租金上漲與租房難如何化解？專家呼籲出臺住房租賃法

8月23日，鏈家旗下北京自如生活資産管理有限公司發佈《自如關於堅決配合政府調查的説明》表示，北京市監管部門日前發佈對租賃市場調查情況，自如作為被調查的房屋租賃企業之一，高度重視、認真配合政府部門的調查，全面接受相關查處結果，並將在此基礎上進行深度自查、堅決整改。

此前一天，北京住建委對包括自如在內的23家仲介機構因為涉嫌存在違法違規問題予以公開曝光。

伴隨著監管機構的介入，北京長租市場存在的亂象有望得到進一步規範，但是如何化解租金上漲與租房難仍是擺在面前的難題。

建立完善數據系統，反應真實狀況

諸葛找房數據研究中心統計數據顯示，2018年7月，北京市平均租金為90.12元/平米/月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計上漲15.75%。

從租賃房源類型上看，主要分兩種：整租與合租。目前全網在租房源中，整租房源佔比26.67%，合租房源佔比73.33%。合租佔比超7成，合租成為主流租賃方式。

租金方面，報告顯示，從整租房源不同居室租金情況來看，開間及其他房源價格最低，由於開間中商辦項目佔比較高，水、電等費用較高，且面積小于一居室，因此租金遠低於一居室，平均租金3893元/套/月。三居室方面，受部分高端小區的改善租賃房源價格帶動影響，三居室租金價格遠高於二居室。

中原地産首席分析師張大偉指出，控制房租僅靠約談、承諾遠遠不夠。

張大偉表示，北京樓市調控力度已經領先全國，住建委約談租賃企業後，租賃企業承諾的發佈體現了調控政策開始關注房租，如果房租不穩，調控的政策可能繼續重磅加碼。

“租賃市場缺乏一個準確的數據，不論是租賃房源數量還是租金數據，現在看，大部分都是一些參與租賃市場交易的機構發佈，很難説沒有干擾因素。”張大偉稱。

據中新社國是直通車報道，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在接受媒體採訪時指出，“此輪有關租金的爭論，有望成為促成租賃市場政策完善的契機。”在房地産調控長效機制、租售並舉住房制度的大框架下，房源資訊普查、租賃資訊平臺建設等行業“基礎設施”正逐漸完善，從而儘快為行業提供基礎數據。

住房租賃法立法需加速

中國城市房地産研究院院長謝逸楓認為，化解租金上漲與租房難，一是需要住房租賃法的立法。保障租房一方的基本權益。

本輪上漲中，出現仲介吃差價、“二房東囤房”以及房東見利肆意違反合同哄趕租客等行為。打擊壟斷炒租。不得哄抬租金搶佔房源，更不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。這方面必須以法律來進行限制和規範，保障租客權益。實際上，租金上漲的管控在發達國家已有參照。

德國通過《民法典》《租金額度規定法》《出租權利修改法案》等立法渠道，對維護承租人合法權益進行保護，並對一定期限內的最近漲幅做出限制。美國的法律還規定，房東不能隨意漲房租，房租每年的升幅不能超過平均工資的增加幅度和通脹幅度；房東不能輕易毀約，更不能隨意趕走房客，只要房客有正當理由，比如失業，哪怕白住三個月，也不能趕走房客。房東與房客有任何矛盾，最後得上法庭打官司，由法官判決誰是誰非。房東在更換新房客之前，必須將房屋修繕一新，由房東負責日常維修服務等等。法律最大限度保障了租戶的利益，使房客享有充分的安全感，租賃市場才能有良性的發展。

其二是金融制度突破。放開房地産投資基金，這樣就可以解決自持項目與長租平臺高成本的問題。

其三是完善住房制度與住房供應體系，允許企業拿地自建職工房，並給金融、稅收、財政的優惠政策。並且共有房、租賃房、公租房的必須保障立馬上市供應，規定享受對象不設置限制戶籍門檻。

其四是培育住房租賃市場，促進房屋租賃行業快速發展。目前，全國已有超過40座城市多次發佈相關政策，細化房地産租賃市場的發展和監管，涉及租賃雙方權益、增加租賃住房供應以及發展租賃企業三個層面，涉及公共服務權益、住房公積金、稅收優惠、租賃權益保障等多個方面，但顯然，政策支援還一時難解剛需之渴，房源供給的結構性短缺仍是制約我國住房租賃市場發展的一大瓶頸。