最嚴調控下，長沙新房價格為何創新高？

《中國經濟週刊》 記者 李永華 | 長沙報道

7月23日晚間，湖南省住房和城鄉建設廳印發《關於進一步穩定房地産市場的通知》(下稱“湘十一條”)，明確指出，為防止長沙樓市調控的“溢出效應”衝擊和影響周邊地區，要切實加強長株潭地區穩房價工作的統籌。其中對湖南其他地區的樓市調控政策也提出了指導意見，基本沿用長沙反炒房的政策框架。

這意味著，自6月25日由長沙而起的反炒房“重大鬥爭”已擴大到湖南全省。〔編者注：6月25日，長沙市人民政府辦公廳印發《關於進一步加強房地産市場調控工作的通知》(下稱“6·25”新政)，被部分業內人士稱為全國最嚴厲的樓市新政，限購、限售、首付比例、購房資格等都收緊，全面打響“反炒房”殲滅戰。〕

“6·25”新政滿月後，長沙樓市的確發生了不少變化，但新的問題也開始出現，“房住不炒”最終如何落實將是長期的考驗。

剛需大幅下降50%以上，市場逆轉後變冷？

“實際上，反炒房政策逆轉了整個房地産的形勢。我們都沒想到市場冷得這麼快。”長沙市住建委房地産市場監管處處長張君接受《中國經濟週刊》記者採訪時感慨道。

長沙市住建委的統計數據顯示，“6·25”新政之後，長沙購房意向人數降幅超過50%。

消失的購房者主要是被新政門檻擋住了。

目前，人才落戶長沙必須滿一年且連續繳納12個月社保；若落戶未滿一年，必須有24個月的連續社保或個稅繳納證明。

與此同時，落戶政策縮緊。7月19日，長沙市公安局發佈的關於進一步規範市外遷入人員落戶條件的通知稱，根據長沙房地産調控工作的要求，規範落戶條件，如規定買社保滿12個月，辦企業繳稅12個月後才能落戶等。這意味著今後的剛需增速也將放緩。

還有一些曾被視為落戶購房的政策漏洞也被修補，如規定“進行析産的住宅、商業用房、商住兩用房或辦公用房，由不動産權屬證書上的所有産權共有人協議並經公證確定一名遷入人”。

更細化的購房優先次序甚至只重“土著”(指長沙市內六區加長沙縣，即限購範圍)。長沙市住建委6月27日發細則規定，在項目銷售過程中，參加樓盤搖號的人數不超過可售房源的1.5倍，申購人數超過1.5倍的，優先滿足戶籍或工作單位地點在限購區域內的剛需群體，其他購房申請人不納入此次剛需搖號範圍。

最嚴調控下，新房價格為何創新高？

聲勢浩大的“重大鬥爭”之時，長沙7月開盤的新房價格卻創新高，個別樓盤價格甚至跳漲。

2016年11月，建發房産以29億元的成交價一舉奪得長沙樓市熱門的梅溪湖一塊地，溢價率180%，折合樓面價9241元/平方米，成為該區域地王。

今年7月18日，名為“建發央著”的該樓盤拿下預售證，隨後推出共計591套毛坯房源，均價為17000元/平方米。這一毛坯房價格較周邊的梅溪正榮府、佳兆業雲頂梅溪湖12000元/平方米的毛坯房均價高出近5000元。

值得注意的是，長沙此前的毛坯房價格天花板是15000元/平方米。

有業內人士評論，高價地王高售價給市場釋放的信號是，高價拿地售價就能批更高，這給開發商拿高價地以信心，也間接給了開發商捂盤的動力，這對樓市的平穩造成了傷害，與“6·25”新政精神背道而馳。

對此，張君解釋説，該項目是按照成本法核算的，樓面價加上建安成本，還有行銷費、管理費等費用加在一起，“事後了解，同行反映這樣的價格其實沒什麼利潤。越是拿了高價地，越必須做高端。”

這一邏輯在“限地價、限房價”的“雙限地”中也是如此。7月23日，長沙“6·25”新政首宗“雙限地”出讓，五礦地産搖中該地塊，成交總價為13.13億元，限定住房銷售價格9200元/平方米(不包括精裝修價格)。可是，該地塊附近的樓盤現售價只有8000元/平方米左右。

為何會出現這樣的反差？

長沙市住建委房地産開發管理處處長張志強稱，該地塊的樓面價是5000元/平方米多，建安成本3000多元/平方米，毛坯房限價9200元/平方米可能會虧損。該地塊未來應該會推出全裝修房。

全裝修正是近半年來長沙樓市熱議的話題。

7月初，《中國經濟週刊》記者探訪數個全裝修樓盤時，不少看房者對樓盤裝修品質大搖其頭，有業內人士稱大部分樓盤裝修的成本不會超過1000元/平方米。

品質之外，裝修價格更讓購房者擔憂。如梅溪湖的中海璽灣，2016年時價格為12000元/平方米左右，早前開盤價卻到了18000元/平方米，高出周邊項目6000多元/平方米，其精裝價格就達5800元/平方米。

根據長沙政策規定，“雙限地”樓盤全裝修價格不能超過2500元/平方米。至於市場上為何屢屢出現超過該價位的全裝修房，且裝修價格迭創新高，長沙市住建委一官員對《中國經濟週刊》記者解釋稱，2500元/平方米是針對“雙限地”，而不是面向全部樓盤。

地産觀察人士文江稱，近一個月來，長沙新開盤的精裝修房並不受市場待見，“沒一個精裝樓盤開盤就賣完的”。

據《中國經濟週刊》記者最新了解的消息，在湖南省委主要領導的批示下，長沙市激進的精裝修政策近期內或將做出調整。

8月1日，張志強透露，當前正在評估全裝修政策的影響。在買方市場，認購率不高是好現象，逼迫開發商去思考這個問題，今後去提升裝修性價比。

長沙樓市庫存能否滿足供應？

6月24日，曾有長沙市住建委官員透露，最遲7月底將有20500套房源上市。當時的數據稱，全市已監製價格未申辦預售住宅面積有245.53萬平方米，近2萬套。

近日，長沙市住建委向《中國經濟週刊》記者提供的資料顯示，7月1日—20日，長沙市限購區域新建商品住宅價格監製14275套，新建商品住宅供應111.21萬平方米。

大量推盤後面臨新的問題是，市場上可能無房可賣。不過，《湖南日報》給出的判斷是：“市場的存量房、在建房源、土地供應量等主要指標均十分充足。”

張君説，長沙現在有大量待入市的樓盤，今年批的預售1500萬平方米，現在已經供應800多萬平方米。據長沙市住建委資料，下半年長沙市內六區預計新增商品住宅供應面積達792萬平方米。張君判斷説，“長沙不會存在供求矛盾”。