原標題：年底房企推貨量大價格戰或將爆發

多個受關注的內城區項目入市 融資壓力大 開發商更看重回款

隨著年底的到來，房企急於回籠資金，積極推貨，11月以來北京已經有13個項目取得了預售許可證，其中不乏金融街融府這樣位於四環內限競房。不僅如此，包括佑安府、九龍倉西局地塊等受關注較高的限競房項目也都在近期釋放出更多的項目消息，提前為入市做著準備。在推貨量增大的同時，開發商的回款壓力也進一步增大，尤其是在限競房集中的區域，競爭尤為激烈，不少項目都推出了特價房的方式來促進回款。對此，業內人士預計，回顧北京樓市這一年來的市場表現，不出意外的話，今年新房市場銷量仍將保持低位，商品住宅的網簽總量預計將與去年持平，但價格戰可能會隨時爆發。

供應量連續上漲 加推多個五環內項目

步入11月，樓市漸近終盤，市場全貌隱約顯現，新房在供需兩端的表現都有了明顯改善。

在簽約方面，上周北京市商品房成交1273套，環比上升了5%，成交面積17.06萬平方米，環比上漲了27%；成交金額為65.93億元，環比上漲37%。

業內人士表示，成交數據的回升，除了供應加碼外，也有部分原因是此前受限制的高價盤在年底獲准網簽所致，並非全部為近期的實際成交。

在供應端，隨著新品住宅不斷入市，購房人可選擇範圍加大，反而導致市場整體人氣平淡，觀望氛圍濃郁。

由於短期大量限競房集中供應，以往新房不愁賣的北京市場已經出現滯銷。截至11月19日，今年以來北京合計有27個限競房項目取得34期預售證，合計提供商品房限競房源16596套，達191萬平方米，貨值達到1000億元，但網簽數據相對樂觀的只有瀛海府、熙悅林語、洺悅苑等少數幾個項目。

部分項目剛剛取得預售證，且市場平均去化率低於4成。這意味著産生了價值600億元左右的庫存。北青報記者實地走訪了解到，部分限競房扎堆的區域，加之購房者“買漲不買跌”心態，導致一些項目銷售進度緩慢。

在觀望氛圍下，一些房企決定拿出手中比較優質的房源，希望重燃市場信心。像位於西南二環右安門外的佑安府就因為優越的地理位置一直受到購房人關注，該項目因售價相比周邊二手房有一定的倒挂，曾一度被認為將部分轉為共有産權房的方式出售，但最終，佑安府限競房的身份成功取得預售證，並將於近期入市。

不只是佑安府，位於四環內的豐臺周莊子地塊以“金融街融府”的案名也在11月份悄悄入市。據了解，由於執行70/90政策，開發商依然採用“高低配”的方式，産品為小高層+高層+疊拼組合。項目與此前開盤售罄的洺悅苑採用了同樣的銷售方式，先鎖定內部購房人，再對外開放，目前大部分房源也已經簽約。

除此之外，曾高價拿地的項目，如今也不再遮遮掩掩，開始陸續發佈項目資訊，為蓄客上市做準備。像位於西局的九龍倉地塊，近日就發佈了166、171、182三種改善型戶型。據了解，去年九龍倉獲得西局地塊的成本高達62.6億+16%的自持比例，溢價率49.05％。不過，由於該項目規定商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元/平方米，在豪宅林立，價格10萬元/平方米上下的西局板塊，價格仍存在一定倒挂。

舒適型三居比90平方米更好賣

上述多個限競房即將入市，也使得市場出現了一些波瀾。北青報記者通過對受關注較高的項目調查發現，在略顯平淡的市場行情中，更受購房人歡迎的是三居産品。相比其他戶型産品成交的全面下滑，三居以銷量同比大漲27.59%。

也許很多人會將這個功勞歸結于限競房，畢竟90平米小三居正是限競房供應的主力産品，但事實並非如此。

數據顯示，特別是90平米以內的房源，在2018年短短的10個多月時間裏供應高達15733套，這比過去2年總和還要高接近2000套。從市場比例看，2018年剛需的可選餘地大了很多，小戶型佔比高達47.1%刷新歷史紀錄。而大戶型也就是140平米以上的改善戶型佔比則跌到了歷史最低。

正是由於供應量的較少導致改善型大戶型更加稀缺，而90平方米的房源選擇範圍多，反而出現了嚴重的觀望。

合碩機構首席分析師郭毅表示，對今年三居産品的成交結構加以細分便會發現，面積在120-150平米舒適型三居約佔到普通住宅市場的兩成比重，市場份額遠高於90平米以下的緊湊型三居。從140平米以上的改善戶型絕對值看，已經連續3年供應量低於1萬套。北京樓市最大的矛盾已經是改善需求多與剛需供應井噴。

北青報記者在已經開盤的金融街融府售樓處了解到，項目最先售罄的是150平方米的大戶型，反倒是82和89平方米的戶型還有不少可以選擇。此前開盤的洺悅苑也是類似的情況，最先賣光的是120平方米三居室，90平方米則順銷了很久。

舒適型三居的銷量大漲，體現出購房需求的一些變化。郭毅表示，北京嚴格的限購限貸政策，讓諸多家庭失去了多次升級迭代的置業可能性，因此更為珍惜難能可貴的“房票”。

結婚，生子，二孩，這些人生的巨大改變，會直接投射到對居室功能與面積的需求之上，針對未來正在規劃、可以預見的改變，購房家庭往往會在資格滿足、財力允許的情況下做出全面理性的置業安排。