，發現面臨同樣的問題，150平方米的四居率先就被搶光，剩下的只有89平方米的E戶型和82平方米D戶型可選。最近她又注意到佑安府開始蓄客，但同樣是89平方米的戶型只有兩居，而大戶型就直接跨越到了疊墅，起價2600萬，遠遠超出她的預算。因此看了幾個月房子，也看到不少限競房降價的消息，但王慧卻始終沒有出手，就是因為沒能找到適合她的戶型。

其實，王慧的遭遇也代表了許多持幣觀望者的態度，不想將就90平方米的小三居，大三居和大四居房源又不多，導致更多人選擇了等待。

對此，合碩機構首席分析師郭毅也表示，相比其他戶型成交的全面下滑，三居以銷量同比大漲27.59%的成績説明，市場新增供應出現了不平衡，要麼是大面積的別墅，要麼就是90平方米以內的小戶型， 120-150平方米的舒適型三居變得更加稀缺。

戴德梁行北中國區研究部主管魏東也表示，從2017下半年開始，隨著新房大量入市，北京市場已經呈現出供過於求的局面，尤其是限競房，同質化嚴重，供應量大。雖然90平方米以內的産品能夠滿足首次置業的剛需，但對於絕大多數改善需求來説，新房供應的戶型卻很難滿足他們改善的目的。魏東預計，如果明年供應仍將以90平方米以內小戶型和大面積別墅為主，缺少中間層的話，會有相當一部分改善購房人，退出新房市場，回到二手市場解決需求。

2019年還將有4萬套限競房

雖然目前已經有超過20個項目入市，甚至位於二環的佑安府也即將入市，而從趨勢看，未來還將有更多項目在2019年取證入市。

北京中原地産數據顯示，目前已經出讓並開工的限競房土地累計面積高達658萬平方米，但入市的只有302萬平方米，也就是説未來幾個月還將有300多萬平米井噴入市。

北京中原地産首席分析師張大偉預計，2019年，北京樓市供應量將是2018年的2倍以上，目前北京的限競房入市了約200萬平方米的住宅，形成供應1.75萬套，但成交簽約才3成多，積壓了上萬套房源。還有100多萬平方米約1萬套左右的限競房已經開工，未來3個月會繼續井噴入市。

更重要的是，沒開工的還有300多萬平方米住宅土地，合計還有約3萬套。也就是説，未來將有4萬套限競房會在2019年入市。這些供應的增加很可能造成局部區域的供過於求，甚至出現限競房之間的價格戰。

對於明年的市場走勢，魏東也預計，首先除了樓市外，中國居民缺少合適的投資渠道，房産仍是首選，一旦政策層面出現鬆動，錢還是會向房産流動。但目前看來還沒有絲毫鬆動的跡象，所以根據目前情況判斷，明年的住宅價格會保持平穩，而受棚改影響嚴重的三、四線城市則可能出現價格明顯下調。

本版文/本報記者 李桁