海南限購四個月之後:三亞市區基本上無房可賣

來源:瞭望 2018-08-30 14:19:08

海南全域限購政策實施四個月後,房地産市場整體交易已經進入“冰凍期”,售樓中心銷售人員比購房者多,市場進入“量降價漲”模式。

為維持房地産市場穩定,通過控制預售證和網簽備案來控制量,導致無房可賣的局面出現。

為實現房價數據上的穩定,很多房價過高的房子簽訂合同後無法儘快備案,形成了網簽“堰塞湖”。

真實房價水準與統計數據背離、“想買買不到,想賣沒法賣”等新型供需矛盾正在逐步顯現。

“一房獨大”局面仍未明顯改觀,但觀察上半年的經濟運作數據,海南降低對房地産的依賴是可以做到的。

當前海南的政策邏輯很清晰,未來有保有壓的政策思路很明顯。

調整房地産結構,解決一房獨大頑疾,一以貫之保持政策定力。

海南全域限購政策實施四個月後,《瞭望》新聞週刊記者在市場一線調研發現,房地産市場整體交易已經進入“冰凍期”,售樓中心銷售人員比購房者多,市場進入“量降價漲”模式。

高壓調控下,海南樓市往日的“搶房”熱潮已經退去,但是新的問題也在積聚:房價數據統計上的“堰塞湖”、備案“堰塞湖”、“想買買不到,想賣沒法賣”等新型供需矛盾正在逐步顯現。

環島一圈難覓在售新房源

《瞭望》新聞週刊記者近期在海南一些市縣調查發現,海南房地産市場成交銳減,大部分銷售中心門可羅雀,幾乎無人問津。在三亞市紅塘灣,記者在某項目銷售中心蹲守較長時間,發現沒有購房者前來諮詢。

據銷售人員介紹,該項目一期項目在去年9月份已經交房,也就是説在限購之前,已經售完。二期共計9棟樓400多套暫未拿到預售證,預計均價每平方米25000~35000多元。儘管三亞市之前做出了限價要求,但是銷售人員表示,“這裡是郊區,跟三亞市不一樣,價格只要不高於此前成交價太多就可以。”

“你們買不了,我們賣不了。”銷售人員明確表示,儘管已申請預售證,但是何時批復,一直沒有明確時間表。

在三亞市主城區,位於迎賓路附近的某項目也已經無房可賣。據銷售人員透露,三亞市區現在基本上無房可賣,他們項目只剩下兩套別墅,但只能租賃不能購買。“在三亞只能選擇二手房,價格在每平方米30000元左右。”

在附近的另一項目,由於來人很少,數十名銷售人員在埋頭忙著手中的事情。一名銷售人員表示,一期已經售罄,春節後成交均價每平方米30000多元,僅有少量的商辦可以購買,四十年産權。“現在三亞均價在每平方米35000~40000元左右,但沒有房源。”銷售人員表示。

在海南東線房地産熱門區域瓊海博鰲鎮,某項目銷售人員表示,博鰲目前均價都在每平方米25000元以上,預售房屋已經售罄,新房源還在等待開盤通知。博鰲鎮上的一家仲介公司人員表示,目前博鰲已經沒有新盤,如果想購買只能選擇二手房,均價也都在每平方米25000元左右。

在海南西線,位於儋州市的某項目,與一年前相比,這裡完全沒了往日的熱鬧,售樓大廳如今已經空空蕩蕩,門口也無人接待,只有一名保安坐在長桌後面。項目沙盤一側,被一個較大的擋板圍擋,上面寫著“升級改造 暫停開放”。

在內場區域,《瞭望》新聞週刊記者主動上前諮詢時,一名銷售人員介紹説,戶型都是100多平方米,均價在每平方米17000元以上,但是目前正在建設樣板房,想買房只能再等等,現在還買不了。

海口的某項目屬於城南區域較大的房地産項目,不少在開盤之前諮詢或認籌的價格在每平方米14000元左右,但到了6月份開盤時,價格一下子飆漲到了每平方米19000元以上,眾多購房者直呼開發商“坐地起價”,但即使這樣的高價,房子開盤當日就成了“日光碟”。

海口在海南房地産市場中一直屬於較為活躍的板塊,但如今也難覓新盤。

進入“量降價漲”模式

海南省於今年4月22日晚上宣佈的全域限購政策,核心內容為非本省戶籍居民家庭在新增限購區域購買住房,須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明,此前已實施限購區域則需要提供60個月的相關證明。

政策實施後,市場迅速降溫,但《瞭望》新聞週刊記者發現,也不乏一些房地産企業劍走偏鋒,試圖尋求“突圍”。比如一大型企業在三亞海棠灣的項目推出了“先租後買”的購房模式,即開發商先將商品房進行出租,並與承租人簽訂一項合同,在合同期內購買所租的房産,購買價格以當初租房時的價格為準,而租房者在租房期內所交的房租,可以抵衝部分購房款,待租房者付清所有房款後,便獲得該房的全部産權。“購房者要一次性繳納總房款70%的金額作為未來40年的租金,每10年續簽一次,但是一開始就寫明有40年租賃權。”一位銷售人員如此表示。

不過,對於部分大型房企而言,壓力可能並沒有想像中那麼大。“很多大型房企在海南已經沒有多少存貨了。”某大型房企海南事業部一位負責人表示,截至去年底,海南商品住宅庫存去化期約11個月,比上年末減少12個月。

日前統計數據顯示,海南已經進入“量降價漲”模式。6月份海南全省完成房地産開發投資146.72億元,同比下降37.3%,環比增長9.9%。當月商品房銷售面積141.51萬平方米,同比下降18.3%,環比增長21.4%;銷售金額206.05億元,同比增長1.1%,環比增長22.2%。6月海南商品房銷售均價每平方米14560元,同比增長23.8%,環比增長0.7%。

限購等調控政策對市場造成了較大影響。以三亞市為例,今年1~5月,三亞市商品房共計網簽8676套,同比減少22.09%;面積80.83萬平方米,同比減少14.19%;總額163.45億元,同比減少27.19%;均價每平方米20222.59元,同比下跌15.15%。

據三亞市住建局工作人員介紹,全域限購之後,商品房銷售急劇下降,4月22日至6月底僅銷售131套。其中,以企業名義購房的僅11套,其餘120套為個人名義購房(商業109套,11套為本省戶籍居民購買)。

但與此數據相對應的是,海南房價已經連續多月出盡了“風頭”。7月17日,國家統計局發佈6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。這其中,海口環比漲幅最大,為3.9%,其次是濟南(3.6%)、丹東(3.3%)、三亞(3.2%)。而在近期發佈的7月份數據中,海口以2.3%的環比漲幅位居房價上漲第一梯隊,同時以19%的同比漲幅領漲全國。海口、三亞此前已經連續多月進入房價漲幅第一梯隊。受此影響,住建部8月17日約談了海口、三亞等市政府主要負責人。

一以貫之保持政策定力

在《瞭望》新聞週刊記者採訪過程中,有業內人士表示,現在為了維持房地産市場穩定,對量和價都進行了控制,通過控制預售證和網簽備案來控制量,這導致無房可賣的局面出現。

為了實現房價數據上的穩定,導致很多房價過高的房子簽訂合同後無法儘快備案,形成了網簽“堰塞湖”。儘管缺乏相對準確的數據,但在採訪中,一位地方住建部門負責人告訴坦言,“這塊數據積壓比較嚴重,我們平時接到的不少投訴就是業主反映為什麼他們的房子不能網簽。”

真實房價水準與統計數據背離,也是目前海南市場面臨的一個風險。本刊記者實地調查發現,海南整體存在著較為明顯的房價與數據背離的現象,比如三亞市商品房實際成交均價已經在每平方米30000元以上,但是統計數據依然停留在每平方米20000元左右。海口市實際成交均價一度逼近每平方米20000元,但統計數據曾長期停留在每平方米9700元左右。

“這都是為了穩定,房價‘堰塞湖’問題大家都知道,但就是找不到合適的解決途徑。”一位政府主管部門負責人談到,現在公佈的數據出現的量價多為此前積壓的數據,這也使得海南房價一直在“冒尖”。

全域限購之後,有人對海南經濟表達了擔憂,畢竟對海南而言,“一房獨大”局面仍未明顯改觀。根據海南省2018年一季度經濟運作數據,房地産開發投資佔固定資産投資比重為48.1%,依然偏高。

但觀察上半年的經濟運作數據,可以發現海南降低對房地産的依賴是可以做到的。採訪中,海南省統計局局長包洪文表示,上半年海南房地産業增加值215.33億元,下降8.4%。但海南省在逐步減少經濟對房地産業依賴的同時,大力發展旅遊業、現代服務業和高新技術産業,實現了“有缺有補,收入不減”。

海南省省長沈曉明表示,上半年從投資結構來看,房地産投資佔總投資比重同比降低1.1個百分點,説明結構正在優化。“非房地産業表現總體良好,新動能成長迅速,但規模較小,對經濟發展的支撐力還不夠強,短期內尚不能填補房地産調控留下的空缺。”

即便如此,海南省主要負責人還是多次重申了海南減少對房地産依賴的決心。在近期的一次會議上,沈曉明以壯士斷腕來比喻減少經濟對房地産的依賴。他談到,斷腕一定會疼,會非常疼,輕輕鬆鬆能斷腕的話,早就下決心了。但“短期的疼,是為了今後長期的不疼,是為了確保海南經濟健康可持續發展”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進等多位專家認為,當前海南的政策邏輯很清晰,未來有保有壓的政策思路很明顯。對標自貿區(港)建設目標,海南必須承受住外界壓力,引導現有房産持有者進行租賃等,保障本地人居住需求,以此來調整房地産結構,解決一房獨大頑疾,一以貫之保持政策定力。

(責任編輯:)
即時資訊
聯繫我們
辦公地址:北京市朝陽區酒仙橋路10號恒通國際商務園B12C座五層
郵       編:100015
聯繫電話:010-59756138/6139
電子郵箱:dichan@dichanchina.com
網站無障礙
海南限購四個月之後:三亞市區基本上無房可賣
來源:瞭望2018-08-30 14:19:08
海南全域限購政策實施四個月後,房地産市場整體交易已經進入“冰凍期”,售樓中心銷售人員比購房者多,市場進入“量降價漲”模式。
長按保存圖片

中國網地産

是中國網際網路新聞中心·中國網旗下地産頻道,是國內官方、權威、專業的國家重點新聞網站。

中國網地産

版權所有 中國網際網路新聞中心 電子郵件: dichan@dichanchina.com 電話:010-59756138/6139 京ICP證 040089號
京公網安備110108006329號 網路傳播視聽節目許可證號:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
關於我們 主辦單位 權責申明 聯繫我們 廣告合作

版權所有 中國網際網路新聞中心

京ICP證 040089號 京公網安備11010802027341號

網際網路新聞資訊服務許可證10120170004號 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved