圍繞“房住不炒”的定位，不斷深入的房地産調控已經持續了兩年多的時間。據不完全統計，今年上半年各地出臺的調控政策累計約200次。到了下半年，房地産調控也沒有任何鬆懈的跡象。在政策面、現金流的壓力之下，房企們紛紛加快推盤頻次。記者發現，有一批面積段較大、瞄準了高端改善客群的項目即將上市。曾經是剛需重鎮的“兩江”區域，都迎來了多個疊墅類改善産品，令買房人應接不暇。

兩江板塊疊墅、洋房競爭加劇

以江北新區為例，自高價地項目保利雲禧首開以來，該區域的疊墅時代便悄然啟幕。面積段為125—240平方米的金地悅風華，主推140—220平方米疊墅産品的銀城頤居悅見山，包含洋房、疊拼、退臺類雙拼産品的金隅紫京疊院，無一例外都是大戶型的改善項目，其中不少都選用了近來較為流行的新中式風格。根據此前開盤的數據顯示，保利雲禧首批房源銷許均價約為29000元/平方米，但是，有不少下疊産品的單價已經超過了35000元/平方米，計算下來總價不菲。

與江北板塊較為相似的是，今年下半年以來，江寧區域也聚集了一批以疊墅、洋房産品為主的新項目，競爭頗為激烈。單單在九龍湖上秦淮板塊就聚集了五礦瀾悅棲原、葛洲壩融創紫郡府、銀城旭輝鉑悅源墅、碧桂園泊雲間等高端樓盤。江寧大學城區域內也迎來了五礦瀾悅方山等疊墅房源。以葛洲壩融創紫郡府為例，據悉該項目將在四季度首開，推出120套疊墅産品，面積幾乎都在200平方米以上。

高端産品齊現，市場能夠快速“消化”嗎？據網尚研究機構數據顯示，今年一二手市場都出現了一定的下滑。從産品銷售面積段來看,江寧剛需需求仍較為明顯，90平方米以下的戶型佔比比較高，前10個月成交的戶型佔比50%，100平方米以上戶型成交量佔到了45%。從二手房銷售的數據上看，江寧區域也是以中小戶型的剛需需求為主， 60—90平方米的中小戶型備受市場青睞，佔比40%，120平方米以上的改善戶型佔比僅在13%，由此可見改善客群並不多。專家表示，從改善需求的來看，新房置業門檻是逐年提高的。

産品斷層

或導致區域人口導入變緩

在近期舉辦的上秦淮板塊高峰論壇上，有專家預測，由於短時期內疊墅産品頻出，産品面積較大且出現了同質化的現象，對於開發商而言，銷售壓力倍增。

南京工業大學天誠不動産研究所執行所長吳翔華解釋：“這一波項目的拿地價格普遍較高，在這種情況下，多數房企都選擇開發改善類型的産品，而非面向中低收入者的剛需産品。這其中不排除存在結構性的錯位，因為市場上更需要的可能是小面積段産品，而正在提供的卻是改善類甚至是高端改善的産品。”吳翔華坦言，這種現象會導致區域內人口導入緩慢，人才會被其他板塊分流。另外，有些房企認為建造改善産品空間更大，但大家都在做“高端”，同質化傾向嚴重，同樣會面臨激烈的競爭以及成倍加大的風險。房企們唯有將産品價值凸顯出來，打造區域內具有不可替代性、不可複製性的好項目，靠産品力才能起到一定的銷售推動作用。

不過，專家也表示，這主要是行業短期內的“矛盾”，從中長期看，産品消費升級、改善需求升級會成為主流。“這個時期往往適合置換改善，賣舊買新，因為買賣的差價低，同時貨源很充足。消費者可以貨比三家，以比較低的價位買到比較好的産品。”吳翔華説道。

據悉，年關將至，在融資收緊、回款壓力增大等情況下，四季度房企們將繼續加大貨量供應。專家指出，這對於購房者而言無疑是一個利好消息，可以增大選擇面。