長租公寓借助資本“快跑”

來源:北京晚報 2018-06-22 09:31:50

原標題:長租公寓借助資本“快跑”

作為龍湖集團的第三大主航道業務,冠寓近日在北京新開兩家店:冠寓望京北路店和昌平生命科學園店。

比起傳統地産業務,發展長租公寓更像是一單“細水長流”的生意,需要有足夠的耐心。然而,各家長租公寓品牌商卻不甘於眼前的規模,借助資本的力量開啟迅速擴張。

增值服務或成利潤突破口

幾年間從無到有,對於長租公寓的盈利模式,各家企業仍在探討中。

一位房企負責人告訴記者:“長租公寓業務的盈利性確實有較大差距,雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上,但因為租賃的稅費等流通成本較高,目前資金回本的時間還較長,預計在5年左右。”

長城證券分析師汪毅則認為,租賃業務的回報週期長,資金週轉速度較慢,目前長租公寓行業的運營費用率很高,一般為40%左右,因此可分配給投資者的收益率也只有3%-5%。

龍湖集團副總裁兼任冠寓公司CEO韓石告訴記者,“集團內部對於冠寓長租公寓板塊,設定了精細的投資測算模型,對於整個冠寓的投資回報率有嚴格的要求。冠寓目前動態投資回收期5至6年。最終目標要把它變成賺錢業務,做到行業前三。進入相對成熟期,輕資産類的長租公寓毛利率35%左右,凈利潤率能到12%-15%。”

能獲得如此高利潤,在龍湖看來公寓初期可能是微利時代,而冠寓從商業模式上開拓了具有更多營收渠道和可能性的Cityhub模式,如在增值服務端,加大租金收入以外的更多渠道和可能性,在提升品牌溢價力和合理提升租金方面確保盈利。

換而言之,就是將整個公寓形成“閉環”,讓租客盡可能將日常消費留在公寓內。據了解,冠寓門店增加豐富的增值服務,如櫥櫃、倉儲、保潔、搬家等,無人超市、娛樂設備等,讓租客們足不出戶即可享受優質咖啡、專業健身教練、網際網路倉儲等等豐富的服務內容。

龍湖集團副總裁、北京公司總經理宋海林稱,龍湖作為地産企業,切入長租公寓市場,從回報和利潤方面,一定不僅是單一的從租金剪刀差的維度思考,而更多是資産運營的商業模式,聚焦的是資産保值和經營增值的邏輯。目標是2020年,達到規模行業前三,30億元的營收收入。

獲資本市場青睞

儘管住房租賃市場迎來了高速發展的窗口期,但長租項目前期拿地建設、後期運營管理,都需要持續投入大量資金。加之運營期間資金回收週期長,長租公寓資金壓力相較住宅項目更大。

在第一太平戴維斯住宅租賃部助理董事蔡春煥看來,長租市場的參與者能否獲得穩定的融資支援,則是未來發展的關鍵。

自2017年起,資本開始搶灘長租市場,金融機構紛紛與長租市場的頭部企業合作,通過破冰資産證券化來推動長租市場的融資活動。龍湖保利陽光城碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企以及魔方、鏈家自如、新派等長租品牌,均通過CMBS、ABS、類REITs等不同模式實施了租賃産品證券化,獲得了重要的金融支援。

作為創新金融工具和長效商業模式,住房租賃的資産證券化既有助於租賃住房企業的規模化、集約化和專業化,還有助於盤活存量、為住房租賃市場注入活力,從而促進住房租賃市場的良性健康發展。

以冠寓為例,2017年12月,龍湖集團成功獲批全國首單住房租賃專項公募債券50億元,並於2018年3月成功發行30億元,2018年6月,龍湖集團與新加坡政府投資公司(GIC,新加坡主權基金)共同設立長租公寓投資平臺,專項投資位於中國一線和核心二線城市的長租公寓項目,首期投資額共計10億美元。

對此,第一太平戴維斯華北區董事長麥安東表示:“2017年是長租市場快速發展的一年,在政策的鼓勵下,國內住房租賃市場迎來全面發展的重大機遇。2018年稱得上是住房租賃資産證券化的元年,在政府鼓勵‘租售並舉’的背景下,國內房地産資産證券化有望在以租賃住房,尤其是長租公寓為底層資産的證券化産品中率先取得突破。”


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長租公寓借助資本“快跑”
來源:北京晚報2018-06-22 09:31:50
比起傳統地産業務,發展長租公寓更像是一單“細水長流”的生意,需要有足夠的耐心。然而,各家長租公寓品牌商卻不甘於眼前的規模,借助資本的力量開啟迅速擴張。
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