20世紀30年代，詹姆斯·希爾頓的《Lost Horizen(消失的地平線)》，把香格里拉推向了世界，為雲南的旅遊大省地位奠定了國內外基礎。

但由於交通、邊境問題等原因，雲南的旅遊業起步並不順暢。在20世紀70年代，雲南省籌建成立省旅遊局時，雲南全省還僅有一家旅行社（國旅昆明分社）、8家賓館，且大部分是政府招待所，標準客房不足300間。

一直到了1988年，雲南省首次提出要把旅遊業當做一大産業，並在1995年時提出將旅遊業作為雲南的支柱産業之一。

此後，雲南旅遊業才一路扶搖直上。2018年上半年雲南接待海內外遊客3.4億人次，同比增長26.87%；實現旅遊業總收入4201.35億元，同比增長26.78%；旅遊項目完成投資600億元，實現年度任務的54.5%。

而來雲南的旅遊方式，隨著旅遊開發程度、手段的提高，除了傳統耗費時日較多的跟團遊、民族風情遊、自駕遊，還衍生出了民宿遊、養生遊、親子遊、看房遊等各種名義的短期旅遊，且已經成為許多人這些年前往雲南旅遊的主要方式，成為拉動雲南旅遊業、經濟發展興興向榮的重要推手。

與另一個旅遊大省海南省不同，雲南的旅遊資源更具多樣性。首先是氣候極其多樣化，同時擁有北熱帶、南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶、中溫帶和高原氣候等7種各不相同的氣候類型，四季分明。這也導致了雲南自然風光的多樣化，擁有雪山、湖泊、高原、熱帶雨林、草甸花海等多種類型的景觀。

此外，25個少數民族聚集於此，也為雲南增添了多樣的人文氣息。

多樣化的雲南，讓不同性格，喜好迥然的人，都能在這裡找到自己的世外桃源。許多人來了，就不想走了，開客棧、開民宿、買房子。

尤其是在北方“霧霾”的不見好轉，而“面朝大海，春暖花開”的海南省又出臺了全域限購政策後，許多人都對雲南將成為旅遊地産最大省給予了厚望。

早在2003年至2006年，就有世紀金源大舉進軍大西南，在雲南昆明徵地3800畝，投下百億開發了總建築面積480萬平方米的“昆明世紀城”，並在西雙版納、騰衝等城市大量複製世紀城模式。

近年來，進入雲南開發的全國性標桿房企就越多了，比如雅居樂、華僑城、萬達、綠城、中信、保利、龍湖、蘇寧、平安，另外雲南本地企業俊發、雲南城投、雲南煙草、雲南白藥等也都在參與開發雲南的旅遊地産。

但這些房企在雲南的發展，也並不是一直順風順水。從雲南省這幾年的統計年鑒可以看到，在2013-2015年期間，雲南的房地産市場一度出現了滯銷。

從開發投資看，2012年、2013年，是雲南房地産的建設高峰期，這兩年裏，雲南省的房地産開發投資額同比增速均超過了39%。而2015年時，這一數值曲線則出現了明顯回落，同比下降達到了6.2%。也是雲南省近7年裏的唯一一次同比下降。哪怕2017年投資額提升，也還未回到2014年的最高點。

值得一提的是，由於2012、2013年的大力建設，2013年之後，昆明、大理、麗江等城市，房産庫存壓力巨大，房價停滯不前，不少本地中小房企資金鏈斷裂，出現了大量爛尾樓。以麗江為例，2013年時，麗江商品房銷售面積126萬平方米，同比下降超過3成，而庫存量即商品房待售面積卻增長至28.07萬平方米，同比增長36%。

於是，從2014年以後，雲南樓市就進入了3年的去庫存週期。有數據顯示，到了2016年底時，雲南全省去年商品房待售面積為1887.31萬㎡，同比2015年減少了61.27萬㎡，庫存進一步下降。但仍有省內部分州市去化壓力巨大，其中有8個州市的去化週期在20個月以上，麗江的去化週期更依舊長達50.6個月。

例如麗江等州市去化週期冗長，原因之一還在於項目的滯銷。以陽光100在2015年時候收購的麗江雪山藝術小鎮為例，這個原本歸屬李亞鵬、中書控股的項目，在2013年11月時就已經對外召開了産品發佈會，但到了2015年，項目第一期的別墅項目，去化率還不足30%。據陽光100前行政總裁林少洲分析，麗江雪山藝術小鎮滯銷的原因在於其項目定位：“麗江是一個旅遊城市，吸引人的是當地文化，在那邊開發高端的商業小鎮與城市的定位並不相符，銷售自然成迷。”

水土不服，圈地賣樓，不加考慮文旅概念的運營，這也是許多外來企業在雲南開發旅遊地産卻遭遇滯銷的重要原因之一。

但2017年起，重點一二線城市普遍調控，購房需求外溢，加上霧霾天數增多、項目宣傳力度加大等多重原因，雲南的旅遊地産又滿血復活了。這也直接拉高了雲南省樓市的整體面——從銷售金額來看，2012年時，雲南省全年的房地産銷售額為1362.83億元，同比增長16.3%，為上一個週期的最高點。而後的2014年、2015年，雖數值仍在增長，但增長幅度逐年縮窄。直至2017年，全省全年2561.19億元的商品房銷售額，同比增長了33.6%，才又將雲南樓市拉至了高點。

2017年，顯然是雲南旅遊地産“收割”市場的一年。出了銷售額同比的大增，其他維度數據的增幅也都出現了同比擴大。這一年裏，雲南省全年房地産開發投資達2786.25億元，比上年增長3.6%，全年商品房施工面積21085.35萬平方米，比上年增長2.4%；商品房屋竣工面積2419.63萬平方米，增長14.4%；商品房銷售面積4327.18萬平方米，增長18.9%。

在2017年北京秋季房展會上，雲南省房地産協會會長韓忠慶曾表示，2017年以來，雲南省外銷房地産趨勢在加快增長，由2015年以前的房地産外銷量達24%，到2017年猛增到60%，特別是重點旅遊地區，如西雙版納的房屋外銷量由2015年的40%上升到80%，大理也上升到60%以上。同時，全國各地到雲南的購房熱一直在快速上升，部分項目的房屋銷售量幾乎達到一房難求的情況。

雲南樓市的回歸，也給許多蟄伏雲南多年的房企增添了信心。2013年時，雅居樂進入雲南騰衝，開發了首個項目雅居樂·原鄉，但其並沒有將雲南公司單立，而是將其與海南公司並在一起，稱為“海雲區域”。但今年，兩家公司的業績已經獨立分開，雲南公司的業績不再併入海南公司，歸其原因，也是雲南區域銷售的向好，已可獨當一面。

2018年以來，雲南樓市愈演愈熱。2018上半年，昆明市新建商品住宅價格同比上漲11.1%，且昆明房地産投資額佔固定資産投資比例在46%波動，接近一線城市水準，明顯高於西南地區各周邊城市，處於房地産快速發展階段。

雲南另外兩個熱點城市大理、西雙版納的樓市也同樣進入了快速通道。據央視《經濟半小時》節目報道，從2017年8月開始，西雙版納景洪的房價開始飆升，從每平方米4000多元，3個月時間就漲到接近翻倍。今年海南限購政策發佈以來，西雙版納的房價更是飆升過萬，銷售價甚至達到了每平方米2.5萬元，但即便如此投資客依舊絡繹不絕。

而在大理，一個2017年10月開盤的項目，當時均價為每平方米9000元，隨著昆明至大理城際鐵路開通日期的日益臨近，該區域的房價持續走高，6月時的均價已達每平方米1.3萬元，且好樓層、好戶型的觀景房單價甚至超過了每平方米1.7萬元。半年時間裏，單價每平方米漲了4000至8000元，漲幅達到了50%以上。在今年5月時，大理的房價均價甚至已經超過了省會昆明。

市場的火熱向來是把雙刃劍，在這樣的漲幅之下，調控必然到來，甚至逐步趨嚴。

7月1日，昆明在3月“限售”+“認貸”的調控基礎上，進一步規定在主城五區和三個國家級開發（度假）園區範圍內實施住房限購政策，非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購1套新建商品住房。

同日，在6月7日景洪市（西雙版納傣族自治州首府）限售令（新購商品房滿2年才可交易）的基礎上，西雙版納進一步整頓房地産市場，提出將在下屬各縣市、園區實施“一城一策”，對商品房屋銷售和購買採取限制購買數量、購買資格及交易條件等措施，穩定房地産市場。

7月9日，大理印發穩定商品住宅市場的通知，規定自申報預售價格備案之日起6個月內，每月實際銷售均價不得高於已備案預售價格。預售價格6個月後方可申請調整，且每次上浮不得超過6%。

7月16日，雲南省普洱市發佈限購政策，要求非本市戶籍居民限購一套用於自住的商品住房，在普洱連續繳納社保或個稅滿12個月的，可購買第二套商品住房，且不得通過補繳等方式。同時政策還規定，取得不動産權屬證書滿2年後方可上市交易。

一個月內4市出臺（進一步收緊）調控，看似大動干戈，其實並不苛刻。從調控力度來看，雲南的調控力度中，版納和大理出臺的樓市調控政策均刻意避開外地人限購的問題，調控力度相對小，限售的年限也並不算長。反觀普洱，樓市並無版納、大理火熱，但調控力度卻比版納和大理更大，與省會昆明的調控力度相當。

從市場反應來看，雲南幾市對調控的反應迥異。據景洪市房地産交易數據顯示，今年7月1日至7月27日，景洪市新建商品房均價7628元/平米，環比下降18.2%；新建商品住宅均價6543元/平米，環比下降29%；存量商品房均價環比下降12.49%，存量住宅均價環比上升1.42%，景洪市房價首次出現下降拐點。

而昆明，則越調控越漲價。從8月15日國家統計局發佈的7月份70個大中城市商品住宅銷售價格指數來看，昆明7月的新房環比6月上漲2.9%，同比去年7月上漲14.7%，同環比漲幅均創下年內最高。而二手房亦是如此，環比上漲了2.3%，同比上漲了10.3%，也都為近年來的新高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，海南房地産市場收緊以後，很多需求開始進入了雲南市場，尤其是雲南部分旅遊資源相對好的、房價相對便宜的市場。此外，周邊市場類似貴陽等市場過熱，也會引起部分需求進入到雲南市場。短期內如此集中地出臺調控政策，是雲南省當前市場過熱、政策管控趨嚴的一個信號。預計未來雲南包括昆明、大理、麗江、香格里拉等區域的購房政策還將繼續收緊。