原標題：東莞二手房價格漸趨理性

調研顯示，國慶節後，東莞二手房業主的心態發生了較為明顯的變化，放盤價格隨之走低。

南城西平社區是東莞較好的居住生活區之一，樓盤眾多，居住氛圍濃厚，且有較為豐富的教育資源，因此該區域的房價此前一直較為堅挺，但現在卻出現了鬆動的跡象。位於西平社區的東駿豪苑有一套150余平方米的四房，今年6月的報價達400萬元，但4個多月沒能成交，業主屢次調低報價，最新報價僅為325萬元，比最初的報價降低了18.75%，已經降至該小區今年1月的成交價水準。

記者近日走訪東莞部分二手房市場發現，受樓市調控政策影響，加上東莞近期土地拍賣市場降溫，投資客減少，一些潛在的購房者也推遲了置業時間，二手房成交率逐漸下降，業主放盤價隨之走低，東莞二手房價格漸趨理性。

部分業主調低二手房報價

之前，受益於過去幾年房價上漲，房産資産大幅增值，業主預期持續趨向樂觀，放盤價格持續上調。那麼，面對當前的市場環境，二手房的放盤業主心態和報價出現怎樣的變化？針對這個問題，今年10月，東莞中原戰略研究中心對二手房成交量大、市場關注度高的重點鎮街（鳳崗、塘廈、東城、南城）的二手房源進行了專項抽樣調研，調研覆蓋約200個樓盤小區、800套抽樣房源。

本次專項調研數據顯示，今年國慶節後，二手房業主的心態發生了較為明顯的變化，約9%的房源業主調低報價，報價調低的幅度平均在5%左右，個別業主的報價調低幅度接近20%。

東城的東泰板塊緊鄰西平社區，與後者共用各項成熟配套，故東泰板塊的房價此前同樣較為穩定。光大景湖春天的某套112平方米的三房，9月份的報價為最低196萬元，由於該房源非“滿五唯一”，故個稅較高，所以該房開始推售時乏人問津。進入10月，業主向經紀人表示價格下調10萬元至最低186萬元，而且如果買家“爽快”，或許還可以再進一步讓價。此外，業主還可以將其省內老家的房子過戶出去，以便將這套房源轉為“滿五唯一”，從而降低交易成本，加快成交速度。

提起東莞二手房，“三價合一”是一個不可避免的話題，自今年2月份開始至今，東莞的“三價合一”政策已實行9個月了。“三價合一”大幅增加了二手房的交易稅費，間接提高了首付門檻。二手房買家中剛需置業者佔比較多，對首付金額較為敏感，因此很多購房者轉向購置新房，導致今年的二手房市場交投萎縮明顯，二手房價格也已由上漲轉為趨向平穩。

調研顯示，業主調低報價的理由多種多樣，如“急需資金週轉”“購買新房用錢”“工作調動急售”“出國急售”等。隨之而來的，是放盤業主開出“降價”“急售”“願承擔部分稅費”“真有意向可以再談”“全款買家可以再優惠”“業主自行贖樓”等優惠條件，甚至一些此前出售意願較低的業主，也開始主動要求經紀人“幫忙多推一下”，以促成儘快成交。

議價空間悄然放大

臨深片區的大運城邦關注度相對較高，市場交投一直比較旺盛。東莞中原地産二手房門店陳姓業務經理介紹，近期，該盤部分房源調低價格的力度有所加大。例如大運城邦八期的某套約97平方米的三房，8月份的報價為276萬元，但一直未能成交；到了9月，由於急售，業主報價降至265萬元，但依然未能快速成交；國慶節後，業主向經紀人表示最低可以250萬元賣出，這個價格已經跌破業主的購買價格。

丹緹軒小區作為塘廈的“剛需盤”之一，關注度同樣一直較高。該小區某套約92平方米的三房，9月份的放盤價為165萬元，由於該房源不是“滿五唯一”，個稅大約20萬元。為了能儘快售出，在國慶期間，業主向經紀人表示可以承擔一半的個稅，如果是一次性付款的客戶，還有議價空間，這個價格已回到該小區今年3月份的成交價水準。

東莞中原地産市場策略部負責人車德銳表示，調研中，不論是豪宅還是剛需房，類似的案例還有很多：鳳崗的永江花園，173平方米的四房，由8月份的350萬元直降至300萬元，而且包稅，折算下來單價僅1.6萬元/平方米。東城的天驕峰景，143平方米的三房，由8月份的450萬元降至420萬元，並且贈送車位。南城的金豐花園，73平方米的兩房，由5月份的110萬元降至98萬元……不論是直接調低價格，還是願意承擔部分稅費，抑或是贈送車位，都表明瞭目前二手房業主的心態已不再那麼“強硬”，議價空間悄然變大。

車德銳介紹，進入11月之後，市場將逐步進入年底傳統的購房、換房季，預計更多的筍盤將陸續登場。根據目前的情況估計，一些二手房房源或將回到年初時的價格水準。預計買賣雙方入市積極性將有所提高，市場交投將逐漸活躍。業主方面，隨著年底來臨，出於資金週轉、工作調動、離開東莞、家庭搬遷、改善換房等需要，放盤量有望大幅增加，部分急於出售的房源，預計將出現較大幅度降價。購房者方面，東莞作為粵港澳大灣區的重要城市，産業和人口結構都在不斷升級優化，未來的發展潛力巨大。在年底二手房議價空間放大的情況下，很多筍盤將具有一定的吸引力，會吸引更多剛需客入市置業。