儘管在臺前的曝光量有所下降，但吳亞軍的管理哲學依舊在深刻影響著龍湖。“龍湖沒有英雄”、“領導層時間的分配是最寶貴的資源，要投放到最關注的的事情上”、“隨便做加法，就是累贅，不是盈利”。

可以想像，雖然游離在公眾視線之外，但吳亞軍一直在修煉管理內功。

現場演繹“龍湖式”獨立

在今天香港召開的龍湖“期中考”業績會現場，董事長吳亞軍帶領CEO邵明曉、CFO趙軼亮相，對於現場媒體提出的“租金上漲”、“北京項目品質”、“人才流失”等較為敏感的話題，龍湖給出答案的誠意堪稱房企界的一股清流。

2017年，“抓住時機”的龍湖穩穩佔據第八的位置，對管理層而言，這是一件令人興奮的事，同時也是一件壓力倍增的事。相比去年銷售同比增速77.1%，今年上半年龍湖的銷售額同比增長4.8%至971.0億元，不禁讓外界質疑，龍湖是否慢下來了。“穩健如龍湖”，邵明曉解釋到，今年全年龍湖有3000億供貨，其中包括去年存量貨值500多億，老項目為1000億，還有全新項目1500億，今年下半年還有大量推盤。“龍湖銷售不會是這一年比上一年都高50%以上，但是今年全年2000億沒問題”。

報告期內，龍湖合同銷售額達971.0億元，較上年同期增長4.8%。銷售總建築面積629.1萬平方米，較上年同期增長5.7%。銷售單價15,435元/平方米，較上年同期微降0.8%。環渤海、長三角、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為305.5億元、279.4億元、246.5億元、113.4億元、26.2億元，分別佔集團合同銷售額的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。

另外，龍湖營業額同比增長45.9%至271.2億元，其中物業投資業務收入同比增長62.8%至18.5億元。這一數據也可以從側面印證龍湖正在從一家“地産公司”快速轉型為一家多業務協同發展的“集團公司”。

從物業發展業務來看，2018年1至6月，龍湖集團物業發展業務營業額為240.4億元，較上年同期增長44.9%。交付物業總建築面積為218.5萬平方米。物業發展業務結算毛利率為34.8%，較上年同期上升0.3%。營業額單方價格為11,001元/平方米。

在土地儲備上，今年上半年，龍湖土地儲備合計6363萬平方米，權益面積為4552萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5142元，為當期簽約單價的33%。按地區分析，環渤海、西部地區、長三角地區、華中地區、華南地區及香港地區的土地儲備分別佔土地儲備總面積的34.3%、31.8%、19.7%、7.1%、7%以及0.1%。另外，今年上半年，龍湖新增收購土地儲備總建築面積為1298萬平方米，權益面積為898萬平方米，平均權益收購成本為每平方米4849元。

消滅決策黑盒子

區域公司：別人需要，我們未必需要

“在我眼裏，沒有區域公司、平臺+端、高管流失是三件事”，面對外界將這三者建立的因果關係，吳亞軍這樣認為。

“平臺+端”是由龍湖推進的一項管理變革措施。“平臺”指集團借助IT技術和大數據支撐，成立資源與業務平臺；“端”指各地區公司。管理層期望以此對龍湖的組織架構進行優化，未來用集團平臺支援各地區公司端口，在加強總部集權的同時，削減管理成本，提高管控效率。

一般與龍湖同一量級的房企，普遍採用三級管理架構，即在集團下設區域公司，再在區域公司下設城市公司，而龍湖卻一直沒有設立區域公司。

對此吳亞軍認為，有些公司可能需要區域公司，龍湖未必需要。對於做平臺和端的原因，吳亞軍解釋到，公司不用按照加乘級來做，而是直接賦能一線員工。不用“壘金字塔”，不用依靠某個領導，而是通過指揮系統，讓一線員工得到支援。在龍湖管理層看來，這是一種管理升級的需要，但也會讓有些人不適應。

實際上，對於龍湖而言，也的確是一次傷筋動骨的架構變革，但吳亞軍肯定的説，“我們要消滅決策中的黑盒子，中醫式把脈也要消滅，要相信系統”。

針對外界對自己未來工作重心是否會轉移的疑問，吳亞軍給出的答案頗具智慧，“領導層的時間分配是最寶貴的資源，也會投放在自己最關注的事情。你的時間就在那，不光是我，邵總也是如此。”在她看來，“新變化、組織變革、新物業的成長”是她未來關注的重點。

對此，邵明曉的看法與其一致，“大家要改變一個觀念，龍湖走到現在，不會簡單授權給某一個人。龍湖沒有英雄，我們追求的境界是一線員工有足夠決策能力。”同時他強調，自己平時對購物中心、長租公寓關注較多，對住宅的關注不高，另外智慧服務業務有專門負責的高級副總裁，平時只是同步進度。

針對今年龍湖的高管流失現象，吳亞軍大度表示，“這個在每家公司都正常，尤其在龍湖成為行業挖掘的對象，我也很開心，一個好的公司不光是産出經濟效益，産出人才也是，好的人才釋放出市場這是當然的，我們應該看現在是否把優秀員工放到該放的位置上。”

速度與品質

全年目標：行業前十 

龍湖似乎是地産圈少有的一家對速度保持時刻警惕的房企。儘管與TOP20房企相比，龍湖上半年的增速不算突出，但邵明曉依舊能清醒看待——龍湖強調的是四大主航道業務均衡發展。其中今年，龍湖內部對住宅業務的定位保持在行業前10，並且不會在住宅業務上加杠桿。

在全國迎來“去杠桿”浪潮的背景下，龍湖的凈負債率依舊保持在54.6%較低水準。集團的平均借貸成本為年利率4.5%，平均貸款年限5.82年，在手現金421.3億元。用邵明曉的話是，龍湖現在發債已經是“行活兒”，主要由財務同事負責，自己只負責大的節點。

針對具體買地的時機，邵明曉指出，去年長三角最熱的時候，龍湖只買了天街的商業物業，而不是高價住宅。另外龍湖對租金收益物業的投入是以住宅回款的10%作為上限。

在當下的風口領域——長租公寓，龍湖品牌冠寓預計到今年年底開業65000間，今年開放5萬間，邵明曉透露，目前5萬間已經基本擴店完成，將在下半年陸續開放。對於“長租公寓助推了房租上漲的問題”，邵明曉認為，搶房源更多的是在分散式和小業主之間展開，龍湖聚焦的主要是集中式租賃，偏重運營，而仲介和網際網路還是偏向流量和平臺。

對於此前北京地區長城源著項目的品質問題，龍湖也做出了説明，吳亞軍解釋到，項目存在7-8米的臺階高差，由於缺乏經驗，加上雨天，所以産生了問題。邵明曉稱，北京項目出現品質問題，是龍湖的原因。儘管當時是在坡地上施工，儘管當時下雨，但這絕對不是理由，龍湖擅長在山上蓋房子，在重慶全是坡，沒有理由出問題。為此，龍湖做了多次復盤，堅決杜絕以後出現此類問題。

對於物業是否分拆上市的問題，邵明曉再次重申龍湖沒有物業分拆上市的計劃，在龍湖體系內，物業數據的打通對於住宅、商業、長租公寓的協同發展至關重要。