本報記者 王營 實習生 晏思思 北京報道

編者按

從1998到2018，過去的20年，房地産是影響經濟和社會最大的行業。毀譽隨行，風雨成蹊。沉澱後的反思，是時候了。

過去一年，從限購限價限貸限商限售，所有的調控都有一個清晰的指向：住房必須回歸它的居住屬性。在房住不炒的原則下，多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，成為不可逆轉的選擇。

2018年，是中國房地産市場的“機制建設年”。住房租賃市場建設全面展開，共有産權深入探索，房地産稅制改革正在路上。新一輪制度變革的深度，堪比1998年的住房體制改革，“住有所居”的願景，就是滿足“人民日益增長的美好生活需要”的重要內容。

一批主流房企正在用“最適合自己的打開方式”，開啟一場美好生活新實驗。在規模化的目標下，市場份額日益集中。商品住宅開發整體增長放緩，房企在城市更新、長租公寓、商業地産、文旅融合方面，開啟了新的航道。文化、娛樂、旅遊、體育、教育、健康、養老，産業鏈的內涵從未像今天這般豐富。

如果説，機制變革更多與自上而下的頂層設計有關，那麼，房企以及更多行業“玩家”為此開啟的美好生活新實驗，就是一場自下而上的多元探索。2018年7月，海南，博鰲·21世紀房地産論壇為這場多元探索與炫酷實驗，搭建了一個絢麗繽紛的舞臺。

導讀

除了住房制度的重建，房地産市場的健康發展也需要一系列配套制度的助力。

2018年7月22日-23日，博鰲·21世紀房地産論壇迎來了它18歲的成年禮。自1998年啟動房改以來，中國房地産市場經歷了長達20年的高速發展。而博鰲·21世紀房地産論壇見證了這期間所有的成長、輝煌、曲折、陣痛以及爭議；從進化論到相對論，從激蕩到重構，從平衡到變革，市場伴隨焦慮前行。

過去20年，涉及房地産行業的調控政策不斷，爭議也不少。房地産在帶來積極影響的同時，也暴露出其發展不充分、不平衡的問題。隨著中國經濟步入新時代，房地産領域也面臨轉型之痛與機遇。

“未來一段時間需要同時追求量和質，適應老百姓對美好生活不斷增長的需要。我認為，中國的房地産開發還有比較長的好光景。” 國務院發展研究中心REITs 課題組組長、中房集團理事長孟曉蘇表示。

高房價之困

1998年，是中國樓市發展的跨時代標誌。中央正式發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》，福利分房壽終正寢，住宅商品化時代全面開啟。

“在朱熔基總理的推動之下，住房建設、住房分配很快進入市場經濟軌道，住房、汽車和與此相關聯的基礎設施建設成為居民消費的新三大件，推動中國經濟成功的轉型。房地産業的發展，不僅僅改善了居住的條件，而且帶動了眾多産業的發展。”中房集團理事長孟曉蘇説。

20年來，中國房地産市場軌迎來高速發展時代。然而，人們居住條件得到改善的同時，一路攀升的房價也讓越來越多有住房需求的人扼腕嘆息。當下，房住不炒成為調控主線，“強監管”和“去杠桿”已是中國樓市的主基調。

明確的調控目標之下，市場根本問題仍然存在。全聯房地産商會創會會長、清華校友房地産協會創會會長聶梅生就注意到，從去年至今年上半年，強有力的去杠桿政策在金融層面的成效是顯著的，但地方財政高度依賴房地産的問題愈加凸顯。“上半年房地産行業，個人貸款從2017年1月的最高點出現大幅下滑。但是上半年，土地出讓金26941億元，同比增長了43%，這一增長主要來自三四線城市。跟土地相關的稅收大幅度上漲達到了9799億元，加上土地出讓金2.6萬億元，達到了3.647萬億元，而地區政府其他的全部收入是4.46萬億元。”

調控手段主要集中于供求兩端，而這似乎也讓中國房地産市場陷入行政命令大於自由競爭的階段。中國經濟體制改革研究會副會長樊綱也坦言，為避免出現美國、日本等發達國家房地産市場崩盤的現象，我國可以採取短期的調控手段，其中，限購、限貸等政策都能夠起到相應的作用。“但這不是長期的辦法，這是扭曲經濟，扭曲供求關係，所以需要儘快用長效機制將它替下來。”

高房價之困也多被怪於於貨幣政策。樊綱的看法是，貨幣是一般等價物，貨幣跟所有需求都有關係，但所有貨幣都流向房地産還是因為市場供求出了問題。高房價需要從供給端考慮，是供給端不足導致的價格上漲。小城市大量供地，屬於違背城市化規律，違背人的遷徙規律，遷移是人們追求美好生活的重要方式。

無疑，在房住不炒的原則下，建立多主體供給、多渠道保障，租購並舉的住房制度，已經成為必然的選擇。

華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康表示，開展分類調控，因城施策，要對供應的全譜係進行分解。住房供給，應當滿足人“住有所居”的需求，做好社會政策托底的保障供給。另一方面，必須健康發展住房的市場軌，要通過包括房地産稅在內的有效手段進行調節，一味的打壓式調控是不妥的。

除了住房制度的重建，房地産市場的健康發展也需要一系列配套制度的助力。“長效機制説起來容易，做起來難。住房制度和住房供給是社會問題的總和，因此長效機制的建立不僅僅是‘兩多一舉’的制度，稅收、土地、金融都要建立長效機制。” 住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌如是説。

聶梅生表示，目前中國房地産制度正在經歷第四階段。“第一階段是以經濟適用房為核心的住房制度改革；第二階段是土地招拍挂之後的思路，以商品住宅解決保障房的問題，也就是以市場化方式解決經濟適用房；第三階段是政府加大保障房力度。我們現在在經歷房改的第四階段，即租購並舉。”她認為，從房地産歷程來看，租購並舉是根本性房改，主要圍繞地根、銀根和稅收展開。對於每年銷售額達到十幾萬億的産業，由售轉租，需要強有力的金融支援，而建立長租市場的融資機制，必須從租賃金融和消費金融兩方面著手，具體路徑包括出台資産證券化、落地REITs基金等。

多元探索

拋開經濟學基本邏輯，預期導演著市場的潮漲潮落。

從上世紀90年代以來，中國經歷了一輪長期的房地産熱潮，飆升的房價問題也引發了中國房地産泡沫將重蹈日本覆轍的論斷，曾研究日本産業政策兩年多的中國社科院大學城鄉建設經濟系主任陳淮對此進行了否定。“日本的經濟停滯並非是上世紀80年代末，1989年到1991年，這三年是日本停滯前景氣的三年，日本是在九十年代的初中期後開始發生經濟增速停滯，原因實際上和房子蓋多了或者房價上漲是沒有關係的。”他稱，日本經濟增速停滯的原因有三個，一是原有的技術路線走到頭，二是區域上“過疏化”，三是宏觀調控政策上搖擺不定。

北京師範大學金融研究中心主任鐘偉也認同日本的房地産泡沫沒有可參考性，原因在於除日本外，難以找出第二個發生過類似現象的國度，作為孤本而盲目類比論證是不具説服力的，“不能將日本的問題，或類似于新加坡的祖屋制度放到中國變成普遍的制度”。

業內普遍認為，房地産的紅利期依然存在。

鐘偉認為，隨著人口總量的增長，人口的遷移，新生兒的出生，未來十年每年商品房需求量為1000萬-1500萬套，所以戶均住宅已經飽和的看法與常識相悖。

在樊綱看來，雖然目前我國住房自有率比較高，農村是100%，小城鎮70%—80%，大城市也達到了70%—80%，但是我國的城鎮化仍處於初級階段，大量的遷移性需求仍然有巨大的釋放空間。“55%的人在城市，大量的人口還在遷移，怎麼遷移？農村的到縣城，縣城到地級市，地級市到省會，省會到大城市，年輕的畢業生到大城市集聚。他們的家裏都有房子，但是需要新的房子，因為人們在遷移。”

任志強也表示，“這個市場哪怕即使下滑，而且持續下滑，從去年接近於17億平方米的銷售業績降到了16億、15億、14億平方米，它仍然是一個巨大市場。16億（平方米）左右的大市場在全世界來説仍然是巨大的，仍然有利可為。”

無疑，在變革的背景下，作為城市化推進的主力軍及得益者，房地産業已經走到了時代轉捩點上。當下，人民日益增長的美好住居需求為中國樓市翻開了新的篇章。聶梅生認為，“在經濟良性發展的基礎上，如果經濟繼續向好，向美好生活進軍必然是房地産業下一階段的重要主題。”

如今，地産紅利的獲取有了新的産生途徑。“從企業的角度，紅利的集中會從空間的製造變成內容的提升，消費者將從投資行為變成人居行為，對於美好生活的嚮往，將會支撐紅利持續的成長。” 山水文園集團執行董事兼CEO張曉梅稱。

當然，房地産市場的發展前景並不僅僅局限于住宅市場，顧雲昌定義的“樓宇經濟”為這片紅海打開了進一步的想像空間。“住房是以銷售為主，樓宇經濟則強調投資經營。我們的夢想是住房市場這條巨龍可以平穩向前發展，樓宇經濟也同樣要經營好。”

“房地産本身就是載體，我們是生産載體和空間的，用以産生新興産業和美好生活。文化旅遊地産這些都是新興地産，即樓宇經濟。繁榮樓宇經濟能夠進一步穩定住房市場，今後十年要朝這個方向努力。”

在規模為王的戰略目標下，房地産市場份額日益集中，商品住宅開發整體增長放緩，來自需求和消費升級的動力也驅使眾多企業擺脫慣性，伴隨陣痛開啟城市更新、長租公寓、商業地産、文旅融合等新的航道。一場“美好生活”爭奪戰已經在房地産領域倏然展開，實現從開發到服務、從房屋到生活的真正轉向，必將是房地産行業下半場的主旋律。

“如果説，機制變革更多與自上而下的頂層設計有關，那麼，房企以及更多行業‘玩家’為此開啟的美好生活新實驗，就是一場自下而上的多元探索。” 南方財經全媒體集團黨委書記、董事長王義軍的話擲地有聲。

張曉梅稱，“萬事都有週期，而萬事也都有虧損的時候。行業中，所有優秀的企業，沒有任何一家企業是靠慣性存活百年的，這（需要）在不同的拐點到來的時候，不斷的應對。”

潮平風正，兩岸壯闊，且看房地産如何揚帆美好住居新航海！

（編輯：黃鍇）