7月23日，博鰲·21世紀房地産論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行。貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領作主題演講。

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領作主題演講

我們的發展伴隨著1998年的房地産改革開始，我們這個行業基本上也有了近20年的歷史，老前輩中原是從香港到內地發展的企業。仲介行業伴隨著1998年公房出售，經歷了市場化的改革，走過了20年的春秋，這是有大的變化。總體來講，這兩年行業變化的幅度和範圍超過了過去20年，發生了非常大的變化，無論是表面的變化或者是真實的變化。有的變好了，有的變差了。今天的確看到了網際網路對行業的影響，同時我們也看到，有些東西沒有發生大的變化。如果將今天的時間點向未來做展望，跟歷史進行區分，未來大的時代，我們稱之為新經紀時代，我認為是行業底層的思考邏輯，形成行業最大的共識公約數，代表行業和底層。什麼時候用戶的話語權變成主導，行業就會很好，想差都不會差。今天我們的行業是國家監督的，不知道未來是怎樣的，這就是非常可怕的。如果跟消費者密切，消費者在生産過程、消費過程，有足夠的資訊透明度，我們知道消費者需要什麼東西的時候，這個行業進步的速度會快。我們這個行業讓用戶在消費週期起到更大的作用的時候，這個行業變革的速度，才會加快。核心點在於一個行業只要對用戶好，基本上差不了。

資訊真實這件事情，不僅僅是二手房、租賃行業、開發行業的資訊都不夠真實，消費者沒有地方了解我買的是什麼房子，今天我們對全品類房屋的全面性、準確性、及時性，消費者有非常高的期望，資訊真實了才會發生變化，第一個層面消費者的交易成本降低，搜索資訊的成本降低。今年購買新房或者是二手房找到房源資訊是比較難的，決策成本降低。第二真實資訊的情況下，行業之間形成合作，合作的成本會降低。總體讓行業的運作效率得到提升，效益成本下降。第三分工合作，行業是不太合作。因為行業沒有形成分工合作的生態，大家都做相同的事情，今天中國房地産開發商快速的集中，也許是良性的迴圈，我們也看到，集中背後開發商之間到底是否有差異，龍湖、萬科、恒大、碧桂園為消費者提供不同的房子，現在提高週轉和去庫存化，房屋的品質在倒退。行業分工合作的生態環境才是健康的，今天所有的行業都是這樣的，無論是二手或者是新房都是大而不強，什麼叫強？就是消費者認可。第四平臺驅動，不僅僅是房地産行業，我們在出行、零售、資訊搜索和社交各個品類都出現平臺類的企業，在工業時代，公司是文明的核心。在網際網路時代，平臺是商業文明的核心。平臺的崛起不是短期的事情，也不是企業和公司的願景，實際上是行業的願景，網際網路時代和現代文明的産生是必然的。房地産是最晚産生的，原因比較複雜，結構比較脆弱。未來只要有價值和有能力的平臺，才會進入比較好的迴圈。

一個企業形成的路徑，根本上取決於到底是如何看待這個世界的。實際上我們認為，我作為研究人員看到世界的不是眼睛，真正讓你看到世界的是你的認知。我做房地産研究十多年，我從研究的角度來説，還是比較可怕的。十多年沒有太多的進步，研究倒退了，對於房地産記錄資訊，我們沒有地方了解房價，無法了解房價是如何判斷的。

歸根到底就是消費者缺少公開透明的渠道了解真實的資訊，房價上漲了怎麼辦，我們的第一反應是將高價房隱藏下來，政府的要求是不要使房屋價格上去了。我們認為消費者看不到就真的不知道，實際上不是這樣的，消費者看不到會更加的焦慮，因此買房的衝動更強，恐慌更強。無論是房地産仲介行業還是大的房地産企業，資訊面、生態面做基礎的改變。

平臺和平臺之間有幾個邏輯會改變，單純的資訊發佈平臺，交易沒有形成閉環，效率沒有提升，消費者的體驗沒有改進。未來無論是貝殼或者是其他的，或者是外來的物種，會産生結算的平臺，貝殼做不成，也會有其他的企業做成平臺，如何做成高效和效率，我認為有幾個特點。這樣的平臺，要徹底的改變資訊的數量和資訊的品質，徹底的改變經紀人的數量和經紀人的品質。今天這個行業的經紀人數量不夠多，核心是結構，專業性怎麼樣，房源資訊的品質怎麼樣，現在房源資訊很多，90%都是假的，如何改進供給端的品質，阿裏和京東的崛起，改變了零售生態領域中的供給數量和供給的品質。我們可以確保在這裡買到東西，且買到好的東西，這就是改變供給。

改變生態，能夠帶來效率的提升，信心合作也會提升。可以大幅度的降低行業的交易費用，行業中三項費用，找人的費用，找資訊的費用，經紀人間信任的費用非常的高。找不到好的經紀人，因此三項交易成本都很高，我們如何建立交易費用低的市場。為什麼平臺一定會崛起，為什麼FACEBOOK和谷歌會崛起，因為將交易費用降到零，這就是網際網路大幅度的降低了我們的交易成本。實際上網際網路對我們行業沒有下降，而且還提升了。因為資訊的海洋氾濫了，假資訊太多了，我們的決策變得更高了，降低整個行業的交易成本，快速的提升行業的全要素生産力，我們知道怎麼樣衡量國家和社會進步的效率。經濟學提出了全要素，行業的全要素提出，技術進步，交易成本進一步的降低。我認為都需要平臺來做這些事情，怎麼樣能夠將行業的整體生態由負轉變為正，這些都是我們需要思考的。

平臺與公司之間建立怎樣的關係，今天大的房地産仲介與公司之間到底是怎樣的，怎樣的關係是合理的，這是利益分割關係。我不知道大家是否了解行業，總共二手房交易一年下來，北京是8000億元，全國市場是5萬億市場，按照2%計算出1000億元的交易費用，五、六百億是管理費用和系統開發成本，五、六十億是端口費，分割了部分的佣金，核心是否可以創造價值。能夠抵禦週期的波動，在市場下行的時候，提供更多的穩定性的收入，市場波動的時候，對衝下行的風險，這是平臺和公司之間的關係發生了變化。過去經常問一個問題，經紀人到底是什麼，站在公司的角度來問，經紀人是我的産品，我的客戶還是我的員工，未來的時代，這個問題要反過來，站在經紀人的角度，公司是什麼，是否可以為我提供價值，如果沒有價值的話，我就不購買，經紀人有角色和主動性，我購買公司的服務，今天我們是管理經紀人，將他們當做員工，好的就是當做客戶，終極路徑是經紀人選擇公司，這個行業才會建立更加健康的關係。