年中樓市觀察:房價跌了還是漲了?下半年怎麼走?

來源:中國新聞網 2018-07-05 08:13:26

年中樓市觀察:不同城市房價分化 調控增“新四限”

中新網客戶端北京7月5日電(記者 邱宇)今年下半年要不要買房?先別著急做決定。除了考慮自身的實際情況,你或許還要了解一下樓市的最新政策,聽聽業內人士的看法。

房價跌了還是漲了?

今年上半年各地房價的漲跌,用一句話歸納就是:一線、二線、三四線城市房價走勢分化明顯。

由於調控政策不放鬆,一線城市房價較為穩定。根據國家統計局數據,今年2-4月,一線城市二手房價連續出現環比下降,5月則有所回升,但漲跌幅度都不大。

北京一名房産仲介告訴記者,近幾個月,購買首套房和換房的人居多,很多人偏好小戶型密集社區的小兩居。與年前相比,購房者議價空間變小,但房價並無明顯上漲。

二線城市則有所分化。3-5月,南京、杭州、無錫、合肥、福州等熱點城市新房價格環比連續下跌,但也有一些城市,比如成都、西安、青島等,房價漲幅較為明顯。

部分三四線城市房價漲幅較高。4月和5月,丹東、三亞、海口連續兩個月成為新房價格環比漲幅前三的城市。

另據易居研究院發佈的5月100城新房數據,一線、二線、三四線城市成交均價同比增幅分別為3.2%、14.0%和11.8%。其中,漳州、金華、莆田增幅分別達到66%、56%和54%。

從整體來看,一線城市房價較穩,部分二線和三四線城市樓市有所升溫。

部分城市房價緣何上漲?

在上半年的“搶人大戰”中,一些城市的落戶門檻一降再降。天津有“海河英才”計劃,海南有“百萬人才進海南”新政,西安放寬投靠直系親屬限制,石家莊、長春、鄭州、合肥、長沙等多地還發佈了購房補貼政策。

“各地人才政策吸引人才過來之後,也增加了購房的需求,供需緊張帶來房地産市場的上漲預期。”中原地産首席分析師張大偉説。

從數據來看,棚改在三四線城市去庫存的過程中起到了重要作用。

易居研究院報告顯示,2018年5月,其監測的100個城市中,三四線城市新建商品住宅存銷比為9.8個月,是2010年以來的月度最低值。

在去庫存過程中,不可避免會産生價格波動。

“國家通過貨幣補償盤活棚戶區居民不動産資産,大幅提升居民購買力,拆遷同時也創造了居民住宅需求和地産下游消費需求。”川財證券報告指出。

穩樓市,調控不斷升級

為了解決部分城市房價波動較大的問題,地方政府頻繁出臺調控政策。

中原地産研究中心統計數據,2018年1-6月,全國房地産調控政策發佈次數多達192次,比2017年1-6月增加65%。其中,5月單月的調控次數更是刷新了歷史紀錄。

與之前比,調控政策有何特點?

特點一:搖號城市不斷增加

“搖號可保障購房者更為公平地獲得購房權利,也能從側面打擊收取‘茶水費’、內部關係買房等行為。”58安居客房産研究院首席分析師張波説。

目前已有南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州7個城市發佈了搖號購房政策,深圳也有樓盤開始搖號。

但由於新房限價,甚至比二手房價格更低,有人認為買到就是“賺到”,搖號中出現了“搶號”和違規操作現象。比如,杭州某人名下三個公司在同一樓盤搖號中全部中簽,西安某樓盤搖號時存在違規銷售行為,部分公職人員受到處分。

特點二:“舊四限”基礎上增“新四限”

2016年9月30日,北京發佈樓市新政,開啟全國新一輪樓市調控浪潮。幾十個城市陸續出臺了多種調控措施,其中最典型的是“四限”:限購、限價、限貸、限售。

2018年上半年,房地産調控進一步升級,但一些城市房價環比漲幅持續擴大,且搖號亂象屢禁不止。於是,調控壓力繼續增大。

6月底,長沙市發佈樓市新政策,措施非常嚴厲。易居房地産研究院副院長楊紅旭指出,在限購方面,長沙新出了四條堵漏洞的措施:限離婚、限新落戶、限公司、限未成年。

其中,限離婚與限新落戶人員購房在5月成都出臺的新政中也有出現;限公司購住房則在6月西安和杭州、7月上海的新政中有所體現。

尤其是“限公司購住房”,以往的限購政策多針對個人或家庭,對公司買房卻鮮有限制。張波認為,這一政策通過“打補丁”方式堵住了假借企業名義投機炒房的漏洞,預計還會有更多城市跟進。

特點三:約談力度明顯加強

4月底和5月初,住建部分兩次約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市。

值得注意的是,被約談的12城並非全是房價有明顯上漲的城市。張大偉説,這與住建部建立的預警系統有關,警示一些地方未來房價可能會上漲。與以前的事後管理不同,這次約談是事前預警。

2017年底,住建部提出,研究建立房地産統計和市場監測預警指標體系,加強對地方穩定房地産市場工作的評價考核和約談問責。

張大偉指出,12個城市的約談,其實是上述政策的落地,代表了未來預警-約談-問責,房地産調控從過去的一城一策開始升級到“三步走”。

下半年房價怎麼走?

“下半年調控政策依然偏緊”,貝殼研究院(原鏈家研究院)首席分析師許小樂預計。

他認為,房貸利率將繼續當前高位或有進一步提升的可能。加之企業融資將繼續受限,棚改力度高位放緩,人才引進等政策短期影響消散,下半年樓市下行壓力略大。

社科院城市發展與環境研究所副研究員王業強預計,由於房地産緊縮調控政策不放鬆,一線和熱點二線城市會率先探底。政策相對寬鬆、需求外溢等因素仍將支援三四線城市保持一定熱度,但隨著去庫存政策逐漸退出,預計下半年三四線市場調整將會出現。

另外,住建部等七部門下半年將在北京、上海等30個城市開展治理房地産市場亂象專項行動,重點打擊對象有四個方面:投機炒房團夥、房地産“黑仲介”、違法違規房地産開發企業、虛假房地産廣告。

“上述30城是房地産調控的‘牛鼻子’,這些城市平穩了,全國房地産市場也就平穩了。”張大偉説。

(責任編輯:)
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