樓市漸入慢行道,剛需迎來窗口期

來源:南京日報 2018-10-26 11:51:32

10月20日,國家統計局發佈9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,一線城市新房和二手房全面降溫,4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%,二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%。作為二線城市的南京,9月新房價格環比上漲0.4%。業內人士表示,儘管如此,這一數據並不代表樓市回暖,相反,作為樓市風向標的二手房市場最近出現了下滑態勢。

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“未售完”成樓市常態。圖為力標讚城項目效果圖 來源南京日報

樓市低迷 新房産品出現“減配”

經歷了銷售慘澹的“金九銀十”之後,期待調控政策可能有所鬆動的房企也漸漸打消了念頭。 

據網上房地産數據顯示,截至10月23日,南京樓市共認購商品住宅7701套,成交2232套(不含溧水、高淳和都市圈),日均認購335套、成交97套。加上9月新房成交量,今年“金九銀十”僅成交4902套,還不到去年同期的一半。 

據諸葛找房相關數據顯示,10月以來發放銷許13個,開盤23次,而9月銷許發放41次,開盤達到37次。截至目前,10月以來的23次開盤中,“未售完”成為市場常態。(不排除數據上傳的延遲性)。 

在政策收緊、銷售下滑的態勢下,房企們不得不面對“缺錢”的窘境,資金危機、債務危機的考驗。有部分房企為了保證利潤開始在産品本身上“做文章”。近日,南京市場上也出現房地産項目遭遇業主維權的風波,其中不少投訴事件都與“項目交付品質出現問題”、“裝修減配”有關。 

有報道稱,今年以來全國有近50個樓盤被爆出品質問題,遍及北京、成都、長沙、青島等多個城市。行業分析師認為,房地産市場受政策調控影響整體低迷,房企追求低成本導致裝修品質較差,難以獲得購房人認可。剛需購房人也可考慮品質、配套看得見的現房房源或者二手房産品。 

觀望情緒濃 二手房議價空間變大

從二手房來看,據南京網上房地産統計數據顯示,9月二手房成交5622套,比上月的6956套下降了1334套,環比上月成交量降幅約兩成。此外,一些業主開始自降掛牌價。例如,龍江的龍鳳玫瑰園小區一套157房源的業主主動向房屋仲介公司提出了降價,由原來的740萬調至725萬;一套萬達廣場附近的萬和源居135的中高層房源掛牌價僅490萬,據了解這一價格低於市場價近50萬。 

此外,全國範圍內不少城市的二手房市場都出現明顯降溫,從二手房掛牌價漲幅上看,只有部分二三線城市還有一定上漲,例如長春、昆明、昆山、呼和浩特、包頭等。 

仲介經紀人透露,目前二手房成交量確實有所下滑,客戶來訪量也較前期有所減少。總的來説,近期出現降價房源的原因,有些是業主有急售的需要,還有一些是由於原本的掛牌價就高於市場成交價。從片區來看,南京老城區的二手房價格較為穩健,尤其是部分老舊小區出新後,由於其周邊配套較為完善,反而受到一些購房人的青睞。 

有業內人士告訴記者,今年三季度以來,二手房成交量一直比較穩定,雖然有下降,但總體來説降幅不大,是一個緩慢下調的過程。截止到昨天,10月份的成交量只有3154套。不過這也跟國慶長假二手房無備案數據有關。“目前,剛需購房者選擇面比較廣,議價空間也逐漸變大。購房人可以觀望著,或許最近還會有一些房源降價。”該人士補充道。 

租賃市場規範化 租金逐漸下滑

在政策加持下,長租産品涌現,一些年輕的置業者也開始考慮租房,不少開發商也轉投做租賃行業。一時間,租賃市場成為“新藍海”。此前,部分企業為了獲得高利潤,導致租賃行業不規範的現象屢有發生,例如高價收購租賃房源致使租金上漲等等。近期,部分城市推出了租房有關指導意見,一系列調控後,熱點城市租金開始出現下滑跡象。 

據了解,蛋殼公寓從9月開始打出了一系列廣告語,如 “指定房源首月0租金”、 “首月立減1000元,第二至五月每月返現600元”等等。 

10月21日,據北京市房地産仲介行業協會公佈的最新數據顯示,環比9月,北京住房租賃市場量、價繼續回落,成交量環比下降約8%;租金方面,自如整租的租金環比下降5.5%,相寓租金環比下降4.3%,蛋殼租金環比下降0.1%。 

據中國房價行情網最新數據顯示,南京(不含溧水、高淳)目前租金也出現了區域分化。其中租金最高的是建鄴區,達到4563元/月/套;最低的是浦口區,平均租金為1922元/月/套。值得注意的是,建鄴區、棲霞區、雨花臺區的平均租金呈現下降趨勢。 

有專家指出,租賃企業尤其是長租公寓運營企業近年來處於高速成長期,為了爭奪頭部優勢各長租公寓品牌在規模上都加大擴張步伐。誠然在長租行業發展過程中的確出現了一些例如“租金貸”、“裝修甲醛超標”等問題,但從遠來看,長租公寓市場可以説是機遇與挑戰並存,一方面國家層面高度重視保障租房租賃穩步推進,租房的人群和規模都有上漲空間,另一方面如何長期運營並實現盈利是企業需要考慮的問題。

(責任編輯:)
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10月20日,國家統計局發佈9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,一線城市新房和二手房全面降溫,4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%,二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%。
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