嚴查下仍抬價搶房 機構收房隱現盈利邏輯

在資本助推下，長租公寓機構不惜虧本佔有市場規模，然後通過漲價以達到盈利目的

上述表格來源：新京報記者整理

“一線城市租金上漲”成為近日人們持續關注的熱點話題。8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確指出：“不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源”。在承諾後不久，租賃企業“哄抬房租”的行為卻依然存在。

近日，新京報記者調查發現，一套房源在3天內被兩家公寓機構爭相競價，最終從7000元/月抬至13000元/月。機構在收房過程中，有意壓低初始報價，然後逐步提升租金，直至觸及市場租金的“天花板”。

抬價不止

壓低報價 再加價直至觸及“天花板”

在出租房源挂出後的三天內，兩大公寓運營商將租金從每月7000元抬升到了13000元。

在租賃企業被約談之後，新京報記者再次調查了長租公寓收房的情況，以及時反映租賃企業整改情況以及真實的收房過程。

8月22日，記者將一套位於北京市東城區天壇公園附近的毛坯三居室提供給了我愛我家的工作人員，其給出的報價是7000元/月，與此同時，記者查詢鏈家網上正在出租的同小區同戶型的房源租金在每月9000-13000元之間。為了解真實的價格，此後，記者還將房源同時提供給了某仲介旗下的長租機構A和另一家長租公寓運營商機構B。

8月22日上午10點57分，自稱是機構A的工作人員主動將報價提升到8500元。在上述價格遭到拒絕後，36分鐘後，上述工作人員再次致電錶示：“租金可以給到9000元/月，公司按時給你打錢，幫你裝修，幫你打理。”

12點10分，機構A的收房員再次打電話稱，“我們可以給到9500元/月的價格。”當記者表示不認可此價格時，該收房員又稱，把這三居可以改成四居，最多給到11000元/月的“天價”，但是我們每年有一個月的免租期（每年需要留出一個月免費期，作為長租公寓運營商等待租客的時間）。

5分鐘後，機構B工作人員來電話表示，“我們給出的租金肯定比機構A高，價格在11500元/月以上。你們附近的同類房源我也看了四五套了，先給11800元/月的價格。”

當記者表示價格太低時，機構B工作人員當即表示，“可以給到12000元/月的價格，最近在整治市場，我們還有一個一年3%的漲幅，租金給付形式是押一個月付三個月，我們要打隔斷再做出租。”

12點30分，機構A的收房員再次來電稱，“我跟領導説了，12200元/月行嗎？第一年免租期35天，以後每年免租期都30天，簽訂五年合同行嗎？每年租金不變，都是12500元/月。我們儘量不會打隔斷出租。”

稍後，機構A收房員又在電話裏表示，“租金可以給到12500元/月，這已經高出市場價格了。”

8月23日上午，機構A收房員再次打電話詢問房源，記者強調：“低於13000元/月不要再打電話了。”8月24日，機構A收房員再次來電錶示，有客戶可以接受13000元/月的租金。

在出租房源挂出後的三天內，在兩大公寓運營商的推動下，租金從每月7000元抬升到了13000元。這一價格與周邊正在出租房源的最高租金持平。據新京報記者了解的市場行情來估算，該房源合理的市場租金是11500元/月。

通過上述收房過程可以看出，機構在收房過程中，有意壓低初始報價，然後逐步提升租金，直至觸及目前市場租金的“天花板”。

目前在租賃市場，這一加價行為不斷上演，房東自然願意以更高的價格出租，而租客能在租房網站上看到的租金資訊就是經過一番加價後呈現的，這一過程顯然推高了房租的上漲。

值得關注的是，8月19日，機構A在約談後曾經公開表示：“不存在抬高租金的情況。”事後，新京報記者向該仲介工作人員求證上述調查的情況，但是遭到對方回絕。

抬價背後

規模為王 資本驅動

規模是企業生存的首要因素。為此，租賃機構不惜以先期賠錢的方式來搶佔房源。

事實上，抬高價格會增加租賃機構的收房成本從而削減盈利空間，那麼，機構為何還不遺餘力地抬高房源價格呢？

對於收房背後的邏輯，蛋殼公寓創始人兼CEO高靖回應了記者的問題：“抬價是行業性的，但是，客觀上確實推高了租金的價格”，高靖解釋了抬價背後的規模擴張需求：“公寓類的企業利潤是較低的，除去收房成本和裝修成本，企業是薄利的，公寓類的企業的盈利模式是通過規模、效率以及未來增值來實現的。”這其中，規模是企業生存、擴張以及擴大盈利空間的首要因素。

在擴大規模的時候，租賃機構甚至不惜以先期賠錢的方式來搶佔房源，房源到手後再進行漲價達到盈利的目的。

一位相寓的收房員告訴記者：“我們收了房子第一年對外出租價格可能會賠錢，到了第二年和第三年再盈利。”據了解，類似自如、相寓、蛋殼等租賃機構在向房東收房時，通常會簽訂3年及以上的合同，對房東而言，合同期內的房東收到的租金是相對固定的或者只有微幅的調動。

一位將房源租給自如的房東告訴記者：“我的房子位於朝陽區青年路附近，三室一廳的房子在兩年前租給了自如，當時租金是5800元/月，而後自如對房子做了裝修，兩年內按照合約租金沒有上漲，我們收到的一直是5800元/月。但是，這期間周邊同戶型的房子租金已漲到萬元以上，我們預備再簽合約時漲價。”

另一方面，對租客而言，公寓機構通常與其簽訂為期一年的租約，租金每年會隨著市場價格進行上漲。自如的收房員告訴記者：“公司系統會有一個市場報價，根據周邊租金來進行上下浮動，續約調價時也會依據系統報價來進行調整。”

不僅如此，記者了解，在收房時，收房員的績效是按照收房的數量來進行考核的，這會倒逼收房員為了拿下房源而去主動抬高租金。

一位要求匿名的業內人士向記者表示：“現在機構搶房源，就和滴滴與優步此前爭奪市場一樣，先期不惜虧本，而一旦佔有市場規模之後，就可以實現盈利。”

值得關注的是，多數租賃機構背後都有資本力量的入駐。6月，蛋殼公寓剛剛完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環球基金領投，華人文化産業投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）繼續跟投。自如也在今年年初獲得40億人民幣A輪融資，領投方包括華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構，成為中國長租公寓行業規模最大的一筆融資。

資本入駐給租賃機構的規模擴張提供了資金支援，但是，資本是逐利的，搶房源的背後是佔據市場，佔據市場後就追求盈利目標。

長租公寓資深研究人士全靂表示：“實業不景氣，社會遊資和機構資本流入租房市場，資本是趨利的，頻繁融資、搶佔房源，推出租金貸等等，這一切行為都助推了一線城市房租上漲。”

事實上，租賃機構自身也擔憂搶房源，蛋殼公寓創始人也向記者表示：“如果任由搶房源的現象繼續發生，一方面，租金會被越抬越高，另一方面，很容易形成一家獨大的局面。”

一旦一家獨大的局面形成，房東和租客都是受害方，房東失去定價權，租賃機構會最大力度降低收房成本，同時進一步提高租金價格，實現更大的“剪刀差”收益。

目前，由於租賃機構剛剛進入租房市場不久，我國租房市場的供給方還是以個人房東為主，租賃機構提供的房源量總體佔比較小。此次，租金上漲成為熱議的話題背後也充分反映了人們對於資本進駐租房市場的擔憂。

租賃出路

政府監管 多重供給

除北京外，南京、深圳、西安等城市發力徹查住房租賃市場狀況，並根據自身市場制定相關整治政策。

在我國租賃市場發展的關鍵時期，怎樣才能穩定租房市場，遏制租金過快上漲呢？

不久前，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門就“抬高房源價格”約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。

作為被約談方之一，蛋殼公寓聯合創始人兼COO崔岩在接受記者採訪時表示：“所有的租賃企業應該接受政府監管。租金是關於國計民生的問題，我認為政府應該調控。”

作為租賃機構的代表，蛋殼公寓希望政府能進一步加強監管，並建議政府或許可以著手建立租賃備案制度。

同時，崔岩還建議按照租客分層的思路，構建租房保障體系。“對於底層租客，建議政府著手建立租房保障體系，可以按照計劃而分配，而對於中高收入的租客，就交給市場來進行分配。”

全靂也建議稱：“政府應該加大公租房、保障房、廉租房的供應力度，儘快引入社會化機構一起參與，拿出便宜的土地或者閒置的物業，一起開發；同時，建立住房租賃準入機制，對於合格的公寓運營商提供低成本的房源。”

事實上，在北京房租過快上漲的背景下，北京市已經宣佈加大保障性住房建設力度，加快公租房供應分配。近期，西城、海淀、豐臺三個區先後發佈配租公告，集中啟動近5000套公租房供應分配工作。

截至目前，除北京之外，南京、深圳、西安等城市對租房市場進行調控，發力徹查住房租賃市場狀況，並根據自身市場制定相關整治政策。

其中，南寧市的重點在於“鼓勵開發商出租庫存商品住房”，同時，南寧擬建立“住房租金髮布制度”來規範管理住房租賃市場。深圳市則從完善住房租賃法律法規、建立租金價格管理制度、探索實施穩租金商品房制度三大舉措嚴防“城中村”借改造變相漲價。

“值得注意的是，政府監管有一個邊界問題。我認為設立租金管制是一個誤區，因為除保障性的租房外，租金價格還得交給市場來決定，最重要的是先建立一個完整的租賃資訊和租金平臺，這樣偏離市場的價格就會被辨識出”，全靂表示：“租金問題本質是供求，租金穩定的關鍵在於糾正當前和潛在的供求關係。”

■ 現身説法

蛋殼公寓

政府“兜底”價格剩下的交給市場

日前，作為長租公寓運營企業的代表、最近深陷“輿論漩渦”的蛋殼公寓相關人員接受了新京報記者的採訪。其中蛋殼公寓創始人兼CEO高靖、蛋殼公寓聯合創始人兼COO崔岩針對“搶房源”“規模戰”“租金漲”等話題發表見解，並對租賃行業的健康發展提出了建議。

新京報：蛋殼公寓的收房邏輯是怎樣的？

蛋殼公寓創始人兼CEO高靖：商業的本質是用最少的成本去收最好的房源。市場經濟有充分的競爭，在這個過程中，蛋殼是依靠網際網路大數據系統出價，進行風險控制，評估四個風險，包括區域風險、出租風險、成本風險、收益風險，特別是近期作出承諾後，一旦房東的預期或者友商的出價高於我們系統的出價，我們堅決是不會收進來的。未來，希望政府能對租房出臺指導價格，我們的系統將價格鎖死在一個指導價格的波動範圍內。

抬價是行業性的，但抬價客觀上確實推高了租金的價格，這就需要政府進行管控。

新京報：怎麼看待政府的監管措施？對於租賃市場的發展，有什麼建議？

蛋殼公寓聯合創始人兼COO崔岩：所有的租賃企業應該接受政府監管。當然，政府不能參與定價，這是違反市場規律的，但是，租金是關於國計民生的問題，我認為政府應該調控。

首先，建立租賃備案制度。由政府牽頭建立房源和租金的大數據平臺，房源和租金資訊是透明的，比如，哪家企業高於指導價格30%就予以處罰。

其次，建立租房保障體系。在調控方式上，我的建議是進行用戶分層，對於低收入的租客，建議政府著手建立租房保障體系，可以按照計劃而分配，而對於中高收入的租客，就交給市場來進行分配。

新京報：蛋殼公寓目前的盈利模式如何？

蛋殼公寓創始人兼CEO高靖：公寓類企業利潤是較低的，除去收房成本和裝修成本，企業是薄利的。對公寓類企業而言，空置率是非常重要的，比如，毛利率有15%，而有5%空置率的話，毛利率就降低至10%。

公寓類企業的盈利模式是通過規模、效率以及未來增值來實現，而不是靠抬高租金。

新京報：你怎麼看待杭州鼎家長租公寓“爆倉”事件？

蛋殼公寓聯合創始人兼COO崔岩：“爆倉”這個詞是不準確的，這個詞來自於P2P領域，爆倉是吸收社會資金然後跑步，但是，杭州鼎家長租公寓破産的根本原因在於運營不善，和用不用金融手段無關。

公寓和金融機構合作，金融機構會提前做盡職調查，根據企業運營情況具體進行額度授信。在貸款方式上，比如有租客自願選擇月付的方式，這時，租客與租賃企業簽訂租房合同，同時，企業將租賃合同給到銀行，銀行與租客進行溝通，對其資質進行鑒定，徵信通過後，租客與銀行簽訂合同；最後，金融機構將一年的租金先支付給企業，但是，此資金也不能挪作他用，用途限于主營業務，比如拿房子、裝修等。在此過程中，“金融騙局”“套路貸”其實是很難進行的。

B10-B11版采寫/新京報記者 徐倩 張建