在9月中旬的萬科月度例會上，萬科董事會主席鬱亮稱，“萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，以‘活下去’為最終目標。”在經歷了去年開始的房地産企業改名潮後，鬱亮的話似乎再次為房地産業的悲觀預期增加了佐證。

就在人們還沒發覺房價有何鬆動時，房企大佬們已經沒有信心到如此地步，房地産行業真的要涼涼？

萬科“只要活著”

與在地産圈出身、跨界體育圈乃至娛樂圈都混得風生水起的王石相比，鬱亮一直都很低調。然而，就是這樣一位低調的掌門人，在短短半年多時間裏，卻發出兩次讓輿論震驚的論斷。

一次是2018年6月，在鬱亮看來，住房全面短缺時代已結束，房價告別單邊快速上漲時代，他説“萬科要告別房地産”。話音未落，萬科深圳分公司更名為“深圳萬科發展有限公司”。

自此，“地産”兩個字仿佛成了燙手山芋，各大地産商紛紛與其撇清關係。

另一次就是前不久的月度例會上，鬱亮直言：“未來三年要把‘活下去’作為基本要求”。他在發言中強調回款目標的達成，“6300 億元的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這説明我們沒有任何資格和能力做下去。”

除此之外，鬱亮還指出，風險和收益嚴重不匹配的業務需要進行調整，“做了三年還沒做成的業務不要再做。”他給萬科指明瞭四個字的出路“收斂聚焦”。

鬱亮看到了房地産市場和政策都在發生全方位的變化，從限購限貸到限價限售的常態化，從限商貸到限公積金，從限土地拍賣到限房企融資，整個樓市進入冰封時代，房企既有的模式顯然走不通了。

板塊全線飄綠 謠傳已成警示

隨著今年以來房地産行業利空消息不斷，即便房企為穩住股價頻頻出招，卻難掩地産股“跌跌”不休之勢。東方財富網數據顯示，截至9月27日收盤，該板塊下跌幅度為1.35%，且有115隻相關股票下跌，上漲股票僅13隻。

與此同時，一條“商品房預售制將取消”的消息在網上盛傳。儘管相關部門很快辟謠，否認正在研究取消商品房預售制，但人們仍然認為，這條消息對於房地産企業而言，既是警示也是提醒。

就房地産股票是否還有投資價值，私募排排網對國內私募機構展開調查，70.32%私募認為房地産股票明顯低估，隨著大盤走穩，依舊具備投資價值，18.35%私募則表示，估值不高並不代表房地産股票就值得投資，11.33%私募則表示不好判斷。

與很多行業相比，房地産這個本應是“重投資”的業務，實際上可以非常“輕”。比如，行業最著名的“456”(房企要求拿地後4個月開盤，5個月資金回正，6個月資金再投資)，甚至更為激進的“345”，都意味著資金的回正週期可以做到非常的短。這個回正週期要遠遠超過很多的“輕資産”行業。

中原地産分析師張大偉對中新經緯客戶端(微信：jwview)表示，商品房預售制度是房地産行業能夠快速發展最重要的基礎條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛讓購買者付出了不小的代價。他説，房地産市場對預售制度非常敏感，特別是強調高週轉和高負債的企業。從對股市的影響看，房地産股全線下調體現了資本市場對政策調控繼續收緊的擔憂。

房地産行業的預售制度起源於20世紀50年代的我國香港地區。內地的房地産制度學習借鑒了大量的香港的制度和實踐，預售制度就是其中之一。在1994年前後通過的《城市房地産管理法》、《城市房地産經營管理條例》和《商品房預售管理辦法》等法律文件中，預售制度被正式確立。

對於預售制度的取消這一猜測，張大偉對中新經緯客戶端(微信：jwview)認為，雖然全面實施取消預售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加。他説，從歷史情況來看，預售制度的確存在很多問題，當下房地産市場的品質問題、交付問題等，基本都與預售制度有關。預售制度對於消費者來説保障度低，不確定因素太多。

“短期來看，取消這一制度的可能性不大。”張大偉補充道，因為當下房地産市場依然是中小企業佔大多數，龍頭房企並不多，當下取消預售制度，有利於資金寬裕的國企及大企業，對小企業來説則是滅頂之災。

在業內人士看來，今年以來，在金融環境“去杠桿”“防範系統性風險”的情況下，預售制度帶來的經營性現金流，對房地産行業而言更加彌足珍貴。在經營處境尷尬的地産行業中，加快銷售、加快回款才是地産行業真正度過寒冬、保障現金流的關鍵。

“金九”失色 “銀十”能否來？

對樓市的悲觀預期也反映在了9月的成交量上，以往熱熱鬧鬧的黃金九月如今卻冷冷清清。據中原地産研究中心9月的統計數據顯示，以北京為例，已經入市的20期限競房項目為9826套，網簽了1633套，網簽比例只有16.6%。不過，由於網簽的滯後性，截至9月25日，實際銷售有40%左右。

從一二線城市整體來看，9月份，樓市成交量環比8月份均無明顯上漲現象。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中新經緯客戶端(微信：jwview)採訪時表示，從當前各地預售證的發放情況來看，量有所增加，供應增加也容易帶來市場交易量的上升。

不過，嚴躍進指出，目前也出現了一些新的情況，比如現在購房的首付比例較高，很多大城市銷售行情比預期的要弱。另外部分購房者二手房的掛牌週期延長，這也會使得換房的週期延長，進而影響一手房和二手房的交易。

從開發商方面看，嚴躍進指出，房企對於房地産調控還心存敬畏，很多開發商由於資金方面壓力大，會更加注重現金流，類似心態也會影響銷售和開發策略。

在嚴躍進看來，從後續趨勢看，反彈的可能性依然存在，當然這主要是從全國市場來説的。部分商業銀行若是貸款額度足夠，也不排除在年底會積極支援房地産市場交易。

對於樓市“金九”失色的原因，中原地産首席分析師張大偉表示，首先，樓市調控重壓，信貸收緊，最近各地市場不僅商業貸款繼續遭到高壓，多個城市公積金政策也開始收緊，使得市場繼續開始觀望；其次，樓市已經沒有“金九銀十”。從市場看，2017年以來，大部分熱點城市樓市已經全面“限價化”，在這種情況下，房地産市場已經沒有淡旺季之分，更多要看限價政策嚴格與否；再次，多個城市樓市逐漸開始出現衝高回落現象，房價調整開始出現從點到區域的現象，熱點城市購買力很難再支撐市場繼續衝高；最後，熱點城市開始進入賣不完時代，多城庫存出現環比上升的現象，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。

樓市告別“金九”已成定局，接下來的“銀十”是否還會出現？嚴躍進對中新經緯客戶端(微信：jwview)説，市場過於看空的情緒並沒有必要。第一，部分城市購房政策非常嚴格，符合購房資格的群體數量相對少；第二，潛在的購房需求很大，包括剛需和改善性需求，所以支撐市場增長的動力依然存在；第三，部分拐點論看法是市場謹慎的表現，而不是悲觀的表現。