近日，鄭州市城市綜合執法局在鄭州市政務服務網發佈通知，披露《鄭州市城市管理系統行政處罰裁量標準》（以下簡稱《標準》）。

這份自2018年8月1日起施行的文件中，對開發商未批先建、無證預售、強制交房等行為，根據其違法程度輕重，列出詳細處罰條款。

相比此前的執法環境，新規出臺讓執法部門查處商品房違規銷售更加有法可依，讓業主們主張權利更有抓手。

頑疾房産違規銷售認定難、查處難

2016年，某地産項目在未取得“商品房預售許可證”的前提下違規開盤，連頂樓、底層都賣得一套不剩，而銷售部工作人員卻表示，這只是“固定房源”，所收取的“定金”“認購金”，不叫“房款”。

2001年6月1日起施行的“商品房銷售管理辦法”第3條規定：商品房預售，是指房地産開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。

在彼時，鄭州市房地産監察支隊解釋，開發商收取購房人相關費用，且註明是購房定金或者房價款的，才能被認定為售房。

而開發商打起擦邊球，收據上不寫“房價款”，而是使用會員費、借款、理財款等種種名目，有的甚至連收費名目都不寫，就是一紙收據。

在2016年，面對無證售房，房管監察部門表示，只能根據現有法規的規定，責令開發商停止違規行為，並對其處以罰款，然而處罰金額往往不超過10萬元。

對於未取得竣工備案強制交房的情況，因缺乏相關法律規定，業主們更是不知該向何處説理。

新政此次發佈的新規定，涉及房産的有13條之多

此次發佈的《標準》，涉及房地産的一共有13條之多，其中涉及未批先建的有5條，包括未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的；施工圖設計文件未經審查或者審查不合格，擅自施工的；未按照國家規定辦理工程品質監督手續的；建設單位未取得施工許可證或者開工報告未經批准，擅自施工的；在未取得施工許可的情況下擅自施工的；建設工程未取得施工許可證擅自施工的；監理單位未及時向城鄉建設行政主管部門報告的。

而涉及施工環保安全的有4條，包括施工工地未設置硬質密閉圍擋，或者未採取覆蓋、分段作業、擇時施工、灑水抑塵、沖洗地面和車輛等有效防塵降塵措施的；暫不能開工的空地，超過3個月未進行綠化、鋪裝或者遮蓋的；拒不執行停止工地土石方作業或者建築物拆除施工等重污染天氣應急措施的；違反《中華人民共和國安全生産法》第94條的。

此外，還有未依法招投標的、超越資質等級從事房地産開發經營的，對上述違規行為列舉之細、處罰之嚴不勝枚舉，但與老百姓關係最為密切的，還是無證預售和強制交房。

關注這兩項違規行為與市民關係密切

1：無證售房類

《標準》中規定，對未取得商品房預售許可證預售商品房的，依據《河南省城市房地産開發經營管理條例》第29條房地産開發企業未取得商品房預售許可證預售商品房的，由房地産管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，並處以5萬元以上10萬元以下罰款。預售行為給買受人造成損失的，依法承擔賠償責任。

對上文提到的無證售房認定難、查處難，這份文件對症下藥。首先是從行為認定上看更全面：只要存在（在五證不全的情況下）向買受人收取預付款或認購款、定金、排號費、發放VIP卡等其他形式的預付款，就涉嫌違法，只是根據違法行為輕重，有不同的行政處罰裁量結果。

其次，從處罰標準上來看，首先“沒收違法所得”，隨後“處5萬元~10萬元罰款”或“可以並處已收取的預付款百分之一以下的罰款”。

2：強制交房類

房屋品質是涉及人民群眾生命財産安全的韆鞦大業，馬虎不得，不備案就交房，處罰力度也頗為嚴重。

《標準》中規定，對建設單位未組織竣工驗收，擅自交付使用的，依據“建設工程品質管理條例”第58條第（一）項：對違反規定者，責令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

提醒購房、收房需謹慎

最後，再來溫習一下購房時開發商必須具備、售樓部必須公開展示的五證：“國有土地不動産權登記證”“建設用地規劃許可證”“建設工程規劃許可證”“建築工程施工許可證”和“商品房預售許可證”。

收房時必看的“兩書一表”指的是“住宅品質保證書”“住宅使用説明書”和“建築工程竣工驗收備案表”。