7月23日，博鰲·21世紀房地産論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行。以下為第三場中國地産六方會談實錄。

【主持人】期待各家房地産企業在我們目前想到的想不到的緯度未我們的美好生活更好地添磚加瓦，在很多方面不是依賴於房地産企業自己的努力，與相關行業充分的交流融合、共融共生的融合發展是非常重要的方向和目標。下面要進入今天下午第三場的圓桌對話，主題是“資金變陣：盈利的平衡術”。下面有請論壇主持人鐘 偉：著名經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任，有請對話嘉賓：

李曉東　 迦南資本創始合夥人、建銀精瑞資本集團董事長

汪　浩　 北京嘉豐達資産管理有限公司董事長

周以升　 高和資本聯合創始人

王宏波　 全聯房地産商會聯合辦公分會執行會長、島裏創始人兼CEO

申　威　 黃金灣投資集團董事長

【主持人鐘偉】先告訴大家兩個壞消息，第一，本單元本來由美女主持央廣的曉菲主持，她要梳洗打扮，準備晚上主持。另外一個悲劇，我們已經堅持十個小時，還要再堅持半個小時，後面有一個喜劇，等了這麼久會有美的晚宴和各種獎項落到你的頭上。接下來由五位大拿，他們在各自不同的領域，這一輪有三個問題，特別的簡單明瞭，每一位嘉賓用2分鐘左右的時間迅速的回答，三輪問題之後半個小時，我們預計18：20分左右結束這一輪，保證19點可以按時的晚宴。

我不想討論租售同權，第一個問題，過去半年你們做了什麼，你賺錢了嗎，有沒有鬱悶的事情。第二個問題，下半年和明年，你對市場的預判是什麼，準備到哪拿地，做怎樣不動産的類型，怎麼賺錢和籌錢。第三，再給你或者是十年的時間，你是選擇做房地産還是網際網路。

李曉東：過去半年，除了玩以外，做正事的部分。不僅僅半年了，五年前我的重點轉向了海外房地産投資。目前國內業務，相對來説，處於收縮的狀態，為什麼做這樣的選擇。因為國內的地産，我比較笨，越來越看不懂了，下一步的走向搞不清楚。另外，國內做地産金融的環境，老實説是在惡化，做地産投資的時候，法律要健全，才可以獲得保護。以前在西部地區這樣的問題多一些。東部發達的省份，例如江蘇省蘇北的鹽城，我們在那裏的一些項目，我們一直講依法治國，過去的幾年，我們覺得中央講了很多，下面反倒是退步。一些抵押好的房産，當地的政府和開發商勾結，在當地法院的配合下，沒有經過抵押權人的同意，可以在當地的市場上拍賣，這樣的事情都發生了，正是因為這樣的事情，我們堅定五年前的選擇是正確的，我們在歐洲的四個國家進行投資，在澳大利亞進行投資，轉型之後，我們在海外取得了比較豐厚的成果。過去半年我們專注拓展海外的業務，這條路堅定不移的走下去。

【主持人鐘偉】海外投資的資本回報率是多少，給一個區間？

李曉東：不同的項目不一樣，我們從10%—40%或者是50%都有，這是年化的回報率。

汪　浩：過去半年的時間做了兩件事情，今天聽了很多嘉賓的發言，我們募集了一支美元資金，因為資管新規，原來對接境外大的機構，做了美元基金。我們在上海和杭州完成了兩個科技園區的收購，我們認為未來幾年，投資科技園區和産業園區的現金流和資金回報率會很好。順便回答，鐘教授的最後一個問題，未來十年是否會投資會網際網路，我們本身不會投網際網路，因為是兩個不同的行業。我們一定會堅定的投網際網路客戶的産品，什麼意思？今天的PE投的網際網路是園區的客戶，我們認為中國未來十年是産業升級和消費升級和經濟轉型，未來十年最有活力的企業是以網際網路為代表的科技類的企業，這些企業未來是科技園區主要的租戶。總結一下，我們不會投網際網路，但是投跟網際網路和物聯網相關企業的産品的科技園區。

【主持人鐘偉】您的美元債對衝了嗎？擔心人民幣貶值嗎？

汪　浩：過去兩個月人民幣匯率波動是我們每天關心的一個問題，短期來説，不會考慮，很難判斷的。我們預判10年一個週期，當你投資週期超過6年到8年我們就可以平衡匯率的波動週期，短期無法判斷，無法預見。

王宏波：按照鐘教授的要求，我看了名單，我們是運營商，我們本身是做租賃運營的業務，我們是比較新興的行業，但其他四位都是投資者，我們是需要錢的。地位上是不同的。過去的半年，聯合辦公行業，剛才發佈的數據講到了，快速的成長，包括主流的運營商過去的半年忙著擴充業務和尋找新的資金。從我們了解的情況來説，過去的半年，主要的運營商，發展的都很好，運營效益是不錯的，上半年來講，現金流是正的，作為新的行業，去年大家懷疑，今年上半年總體來講，市場非常的接受，經營成果是非常好的，大部分的運營商，今年上半年的運營面積翻番，收入也翻番，這是目前的現狀。

周以升：過去半年到一年的時間，很難用一句話概括，我嘗試説明。昨天楊現領先生用了一句話，中國的房地産市場向第二曲線遷移，我就引用這句話。他説這句話的時候，沒有説什麼是第二曲線，也沒有説第二曲線的內涵。最近半年或者是更長的時間內做一件事情，做第二曲線的試驗板。第二曲線是什麼內容，我們講中國從開發的模式遷移的過程中，我們覺得是存量的時代的變化，可能不是柯達膠捲被數位相機消亡的過程。中國的住宅開發還是存在的，更像電腦時代向移動手機的時代的改變，對企業來説，不是生存的問題，而是成長的問題，大家的爭議是在這裡。我們希望在存量時代能夠有實驗的樣板，先從理論來講這個問題。第二曲線應該是有三個特點，不僅僅是楊博士講的變成存量就完了。存量最大的問題什麼，就是資産的變化。過去是住宅開發散賣就完了，存量市場是商業和持有物業，包括長租公寓，將住宅放在一起是不妥當的。從成熟的市場來看，長租公寓是商業物業的一個類別，如果大家看美國的REITs市場，長租公寓是非常重要的類別，這是大的變化。行業變化最大的特點是什麼？不是住宅屬性的問題，而是金融屬性，流動性來源跟住宅開發完全的不一樣。住宅是賣給老百姓，價格操縱和非理性很容易出現，機構主導持有性的市場，泡沫不太容易發生，流動性的場景發生了變化。我們了解到第二個問題，金融的場景和金融組合的變化。過去開發是靠銀行貸款為主，在存量的時代中，金融組合總結為四個重視。1、融資。現在CMBS已經有1000多億的發行量，在短短的兩年時間不到。2、類REITs，已經有幾百億的規模，完全實現退出的還是比較少的。3、公募REITs平臺。開發時代的融資平臺就是上市公司，境內不能上，就到境外上。商業領域就是公募REITs，我們要關注。4、私募基金行業，真正擴張的時候，表內已經沒有辦法了，利用外部權益性“杠桿”，用別人的錢幫你持有物業。四個重視跟過去的開發時代完全的不同。

組織結構和管理模式發生了變化，1，對人的能力要求不同，做開發和做持有運營是完全不同的概念，不是一個問題。2、組織的模式是不一樣的，原來開發的標準是不一樣的。3、你的模式是不同的。新的時代，第二曲線總結一句話，就是資産管理的時代，這是我的觀點。

申　威：最近半年的工作，圍繞兩個方面。

一、我們幫助房地産做資産證券化，今天限什麼都不能限房價，例如當地市場的價格到了8萬或者是10萬，政府限價6萬到7萬，按照政府的限價去銷售的話，會出現虧損，甚至是賠本。我們現在拿到的一些項目，可以租賃的項目打包成為類REITs，做資産證券化。經營性的物業，最近做了12.6億規模的CMBS，也是經營性非常好的酒店。我們做資産證券化的過程中，發現了幾個問題。一個是項目的審批非常慢，另外，今年上半年銀根緊縮的情況下，我們成功通過了證監會的審批後。發行的難度還是有的，很多金融機構目前對於資産證券化認購的謹慎程度還是比較高的。國外REITs産品沒有給很嚴格發行的時間，國內限制的時間是半年。上半年金融緊縮的情況下，通常難以實現大額認購。我們認為未來租購或者是房地産健康的穩定，流著金融的血液，應該有證券化産品的支援，政策的支援，還包括模式創新。

我們給地方龍頭企業做開發資金，我們有這樣的團隊和背景，我們對項目分析和風險控制做得比較到位。我們以股+債的方式幫助開發商融資。很多的金融機構明確説，除了中國百強企業之外，不給融資的，這樣就限制了那些百強之外、非常有前景但項目是非常良好的企業。我們預估今年下半年還會有百強之外的房企遇到資金的需求和瓶頸，我們希望給更多的房地産企業提供金融的支援和服務。

【主持人鐘偉】申總説為百強以外的企業提供金融支援，下半年對市場怎麼看，準備進入哪些區域市場，做什麼，錢從哪來？

李曉東：這幾年工作重點是專注于海外市場，我們發現一個現象。大量的中國房企出海，前幾年以大企業為主，現在大企業國家政策收得比較厲害。現在投資熱點轉換比較快，包括美國市場非常的熱，特朗普上臺後，美國的經濟可以説大家看好的居多，最近股市和房地産市場表現的比較好。歐洲市場經濟非常的強勁，包括歐元的表現。去年是全球表現最好的貨幣，增長非常的快。澳大利亞的房價處於高點，有回調的壓力。我們放在熟悉的南歐的市場，經濟快速成長，將之前打磨出來的模式，迅速的推廣複製。今年上半年在那裏進行了3—5個酒店收購的案例。下半年有同等數目或者是更多旅遊地産的項目，歐洲在任何的競爭中，都不會落後。歐洲旅遊有獨特的人文和歷史文化，我們快速的向旅遊地産轉型，這是未來3—5年，都會朝著這個方向發展的趨勢。雖然公司內部具體的事情抓的少一些，但是下面的人快速的成長。我們的團隊做事還是非常的踏實和努力，沿著這個趨勢發展。國內的房地産金融企業不是民營可以長期去玩的領域。

汪　浩：我們不是排名前20名的住宅類的上市公司，我們考慮下半年和未來幾年的邏輯是完全不一樣的，對於我們這樣的機構來説，選對賽道，選對目標客戶和産品。我們未來兩年會堅持什麼，看好消費升級和産業升級還有城市更新。消費升級帶來新商業，産業升級提到了IT、科技和生物醫藥，會有大量的企業成長很快，這些企業是我們的目標客戶。未來還是堅定的看好産業消費升級之下新商業和科技園區産品的需求。

第二，機構持有長期股權投資，這種方式比過去個人通過銀行貸款購買住宅的方式會降低泡沫。北京、上海一年有多少資産交易都是非常的清晰。每家公司背後都有投委會，現金流是多少都很清楚。未來的資産都是由機構、股權持有的話，我認為可以有效降低資産的泡沫。

最後，希望未來的3—5年能夠將類REITs和公募REITs儘快的推出來，將投了長期公寓，投了科技園區的資産能夠有效的對接到資本市場。這樣的話，可以化解去杠桿和降低風險是非常的有好處，謝謝。

王宏波：聯合辦公做的是什麼內容，在此之前，企業租辦公室只是租了場地，不能直接的使用場地，要繼續的投資和改造，才可以更好的使用。隨著企業的變化越來越快，需要靈活的租約，變化的面積，今天10個人，明年50個人。企業不願意將寫字樓變辦公室産品，聯合辦公這個市場非常的大，國外已經做得很好，2017年差不多有50億美元的營收。

【主持人鐘偉】聯合辦公現在賺錢了嗎？

王宏波：現在賺錢。我們用一個億的投資，到目前為止，持有的合約在未來三年內還可以再賺一個億。在去年是不可想像的，今年就做到了。13%的客戶首選聯合辦公，跟過去不一樣了，市場開始關注了，未來的2—3年不斷的找錢，找新的方法，跟不同的機構合作，找好的租約，做好的産品，我們會持續的做下去。

周以升：對我們來講，這一輪的資管新規後，去杠桿的過程是很猛烈的，除了資産層面，從原來普遍的七、八成的杠桿往五成下降，還有大量的信用債到期。我們認為在去杠桿的過程中，一線的城市來説，成批量的覆蓋。這是比較好的投資機會，也是和諧的去杠桿的過程，股本金盤活了。

證券化也是盤活存量重要的工具，上半年包括租賃公寓，我認為商業地産中有很多很大的機會。

【主持人鐘偉】一線核心區買政府強行打折好的資産，通過資産證券化或者是流動性盤活。

申　威：下半年無論是去杠桿或者是加杠桿，金融政策是否會寬鬆，是否會放水。我認為中小房地産企業的日子會更加的艱難，即使放水也是優先放給大的企業，資金流向不是特別需要的企業。迫切需要資金的企業，會更加的困難。之前我們跟信達資産有一個交流，明年上半年會有大量的資管計劃到期，包括信託計劃和金融的産品到期兌付。這是中小房地産企業比較艱難的時期，我們甄選房地産企業做地産融資的出發點，甚至比銀行的風險控制還要嚴，我們的出發點是説，如果這個項目是你的，你來操盤，而不是簡單的融資，這樣的項目，你願意來做，我們就可以選擇這樣的項目來做金融和結構化的設計。

我們希望在中小房地産企業融資的過程中，一方面可以幫助他們輸出資金，輸出管理，輸出我們的團隊和經驗。另一方面，也可以跟大型的房地産企業合作，融資主體是百強房企，我們聯合操盤，是這樣的模式。

【主持人鐘偉】如果在座是中小民營房企，進行一輪恐嚇，恐嚇的第二個目的找他們黃金灣合資，因為他們的資金能力比較強。

最後一個問題，各位會選擇房地産還是網際網路金融，為什麼提這樣的問題，2015年的時候，我將這個問題拋給任志強和大型的房地産行業，任總説再給20年，就像網際網路少年一樣創業，真的這樣做了，他就錯過了2016、2017年的房地産牛市，他將正在網際網路泡沫中。

如果再給各位一次機會，選擇你的主業，無論是地産金融，地産也好，網際網路也好，您會選擇做什麼？

李曉東：20年太久了，那會還在給人打工，問題是沒錯的。中國的網際網路金融我們是看著起來的，我有機會轉的時候，沒有轉。再給我一次機會，我仍然堅定的繼續在地産行業耕耘。

【主持人鐘偉】謝謝，堅定不移。

汪　浩：網際網路金融這個行業是非常好的行業，雖然最近出現了很多爆倉的事情，經過泡沫以後，會迎來再一次的增長。我對網際網路長期是看好的，我們會選擇房地産+金融+網際網路科技的方向，適應未來的客戶和産品的特點。

王宏波：聯合辦公運營目前才剛開始，對於酒店和長租公寓非常的年輕，還沒有10年的品牌，更不要説20年的品牌，我們先堅持20年再説。

第二句話，運營行業有一個問題，我們這種租賃行業，必須要講究方法，與業主共贏，這就是資産證券化，這是辦公室運營行業必須要走的路，也是我們接下來要去探索的路。

周以升：很難説哪個好那個壞，還是要做正確的事情，網際網路金融領域，你會發現有各種各樣的問題。在網際網路金融中，關鍵能不能在正確的道路上不受外界的誘惑，堅持自己的標準，這是最難的。我在4年前，我寫過一篇文章《江湖之遠，廟堂之高》江湖之遠就是普惠金融，廟堂之高就是主流的證券化市場，那個年代主流的證券化市場沒有打開，融資的需求以及投資的需求都被抑制了，大家被迫到了民間沒有監管的地方，隨著監管和金融創新的正規化後，大家就清楚了，給我們一個大道，可以去運作我們的商業模式。

申　威：我認為網際網路是做增量，房地産做存量的空間是比較大的，因為增量是有限的，如果有機會做增量的工作。房地産行業，面臨最大的風險，我認為是政策很多層面上，限購限貸限價和限買，對於房地産的某些階段是嚴厲的。海南全島限購，導致8萬房地産從業人員流下了眼淚。網際網路不會有限購限賣這些限制性的措施，網際網路會更加的開放。如果讓我來選擇的話，未來做房地産+網際網路的平臺或者是業態，網際網路+房地産結合的工作。

房地産人還是比較操勞的，我今天看任總退休後滿頭白髮，我的大學同學在百度已是身家百億，剛剛上市的小學同學也是小米的聯合創始人，也身家百億，他們活的很輕鬆，頭髮都是比較黑的，網際網路的人士活得比我們更加的有朝氣，房地産的人還是比較辛苦的。

【主持人鐘偉】房地産行業是不容易的，在座的各位都是不忘房地産的初心，我來+網際網路，而不是網際網路來+我們。感謝臺上的五位嘉賓分享了40分鐘的時間。半小時之後美的之夜，頒獎晚宴再見。

【主持人】謝謝臺上的各位給我們帶來精彩的觀點，人民日報刊登了一篇文章《結構性杠桿穩步推進》，去杠桿已經見到成效，下面是穩杠桿的成效，這樣的判斷是非常重要的，有可能會進一步的影響下一步的房地産行業和金融行業的進程。