◆ 警惕住房租賃資産證券化過程中租賃金融的“多重變身”

一是“租賃貸款”轉變為“加杠桿”，如此，未來租金可能會大漲

二是網際網路金融“p2p”平臺通過“租賃金融”持續滾動，所提供的信用貸、消費貸、過橋貸等成為新增炒房資金

三是租賃金融通過“傘狀信託”重回“炒房”渠道

近日對北京、江蘇、廣東、廣西等地多座試點“租售並舉”城市進行採訪發現，大量房企“扎堆”搶租賃市場“證券化”機遇。業內人士認為，中國住宅租賃市場發展前景廣闊，吸引了諸多運營主體躋身這萬億租賃市場“跑馬圈地”。在這個過程中，應該高度警惕租賃金融變身樓市“加杠桿”的新型金融來源。

“租賃金融”升溫

根據鏈家地産研究部提供的數據，2017年我國租賃市場規模已超1.3萬億元，預計2030年我國租賃人口將達2.7億人，市場規模將達4.2萬億元。目前，廣東、浙江、北京、上海分別有47%、41%、37.2%、38.3%的城鎮家庭通過租賃解決居住需求，租賃市場的規模和發達國家已經非常接近。

了解到，隨著住房租賃機構化、專業化的發展，住房租賃證券化得到了相關部門的高度重視。戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端告訴《瞭望》新聞週刊記者，“中國住宅租賃市場的發展前景和廣闊空間吸引著諸多運營主體進行嘗試和探索。作為新的藍海，金融支援是租賃住宅市場發展的基石。”

從市場情況來看，房地産企業、銀行、網際網路巨頭紛紛佈局以房地産租賃市場為標的物的“租賃金融”領域。2017年下半年開始，保利、碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地産等房企已獲租賃證券化的入場券。2018年，上述房企紛紛加速推動租賃“證券化”的步伐。據不完全統計，截至目前房企獲批的房地産信託投資基金（REITs）、商業地産證券化（CMBS）、資産支援票據（ABN）等租賃證券化産品規模已超500億元。

除此之外，3月12日，中國建設銀行與新派公寓發起首期20億元公寓資産並購基金，促進租賃市場快速整合發展。

記者對多方進行深入採訪發現，房企、銀行、機構等搶灘租賃市場帶有各自明顯的目的性。

廣西銀監會柳州銀監分局局長吳劍認為，在目前銀行嚴控信託等非標資金流入房地産領域、外加一線城市嚴查並購貸款的情形下，開發商的融資渠道受限、融資收緊。資産證券化是釋放行業資金沉澱最有效的解決方法之一。

張曉端認為，對開發商而言，從高週轉模式到自持，資金是最大的考驗。網際網路巨頭進入住房租賃市場的動力在於為大量資金尋找“出口”。人民銀行南寧中心支行政策研究室主任黃盛文認為，網際網路解決最後“十米”的問題，需要大量實體物業作為支撐，但在重資産的房地産項目開發過程中，網際網路缺乏足夠的人才來進行項目運作，盯準成本較低的租賃市場，在政府盤活集體、倉儲、劃撥用地的前提下，以低成本介入房地産市場，以利潤豐厚的電商銷售渠道來實現盈利。

存圈錢炒房“跑偏”隱憂

採訪過程中發現，租賃市場的收益與證券市場短期內的收益差距很大，導致租賃市場“證券化”過程中，存在著圈錢搶地入市炒房“跑偏”的隱憂。

建行北京市分行房金部副總經理吳樹德向《瞭望》新聞週刊記者舉例説明，“如果一套房子首年月租金6500元，每年按3%遞增，一次性交滿3年房租可打9.2折，那麼使用住房租賃貸款後，建行可一次性將3年房租付給房主，租客僅需支付租賃貸款月供6623元，三年少支出2664元。房主可一次性拿到三年的房租，租客減少了支出，住房租賃貸款對各方都有利。”

深圳平石資産管理公司合夥人張天運根據市場化資金的運作收益對本刊記者剖析指出，銀行理財産品的收益率為4.5%～8.5%之間，當前租金收益率只有1.5%～3%之間。如果要進行住房租賃資産證券化，目前私募、公募基金的參與積極性較低。

中原地産首席分析師張大偉説，在北上廣等一線城市，住宅物業租金回報率大多在2%左右，而國內資金成本年化利率介於5%至8%之間，如果沒有資産證券化，自持型的重資産租賃模式根本玩不轉。

建行廣東分行的測算顯示，廣州住房租金回報率在北上廣深中是較高的，達到了1.7%。本刊記者採訪了解到，從去年開始，萬科累計花了170億元在北京、廣州、佛山拿了5幅自持地塊，用來發展租賃住房。以佛山地塊為例，樓面單價15300元，100%自持，加上建安成本、財務費用，達到約2萬元／平方米。租金按100元／平方米／月計，需要200個月才能回本，比酒店回本週期還長。

此外，業內人士認為，目前缺乏針對住房租賃市場證券化的稅收優惠政策，這將在很大程度上抑制資本市場對住房租賃的長期投入。

萬科長租公寓負責人張成皓告訴本刊記者，機構出租房屋，要繳納的稅種有房産稅、增值稅、企業所得稅，其中房産稅佔租金的12%，增值稅抵扣後需繳納5%～6%，整體稅率接近17%～18%。另一方面，一些不規範經營的“二房東”、個人出租屋，為了避稅甚至不進行租賃備案登記，加大了正規企業的競爭劣勢，抑制了租賃企業的發展。“住房租賃市場高企的稅費不利於規模化、機構化租賃企業培育，建議政府進一步降低稅費成本。”張成皓説。

目前國家和省區市都鼓勵將閒置商業用房改為租賃住房，將土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。但這些規定落地涉及多個部門，審批程式複雜，迫切需要各地加快出臺實施細則，降低制度成本。

警惕租賃金融“變身”

採訪的多位業內人士認為，大量信貸資金和社會資金涌入租賃金融領域是必然趨勢，但要警惕住房租賃資産證券化過程中租賃金融的“多重變身”。

一是“租賃貸款”轉變為“加杠桿”。張大偉認為，租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機會和概率，租賃貸款會被投資者利用。“過去租金漲幅遠遠低於房價漲幅，原因是沒法用杠桿。如果租房貸款，變相加杠桿，未來租金很可能會出現大漲”。

二是網際網路金融“p2p”平臺通過“租賃金融”持續滾動，所提供的信用貸、消費貸、過橋貸等成為新增炒房資金。網際網路金融中的“p2p”信貸平臺一直是炒房資金的重要來源。“愛租哪”合夥人陳其東説，“網際網路金融提供的信用貸、消費貸、過橋貸等都很容易變成樓市加杠桿的工具。如果沒有有效的防範措施，租賃貸款很容易被炒房者利用。”網際網路金融開展業務沒有地域限制，無法核實客戶需求的真實性。在如何有效甄別房源是否真正出租、租房合同真偽等方面，網際網路金融公司的風控體系根本覆蓋不到。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房租貸就是一種消費貸，存在套現的可能。監管部門應當對此類貸款進行積極管制，對貸款資格要設置門檻進行審核，對於挪作他用等行為要堅決懲處。炒房者借助各種“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火牆”輕易就被突破。過度杠桿化則可能驅使一些收入較低或不穩定人群、高風險傾向人群涉足住房融資，容易産生“次級貸款”，加大房地産波動和金融風險。

三是租賃金融通過“傘狀信託”重回“炒房”渠道。目前我國租賃住宅的投資回報率只有2%～3%，與現在信託市場上動輒15%以上的回報率，差距懸殊。

採訪中，張天運向本刊記者詳細解釋了租賃金融如何通過“傘狀信託”重回房地産市場的渠道：房企通過“入市”搶地，將新地塊作為“租賃項目”向銀行尋找資金支援，然後將資金投放到原來已經短缺的樓盤開發中，在“租賃型樓盤”銷售時又採取“提前預付5～10年租金”的方式，彌補“租賃樓盤”的資金短板。

房企與券商、基金、信託企業聯手，將“租賃項目”與舊樓盤進行“整體包裝”，變身為“住房租賃金融項目”，向銀行、市場發售産品，由於住房租賃市場前景廣闊，此類信託項目向銀行銷售過程中，會得到銀行資金的大力追捧。這容易造成資金重回房地産市場，再度推高房價。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，政策上明確規定用持有的不動産物業作為底層資産，用收益法去評估資産證券化産品，收益率很難符合資産證券化預期。“現在所有的資産證券化産品本質上都是債，想要達到中等收益幾乎是不可能的，除非降低土地價格和稅費，同時提高租金，才能達到資本市場可以接受的投資回報率。”

亞豪機構市場總監郭毅認為：“住房租賃證券化的關鍵在於如何達到與當前資本市場預期盈利率相當，而不是簡單‘一化了之’；尤其要避免資産證券化後通過傘狀信託的方式，資金重新回到炒房渠道中。”

吳劍認為，在住房租賃市場證券化過程中，應該繼續遵循“去杠桿”原則，降低銀行、房地産企業對投資回報率的期望值和回報週期，銀行目前對投資回報的週期已經延伸為15～20年，但房地産企業的投資回報週期還停留在10～15年，利率要求與租金回報率相比差距更大。“從大局上看，降低金融市場利率與提高國民收入水準結合在一起，才能最大限度地將資金從房地産引流回到實體經濟中。這就需要堅定不移地貫徹房地産調控目標。”