導讀

　　分析人士稱，土地市場降溫的主要原因是，房企資金回籠速度非常慢，且新房限價等也影響了房企的拿地情緒。

　　作為房價中佔比最大的因素，土地市場在2018年發生了顯著變化：流拍或底價成交大量出現，溢價率持續走低，甚至出現下跌至“腰斬”。

　　8月10日，太原8宗品相較好的地塊全部流拍，引發一片譁然。至此，全國年內流拍的土地已近800宗；同時，全國範圍內底價成交的土地也越來越多，房企拿地的土地溢價率也保持低位。

　　地價下跌也已出現。在今年7月的土拍中，廈門多幅商住用地樓面價跌破2萬，如翔安區13-16片區地塊樓面地價為18909元，相比兩年前同區域的地王37512元/平方米，跌去近一半。

　　過去二十多年，地價的不斷上漲傳導至新房房價，進而影響周邊二手房價格，構成了中國房價不斷上漲的邏輯鏈條，但是隨著地價的大概率下跌，高房價還能撐住嗎？

　　土地市場疲態已現

　　據國家統計局最新數據，1-7月，房企土地購置面積13818萬平方米，同比增長11.3%；土地成交價款6619億元，增長21.9%。

　　在總量仍然顯著增長的表像下，土地市場的疲態已經出現，多城土地流拍或以底價成交。

　　中原地産研究中心統計數據顯示，今年1-7月，全國房地産市場土地流拍一共796宗。

　　其中，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長200%；三、四線城市土地流拍合計達到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。

　　尤其值得注意的是一線城市，即使成交的土地，也是底價或逼近底價，成交價格普遍低於兩年前。

　　8月9日，上海寶山顧村出讓一幅宅地，底價42.7822億成交，樓板價2.1萬每平方米。兩年前同區域土地價格3.7萬每平方米；8月14日，廣州拍出的5宗地塊中，1塊地以底價成交，2塊僅比起拍價高60元/平米左右，價格也大幅低於兩年前。

　　整體而言，土地成交的溢價率也有不同程度的下行。中國指數研究院統計，上半年全國300個城市各類用地溢價率為20.2%，較去年同期下降15.6個百分點。從20家代表房企來看，其新增土地儲備的溢價率均值為21.1%，同比下降24.1個百分點，土地溢價率大幅回落。

　　“流拍、底價成交、溢價率走低，説明市場在降溫，但這是一種不情願的降溫。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，土地市場降溫的主要原因是，房企資金回籠速度非常慢，且新房限價等也影響了房企的拿地情緒。

　　美聯物業總監何倩茹認為，近期土地以底價成交為主，主要原因是土地出讓的限制條件比較多，比如達到最高價後競自持面積、競公租房面積等，加重了房企建房的成本。

　　國泰君安分析師謝皓宇則指出，拿地資金嚴格監管，房企依靠自有資金拿地、疊加龍頭企業減緩拿地力度，使得土地購買力有限，最終帶來地價下行。

　　浙商證券也稱，開發商資金來源在今年持續緊張，再加上去年是土地大年，房企已補充了充足的貨值，今年在拿地方面就更加謹慎。

　　廣州一家大型房企人士坦言，受限價、限簽政策影響，公司的銷售回款明顯放慢，對於拿地的資金預算也相應縮減；同時，熱點城市的熱門土地限制性因素太多，綜合測算下來能盈利很難，公司也不去搶了。

　　嚴躍進提醒，近期部分土地供應部門需要關注企業拿地的心態，換言之，分析房企拿地的壓力，進而形成科學和有效的供地模式，“否則房企拿地的盈利賬都算不清，也不會去拿地了”。

　　高房價正失去支撐

　　流拍、底價成交、溢價率走低意味著，地價正在進入下跌通道。

　　但受上半年三四線城市土地成交影響，全國地價目前還沒有出現下跌，“今年土地市場劇烈分化，大城市流拍、中小城市高地價成交，類似浙江麗水等中小城市，都出現了土地的高溢價率成交，甚至超過100%。”嚴躍進説。

　　從價格絕對值來看，1-7月，房企購置土地均價4790元/平方米，同比增長9.5%，但增速比去年同期下降了17.4個百分點。

　　重點房企的數據更能説明地價的走勢，其拿地成本普遍下跌。中國指數研究院數據顯示，2018年上半年，20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長19.8%，拿地成本則下降了16.7%。

　　其中在一線城市，20家代表房企拿地樓面價同比下降19.1%；二線城市同比下降7.5%；三四線城市同比下降18.1%。

　　廣發證券分析師樂加棟指出，從地價和房價關係來看，中指院300城市樓面價增速低於統計局銷售均價增速，房企拿地成本在持續走低。

　　過去很多年，中國樓市的房價很大程度上由地價決定，“麵粉貴過麵包”、“麵包”再提價屢屢上演。“一線城市的土地成本，像北京土地成本佔房價的60%”，國家稅務總局稅科所研究員付廣軍曾提出“降房價首先降地價”的觀點。

　　那麼，當下房企拿地成本的下降是否會傳導至新房市場，導致未來的房價下跌？

　　對此，深圳市房地産仲介協會發展研究總監徐楓認為，房價與地價之間並沒有必然的聯繫。從成本法的角度來説，地價下跌對房價的回調是一個有利的條件，但地價下跌並不能抵減其他成本費用的上升。

　　徐楓就香港經驗舉例，地價和房價之間的顯性關係不是特別明顯。早些年，有些開發商在香港拿了地王，但是碰上了不好的市場，樓價全面下跌，開發商的樓盤也因時而調整。

　　深圳綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁也認為，地價低有利於房價回調，但是不儘然。因為還得看市場的因素，不完全是地價，供需關係和調控也會影響房價的最終定價。

　　嚴躍進認為，地價下跌確實可以為房價下跌創造較好的條件，或者説房價上漲的空間相對會減少，所以地價下跌多少是具有市場信號意義的。但是，地價下跌同時，建材等成本卻在上調，所以從穩定房價的角度看，包括地價、建安成本等方面都需要積極管控。

　　美聯物業總監何倩茹則認為，僅憑地價下跌，還難以評判對房價會有何影響。可以確定的是，目前的土地出讓方式，會讓土地集中到國企、大型房企的手裏，因為國企和大型房企的底氣更足，資金充足，可以以更低的成本去運營。