金陽南好，金陽南妙，如果你想置業觀山湖，又希望享受充分的配套資源，那金陽南真的值得你好好關注。

金陽南商圈，潛在的商圈大佬

説項目之前，先來聊聊金陽南商圈。在以前的很多文章中，我都提到過這個商圈。在我的心理定位裏，這裡很有潛力進入未來十年貴陽商圈第一梯隊（至少前三）。

為什麼這麼説，有幾個方面和大家探討探討。

先看商業標準，商業標準就是引進品牌的標準。比如對最近火熱的雲上方舟，我是有點失望的。引進品牌的級別，與我預想中有不小的差距。在我的心中，一個中上的購物中心應該有以下標準：影院至少配製IMAX；快餐飲星巴克、麥記、KFC必須有；快時尚優衣庫、HM、ZARA、MUJI、GAP……怎麼著都來一兩個；超市永輝打底，高一點最好是山姆店、麥德龍；新超市盒馬鮮生或者超級物種；重餐飲海底撈、莜面村、外婆家或同一級別……從這些標準來看，雲上方舟欠缺不少。

中國標桿級商業：成都太古裏

為什麼我看好金陽南商圈，首先關注的就是商業標準，商業品牌中宜家可以算是排頭兵，宜家不用我多説，雖然不是什麼奢侈品，但絕對是自帶流量的大戶，開業必火、週末必堵車。接下來的快時尚，世紀金源已經有優衣庫這個標桿，九方購物中心（現在應該叫萬科廣場？後面都統一叫新都薈商業吧）如果能帶來HM、ZARA、MUJI就足夠形成互補。而快餐飲上，星巴克（不管你承不承認，星巴克的數量多少可有效反映城市商業成熟度）是必須的（世紀金源也是貴陽為數不多同時擁有兩個星巴克的商業體），KFC和麥記也是標配。

（效果圖）

影院方面，世紀金源的沃美其實已經不夠看了，新都薈商業引進的是GVC，不過什麼牌子不重要，重點是有沒有IMAX？這個才是檢驗影院的標準。商超方面，世紀金源的永輝早就是貴陽最火爆的永輝之一，而新都薈商業引進的麥德龍可以算是商業的突破。我相信區域內還可以再容納下盒馬鮮生或者超級物種這樣的新超市品牌。

整個金陽南商圈，三大區域級甚至城市中心型商業體（世紀金源、新都薈商業、宜家）就是基本面，這個基本面在整個貴州來説都算是非常強勢，而且形成了很好的合力，未來可以不斷的吸引其他強勢品牌入駐。

其實上面説的品牌在大城市不算什麼，但是在貴陽來説還是夠打了。商業標準足夠高、商業業態足夠豐富，這是金陽南商圈的第一個優勢。（貴陽什麼時候才能有SKP、太古裏級別的商業啊……）

再看商業體量，以金陽大道與北京西路交叉的這個十字路口為中心，1公里範圍內的商業體量有多少呢？不説街鋪，我們只説集中型商業中心：首先是觀山湖區老牌的世紀金源購物中心和國貿TP mall，總體量約30萬㎡，目前在建的新都薈商業約14萬㎡，在建的宜家家居約7.3萬㎡，再加上規劃中的中鐵諾德中心，意味著未來幾年內在這個十字路口將聚集近55萬㎡的集中型商業，在整個貴陽，可能只有宇宙神盤花花可與之匹敵。

再看周邊人口基數，商氣即人氣。商業離不開人口，近70萬㎡的商業，周邊有多大的消費人口基數呢？我們來看看周邊的住宅項目：

巨無霸世紀城總體量約600萬㎡，規劃人口數量12萬人；

中鐵逸都國際體量230萬㎡，規劃人口數量5萬人；

萬科新都薈（中航城）體量146萬㎡，規劃人口2萬人；

普天中央國際體量130萬㎡，規劃人口約2萬人；

萬科城體量120萬㎡，規劃人口約2萬人；

帝景傳説體量70萬㎡，規劃人口約1.5萬人；

睿力上城43萬㎡，規劃人口1萬人。

周邊主力小區共7個，常駐總人口將近30萬人，在觀山湖區來説這樣的人口密度和人口基數非常可觀，這也是促使商家選擇金陽南商圈的重要緣由。

（中鐵逸都國際區位圖）

最後説説交通，整個商圈正好是十字路口，立交系統也已基本建立起來：下拉槽和高架橋。還有2號線的地鐵站點，基本面是很好的。但是交通是個系統問題，這裡的交通受限制最大的，其實是在二鋪路口。二鋪路口可以算是周邊居民的苦主，每天都堵得欲仙欲死，但是對二鋪的堵車，我有一些心得：

1、其實二鋪汽配城很多經營的店主都搬到清鎮去了，那裏剩下的主要是住戶，但住戶以後會搬到旁邊的二鋪安置房去。

2、貴陽西出口的位置，決定了大量的車輛都會從這裡進出高速，短期內這個不會改變；

3、萬科城那邊的金陽環線沒修好，萬科城和新都薈的業主只能通過這個路口進出，再加上逸都國際的部分組團也是要使用這個路口，不堵車才怪。這個情況，在金陽環線通車後會好不少；

4、管理非常混亂，兩區交界處，特別是萬科城門口的惠源路各種人、車混雜，還有很多車輛亂停亂放造成堵車；

5、雲北立交暫時沒錢修了，雲北立交的建設其實對這裡的交通可以説是質的提升，但是目前沒錢修停起的。

説好的地方，也要談談問題。金陽南商圈在我看來，主要存在以下幾個問題：

1、行政區劃管理問題。金陽南這裡是雲岩區和觀山湖區的交界處，交界處管理是有難度的，因為涉及到兩區行政區劃的模糊，很多建設治理事項都會遇到難點。但是兩區交界的地方，往往也是人口稠密的地方，對商業運營來説是有基礎的。所以此類地方，要麼超神要麼超鬼，就看行政管理者是否能處理好其中錯綜複雜的關係。這個問題，也是該商圈是否真能取得大成功的核心問題。

2、商業展示面的問題。其實我想説的是這個商圈更多是自發形成的，在交通組織和商業展示面上做得真的不好。比如上跨北京西路的高架橋，基本上把四週的商業立面擋個嚴嚴實實，昭示面不夠對商業來説傷害其實是很大的。還有配合商業體，應該再規劃一些高層寫字樓，做到天際線的高低錯落有致，整個商圈的美觀度就會非常好（新都薈和逸都國際應該有此規劃，但成型時間會很長）。

3、人行交通組織問題。先來看看2號線長嶺路站的出入口，可以看到幾個出入口均位於北京西路的北側，而不是像大家想的四個路口都有出入口。這個設計帶來的問題就是，坐地鐵過來後，出站後必須過馬路才能到達新都薈商業或世紀金源購物中心，對商業通達性來説十分不友好。按道理應該在站點與商業都做完善的接駁通道，對商圈的一體化發展才是最有利的。希望之後中鐵諾德中心與新都薈商業中間能增加連接通道，在一定程度上儘量改善這個問題。

綠色點為地鐵站出入口位置

可以説，金陽南這個商圈值得期待，無論從哪一方面，它都具備了貴陽頭部商圈的要素。但在商圈內，置業選擇該如何做？誰是真的大佬？二手房我們暫且不説，目前區域內在售新房最受關注的就是萬科新都薈和逸都國際的G組團（好像叫什麼逸府來著？），今天就先來讓他們PK一下。

交通，孰優孰劣

區位自不用多説，目前兩個項目推出的産品均位於十字路口附近，都屬於商圈內商業價值比較高的區域。但是交通上，兩者確實存在差異。先看地鐵站，上面説了地鐵站的幾個出入口均位於北京西路的北側，逸都國際的G組團在這一點佔了先天的優勢。現在在售的G組團一期距離2號線長嶺路站出入口直線距離也就是400米左右，算是比較正宗的地鐵盤。而新都薈的在售組團，出小區之後就要過一個天橋才能到達地鐵站，無形中增加了不少時間，通達性不夠好。

而且從交通組織來看，逸都國際G組團出小區後可以直接選擇廣州路到達金陽大道或雲潭路，避開了北京西路二鋪的堵點。而新都薈那邊，目前來看要麼是金陽南路、要麼是北京西路，特別是宜家開業之後週末肯定會形成一個小堵點，難以避開。

所以交通上，逸都國際G組團小勝萬科新都薈。

産品，各有韆鞦

原來寫過新都薈的主力産品，也點評過相關戶型。

主力戶型點評：

尚算方正，通透性一般，比較緊湊；帶一個小的入戶花園？算是吧；客廳開間不錯，做到了4米2，而且沒什麼浪費的空間；主臥很大，可以比較寬裕的做衣帽間和主衛；但是主臥從客廳電視墻那裏開門，動區靜區分離沒做好；兩個次臥面積也不算小，適用性較強；

12個平方的大露臺，三個房間朝南，採光面很好；

帶一個小入戶花園，餐廳那邊也有小陽臺，通透性很好；

客廳開間有點腦殘，居然只有3.9米？太小氣了，正常四房應該至少做到4.5米才比較舒適（但我估計在裝修時可能會有改善）；

主臥很大，可以比較寬裕的做衣帽間和主衛；

通道面積略有浪費，不過還好動區和靜區分離比較好；

如果大家還需要更多資訊，可以直接看這兩篇文章

《萬科萬科，又來倆樓盤~》

《再探二鋪，也説説中航城》

逸都國際G組團本次推出的是一期組團，由8棟31層高層組成。組團內有2T4和2T3的産品，主力戶型是110三房、140四房、150四房三種。各個戶型的設計沒啥硬傷，均好性較強。

如果是剛需的朋友，建議看看5號樓，2T4的産品做了分區設計，可以有1T2的體驗。戶型都是110左右的緊湊三房，而且大面寬設計，客廳和主臥都朝南（也朝中庭花園），景觀面較好。

如果是改善的朋友，可以看看1-4號樓的140四房産品，橫廳設計迎合了現代潮流，尺度也足夠使用。但兩個140的産品，建議優先選擇位於東側的戶型，景觀面比西側那套好很多，而且南北通透度更好。

如果是對産品升級有需求的朋友，可以看看6-8號樓的四房産品。樓棟是2T3設計，梯戶比比上面兩種都要舒適，産品上東西兩個戶型互為景象。不過從景觀面來説，就建議選擇西側的那一套了，其次選擇東側那一套，最後再選擇中間那一套（不知為啥，我對這種環繞式的産品特別不感冒）

配套，重教育or重商業

配套的話，我們分教育配套和商業配套兩個大項來説。其實這兩個項目都是大盤，規劃的教育配套這一塊都還是很齊全的。逸都國際G組團一期本身配置了一所幼兒園，目前逸都國際中小學也已經開學好幾年，很成熟。

萬科新都薈的話，小區內有幼兒園，但是中小學還在計劃中（肯定是有的），未來應該也能滿足業主的需求。不過目前確實是還沒有落地，也給小區的業主帶來了不便。

教育配套的現狀，逸都國際勝過萬科新都薈

商業配套上，萬科新都薈有九方和宜家的基礎，就直接領先逸都國際一個身位了。目前逸都的商業，大多數是小區的底商，未形成有品質的商業綜合體。十字路口規劃的集中商業，按中鐵的風格，估計起碼還有個三四年……

而萬科新都薈的九方和宜家預計19年底或者20年初肯定就能開業，下樓即消費，車都不用開，還是很便利的。

商業配套上新都薈勝過逸都國際。

性價比，一場新的“價格戰”？

最後説説性價比，本來兩個項目處於一個水準線。但是前兩個星期，新都薈發了個大招，直接打出了11500起的裝修修價格，説實話從毛坯升級到裝修，在金陽南商圈賣這個價格，殺傷力真的還是很強的。據説消息一放出來，週末明顯看房的客戶就多了很多。

而據市場反映，逸都國際G組團目前對客戶的市場報價，裝修産品都在一萬四左右及以上。這麼一對比，産品沒有明顯級差的情況下，就算有交通、配套或其他優勢，都難以凸顯出來。所以開盤是否價格會有調整，是否能和新都薈有一場小小的“價格戰”？我們拭目以待