2018年已經過半，房地産也已進入下半場。在2017年財報披露季落下帷幕兩個月後，2018年半年報季即將在夏日炎炎的七月中開場。

中國網地産特邀業內專家，帶您走進《財報線上》的世界，從宏觀、市場、行業、企業等多維度視角，回顧2017年、展望2018年的中國房地産。

張化東：不出臺房地産稅效果更好 “去杠桿”令行業降速

從2017年開始，房地産市場的分化開始加劇。

億翰智庫首席研究員張化東博士認為，房地産市場不僅在城市和城市之間有所分化，在核心一二線城市區域和區域之間亦有所分化。同時，一二線核心城市2017年的成交量下降了50%，且短期內沒法恢復；三四五線城市2017年的成交量則有比較大幅度的體系性回暖。

自2017年開始，不到一年時間，50余城市先後出臺人才引進政策。一時間，房價上漲的話題再次被置於臺前。張化東認為，出臺人才政策的十幾個城市短期之內的銷售量沒有明顯的提升，不應該過分被市場進行解讀。

此外，張化東還預測整個房地産市場在2025-2030年的時間週期內都不會出現需求方面太大的問題，“再過5年之後，全國每年拆舊大概在8億平米左右，拆舊的需求沒有任何問題；中國每人平均居住面積大概是32平米，考慮到三四線城市還有很大發展空間，而且從文化來説，大家還想繼續提升自己的居住品質和居住面積，市場需求還有十幾年的提升空間；核心城市沒有買房子的人還是很多，人口遷移還將帶來一些新的需求”。

“多主體供應、多渠道保障、租購並舉住房政策的改革是與‘房住不炒’切身相關的政策。”張化東在談及租賃住房時説道，“整個長租公寓的定位和導向，並不能夠解決城市最底層人租賃的需求，是改善性的租賃。”

張化東分析到，房企做長租公寓業務現在還處於跑馬圈地狀態，沒有非常盈利的模式，基本是虧損的。但同時，大型國有銀行對長租金融産品支援力度非常大，建行和工行的支援力度是最大的，“集體建設用地可以做租賃住房，對租賃住房的影響比較大，但是現階段主要是龍頭開發商正在嘗試性進入到體系裏面”。

張化東在談及熱議的房地産稅時，認為不出臺房地産稅的調控效果會更好。“房地産稅不能替代土地出讓金，在房地産持有環節徵稅，應降低房地産交易環節的稅收。”張化東説道，“房地産稅還有很多問題值得討論，例如土地續期問題。”對於房地産稅推出的時間，張化東預測，“長效機制”與“住房改革”這兩個詞會極大地推動房地産稅出臺的進程。

央行降準，張化東認為是去杠桿的信號。基於2016、2017兩年房地産市場的優異表現，居民杠桿90%都在房子上。“去杠桿是大趨勢，無論對於供給端還是對於需求端的影響都非常巨大。地方政府的PPP項目與特色小鎮項目的推進放緩，去杠桿速度與政策執行力度很大，超過預期。”張化東分析道。同時，去杠桿影響最大的是房地産企業，穿透式審核、資管新規等針對房地産企業融資的政策是史無前例的，房地産行業速度一定下降。

此外，新會計準則的實行也對企業利潤有一定的影響。“新會計準則將影響企業6%-7%的利潤收入，幅度不大。在新老會計準則交替時有一步到位的影響，之後影響會逐年降低。而且對於企業、內房股估值影響並不是特別大。”張化東説道。

股市方面，張化東觀察到現階段H股地産股比純A股地産股的市場表現好得多，H股內房股公司的品質優於A股內房股公司。而回歸A股的地産公司更多出於融資角度的考量，增加內地融資的便利性，但政策環境令回A股的難度居高不下，且短期內不會有改變。

“現階段預期市場通過去年估值回歸基本抹平了。”張化東説，“行業影響估值，最影響行業的是政策，去年的房地産政策環境不好。企業自身基本面影響估值，去年行業市場集中度提高明顯。”

對於房企分拆上市，張化東認為大公司擁有基礎的客戶數，獲客成本基本為零，令大公司、大物業分拆有一定好處。此外，物業公司並不通過物業費賺取利潤，物業又是房地産企業體系裏的支援部門，分清主營業務是判斷是否分拆的關鍵因素。

葉丙南：供求是住宅市場核心問題 房企雙平臺融資可降風險

2018年，房地産行業究竟會是豐收還是萎靡？

中銀國際研究部的副總經理葉丙南認為，房地産業已由高速增長轉向高品質增長，同時住房從資産屬性轉向消費屬性。對於中心城市來説，供求失衡是其核心問題；擴大住宅用地和公共服務供給，不僅能緩解住房供求失衡，還有助於令住房轉向消費屬性。從這輪調控來看，跟以往有非常大的不同在於分類調控，在一二線是嚴厲偏緊政策，在三四線體現為政府加快城鎮化，推進棚改貨幣化安置，再加上消費升級的勢頭，使得三四線城市房地産在去年表現較好，今年也將延續不錯的增長。現在住房要回歸到居住屬性，在消費升級的大勢頭下，大家對於優質商品房的需求，都還是會出現持續提升。

在人才落戶政策方面，葉丙南分析地方政府推廣人才落戶政策的主要動因是其面臨較大的人才競爭壓力；儘管人才落戶政策從客觀上能夠支撐住房需求，影響當地房價，但是不應該過分地理解為是房地産放寬的政策。

對於剛需住房與租賃市場的現狀，葉丙南認為剛需住房不僅是經濟問題，還是社會問題，解決一二線城市新市民的住房需求是責無旁貸的任務。“問題的核心還是在於供求，要擴大住宅供給，在政府給予規劃和引導的同時，更多發揮市場機制的作用，”葉丙南説，“城市公共服務體系能不能公平地對一二線城市新市民開放是很關鍵的問題。”

租賃市場方面，租房相比住房，無論是心理安全感還是居住品質都不能相提並論，同時還會牽扯到資産收益。“租賃住房還處於探索階段，租賃模式相比出售模式利潤率低很多，需要開發商跟金融機構和地方政府住房保障部門密切配合。”葉丙南分析道。

葉丙南認為房地産稅應該作為財産稅，“它的首要目標並不是針對房地産調控，最主要的目標是完善財稅體系，為政府籌集更多的財政收入，兼具調節貧富差距的目標”。葉丙南還預測，房地産稅由中央立法完成後，地方政府對稅基範圍與開徵時間將有一定自主權，“房地産稅站在宏觀角度看，會影響住房市場的預期，但決定房地産市場本身運作趨勢的還是供求關係。但房地産稅出臺時間還存在不確定性”。

央行在2018年4月份降準是否針對房地産市場？葉丙南的答案是否定的，“今年以來房地産銷量、基礎設施增速下降較快，儘管本次降準令整體市場利率有所下降，但並不是針對房地産部門和地方融資平臺”。葉丙南認為降準的大背景是全球貨幣政策在超預期收緊，同時由於中美貿易摩擦事件，使得經濟體系不確定性上升，“中國從2016年4季度開始實施了新一輪房地産調控和金融去杠桿，所以整個金融市場利率是上升的，貨幣信貸增速是放緩的，企業融資成本是有明顯上升的”。

股市方面，全年內房股業績表現超過預期，而這得益於2017年下半年開發商加快了推盤速度與二三四線城市銷售的火爆。但對於內房股之後的走勢，葉丙南覺得還需觀察。“2018年3月份內房股出現了調整，大背景、全球貨幣超預期收緊，同時中美貿易摩擦風險上升，還需持續評估以上兩種風險的演進，判斷之後的市場走勢。”葉丙南説道。

此外，越來越多的房企選擇A+H股雙平臺融資，葉丙南認為雙平臺模式令房企的融資渠道更加多元，國內融資與國際融資條件的聯動性可以分散房企的風險，“A股上市公司同時上市H股，對公司品牌效應有正面意義，為國際化奠定基礎；反之，可提升公司再內地開展業務和獲取融資的便利性”。

對於房企分拆上市的話題，葉丙南分析，現階段公司分拆上市趨於流行，可以進一步提高公司分工效率，專注于同一領域。未來房地産市場將從新房市場逐步過渡至存量房市場，管理服務的上升空間較大。