國家統計局數據顯示，2017年全國流動人口數量達2.44億，佔總人口的18%。如若按照流動人口中租房比例為68%計算，約有1.66億流動人口需要租房。

另一組數據是，2017年我國住房租賃市場租金規模約為1.3萬億元，萬億級市場前景下，長租公寓應運而生。

得益於長租公寓的標準化管理，規模與品質的優勢下，“虹吸效應”正賦予商業公寓更強的溢價能力。

5萬億市場規模

一線房企紛紛入局長租公寓

8月2日，2018博鰲房地産論壇上，由觀點指數研究院和58集團聯合發佈的《2018中國房地産行業發展白皮書》正式發佈。

白皮書指出，國內的租賃市場不掌握在機構手中，更多的是個人房東。而在歐美日等發達國家的情況正好相反，租賃機構在其國家的住房租賃市場佔有重要的地位。

2016年美國機構化滲透率在30%左右，日本的滲透率處於80%以上，而國內機構化滲透率最高的城市，如北京不到5%，全國層面不足2%。

市場藍海正在浮現，而從需求端來看，租賃市場的空間仍在不斷放大。

《2017年高校畢業生就業及租房趨勢報告》數據顯示，90後租房人群佔比接近40%，成為租房主力。畢業生作為青年白領和流動人口的重要組成部分，其數量對長租市場需求有著直接的影響。過去10年來，畢業人數以每年2%-5%的速度增長，2018屆全國普通高校畢業生預計820萬人，再創歷史新高。

據統計，在2017年，長租公寓市場的規模是1.3萬億，到2030年預計要達到5萬億。當前長租市場上主要有四種類型的參與主體，分別為地産開發商、酒店類、仲介類和創業品牌類。

大幕才剛剛拉開，長租公寓市場暫未出現龍頭級的運營商，但長租公寓對商業公寓的影響，已經開始顯露苗頭。

市場紅利初顯

華潤“有巢”即將落子成都

今年6月，華潤置地舉行發佈會，旗下長租公寓品牌——有巢正式面世，又一知名房企入局。

雖然如今才發佈，但早在2016年，華潤就有了進軍長租公寓的計劃，經過一年多的佈局後，華潤旗下長租公寓業務已深入北上廣深、成都、武漢、蘇州等十余個人口凈流入城市，目前擁有約4萬套公寓資源。

在華潤的戰略中，“有巢”長租公寓將與商業、辦公、酒店、醫療等業態交叉結合，打造舒適健康的多元化宜居社區。

“有巢”將戰略入駐全國一二線城市

如此一來，當一個項目中既有華潤自持的長租公寓、又有對外出售的商業公寓時，後者的溢價能力將明顯提高。

1、項目背靠華潤這座大山，央企品牌加持後，將為後期的項目運營提供充分保障;

2、華潤長租公寓配套完善、注重居住體驗、實現服務升級，將人工智慧與公寓服務相結合，為産品本身帶來溢價;

3、在對標人群方面，華潤有巢的租戶都具有高學歷、高素質、多才多藝的特徵，保護了居住的純粹性與統一性，同時有利於社群培養;

4、長租公寓的租戶，在體驗了整個社區的環境後，都將成為商業公寓的隱形購買力，有利於商業公寓後期轉手。

創新“1+9”業務特色

瞄準南拓、東進

華潤兩大項目提前鎖定近百萬客群

長租公寓在成都首波紅利的發起者，是華潤!

去年8月，華潤斬獲三聖鄉區域20.9畝商服地塊，隨後的12月，增持金融城三期區域42.36畝商業地塊49%的權益。

兩大項目于近期同時亮相，既契合了華潤長租公寓品牌落地成都的時間點，同時呈現出一幅城市輕資産的價值索引圖。

據了解，位於金融城三期的時光匯項目由華潤置地與東原集團聯袂操刀。大部分人印象中的金融城都停留在一期與二期，而根據成都高新區最新規劃，金融城三期建設體量將達到650萬㎡，幾乎是二期的兩倍。

三期項目建成後，除集聚地區性金融總部機構外，還將集中開發辦公、商業、住宅等，配套建設網際網路金融産業園，未來將是金融城的人流聚集中心，三公里範圍內匯集約50-60萬辦公人群。

具體到産品端口，華潤·時光繪緊鄰地鐵6號線、9號線，並以臺地設計的建築方式，將私密區與共用區有效分離，配合租戶的需求，在商務空間中打造出靜謐的居住場所。

在成都至2035年的規劃願景中，南拓與東進均處在一級梯隊。

隨著伊藤旗艦店、華西第二醫院錦江院區等配套落地，華潤·自在域率先瞄準三聖鄉的未來藍圖。結合項目週邊約1.5萬㎡的市政綠地，華潤·自在域採用封閉管理，滿足居住需求的同時，還打造了兼具健身、商務洽談的公共空間。

目前，華潤·自在域周邊3公里範圍內約18萬常住人口，預計2020年將達到46萬居住人口，將為項目帶來足夠龐大的租戶群體。

更重要的是，在引入華潤長租品牌有巢後，社區人氣將通過這部分客群率先盤活，降低了後續商業公寓尋求租戶時的門檻。同時，預計開設4萬間房源的有巢，將在全國約23座城市進行品牌落地，重量級背書更容易吸引租戶。

過去一年的時間裏，華潤·時光裏憑藉出色的産品規劃與設計，摘獲銷售備案套數、金額、面積三項桂冠。

如今，隨著戰略擴張覆蓋至金融城與三聖鄉，在原有的産品實力上，新增了長租公寓這一吸客引擎。

2018年成都樓市關於公寓的重頭戲，或許已經被華潤提前寫好了劇本。