不久前，馬來西亞選舉出了新一屆政府總理，92歲的馬哈蒂爾在選舉中獲勝。這原本應該是一個世紀老人的勵志故事，但因為馬哈蒂爾曾多次抨擊在馬來西亞投資的中資企業，甚至將某知名房企開發的森林城市項目稱為“外國飛地”，因而受到了不少國內購房人的關注。其實，馬來西亞並不是第一個對來自中國的房地産投資表示擔憂的國家。最近兩年，包括紐西蘭、加拿大、澳大利亞、美國、新加坡等熱點海外投資市場均出臺或擬出臺政策，限制外國人買房。從2013年開始大幅增長的海外房地産投資熱潮，開始出現了明顯的降溫，戴德梁行最新發佈的《中國境外投資報告》顯示，今年一季度境外地産投資額同比下降了27%，創下了2015年以來的新低。

　　馬來西亞選舉引發的購房焦慮

　　不久前，隨著馬哈蒂爾出任新一屆馬來西亞總理，馬來西亞的政局變化第一次在國內房産圈裏引發了強烈關注。“好替在大馬的開發商擔心”，類似的表態不斷在微信朋友圈裏流傳，甚至不乏一些圈內專家。

　　一個4000公里外的選舉，能和中國開發商有什麼關係呢？

　　事實上，馬來西亞多年前就因為“第二家園”的移民計劃受到了不少國內購房人的關注，像碧桂園、富力、綠地等知名房企更是一擲千金，直接在馬來西亞投入重金開發房地産項目。其中既有位於吉隆坡的高層商業樓，也有打著“新加坡旁”概念的超大型住宅社區。

　　尤其是某知名房企開發的森林城市項目，原計劃投資超過1000億美元，開發週期長達20年，成為一個包含了旅遊會展、醫療保健、教育培訓、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧産業等八大産業聚集的産能新城。但因為項目本身需要填海造地，開發週期太長，出現了很多不確定因素。在2016年項目熱銷了一陣後，很快便陷入了規劃改變、海外展廳關門、購房人退房等一系列的麻煩中。作為前任總理多次背書的項目，森林城市多次遭到馬哈蒂爾的抨擊，甚至將其形容為“外國飛地”，此番馬來西亞政局的變化自然讓購房人對未來充滿了焦慮。

　　其實,馬來西亞的不確定性還僅僅是預期，實際上的移民買房政策並沒有真的發生改變，但有一些海外投資人已經遭遇了房産持有成本提高、政策變化等糟心事。

　　2014年在南韓濟州島買房投資的章女士，是一位在北京生活的東北人，有了一定積蓄的她在4年前選擇在南韓濟州島買了一套別墅産品。“購買50萬美金以上的度假公寓將獲得南韓永久居住權。”章女士告訴北京青年報記者，一方面濟州島距離北京和她的東北老家都很近，另一方面，濟州島一直是韓劇裏天堂一樣的地方，並且在獲得永久居住權後還可以享受醫療、升學等福利，因此她下決心投資了濟州島的房産。但在2016年，濟州島方面發佈新的政策，取消了投資移民的購房優惠政策，並且對投資移民房産徵收高稅。

　　章女士告訴北青報記者，中國購房人作為境外投資者在濟州島買房大致有兩種，一種是休養度假房，也就是公寓，一種是別墅。濟州島之前為了吸引外部投資，特別給別墅在稅上很大的優惠，而後，在2015年底，南韓政府就取消原有的政策優惠了。

　　在南韓法律上，公寓和別墅適用的法律和稅率是不一樣的。根據章女士反映，他們的房子在土地登記上是公寓，在過去的兩年裏是按普通稅徵收。但是，現在政府從使用角度界定為別墅並徵收重稅。其中一項是比之前高出8%的所得稅；另一項是每年持續增加的財産稅。這直接影響了購房人的持有成本。

　　事實上，最近兩年來，對於海外房産投資的限制逐漸加碼，國內方面，央行對於外匯限制越來越嚴；國外方面，各國在走出經濟危機後，對海外購房人也開始增設條條框框。像紐西蘭、加拿大、澳大利亞、美國、新加坡等熱點海外投資市場均出臺或擬出臺政策，限制外國人買房。這也意味著一些熱點國家的房地産投資在階段性收窄。

　　中資房企從“買買買”到“賣賣賣”

　　這樣的收窄直接表現在，中資房企對於海外房産投資從“買買買”轉向了“賣賣賣”。

　　萬達就是其中的代表之一，幾年前，萬達對海外的投資從足球隊到酒店大樓再到住宅無不包含，但從2017年開始，包括歐洲著名球隊的股份，西班牙大廈的所有權等均被拋售。最近，萬達酒店發展有限公司發佈公告稱，出售澳洲黃金海岸及雪梨項目事項已完成。于出售事項完成後，目標公司不再為萬達酒店發展的附屬公司。

　　萬達此次出售兩個澳洲項目的代價為3.15億澳元（相當於約19.19億港元），將由買方以現金支付。同時根據總協議，買方還將負責完成目標公司向賣方償還債務款項8.15億澳元（相當於約49.66億港元），包括現有貸款及額外貸款。有關債務將於完成日期起至2018年11月9日止期間分期償還。此次出售海外資産後，萬達進一步去杠桿，清償了近50億海外債務。

　　除了萬達，海航在去杠桿時，也將地産和酒店物業作為出售對象，僅在今年就相繼出售了雪梨寫字樓、香港九龍啟德區地塊、紐約曼哈頓第六大道寫字樓等。

　　對於拋售海外資産的行為，戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑表示：“近期境外投資政策的縮緊，以及中資地産企業普遍面臨資金面收緊等因素，導致中資企業大舉出售海外資産。以響應國家政策、進一步降低負債增加流動性。未來，我們預計中資企業會對境外地産投資變得愈發謹慎。另外，市場資金面的持續收緊也將對中資企業的境外投資形成障礙。鋻於此，中資境外資産出售以降低企業杠桿，增強資本流動性並實現長期穩健發展，這一趨勢還將在近期得以延續。”

　　很顯然興起于2013年，中國房企的“出海”熱，正在從“買”向“賣”轉變，海外投資出現了掉頭向下的跡象。根據戴德梁行最新發佈的《中國境外投資報告》顯示：隨著國內政府進一步持續收緊對外投資政策，許多投資者觀望情緒濃厚，導致一季度境外投資額同比下降27%至56億美元（創下自2015年以來的一季度境外地産交易新低）。

　　業內稱海外投資將以更穩健的方式回歸

　　海外投資的大幅縮減以及國內購房人的退潮是否意味著海外投資熱將告一段落呢？

　　對此，戴德梁行大中華區海外投資及顧問服務部負責人張令青表示：“現階段處於中資海外地産投資的‘陣痛’期，相關政策改革的目的是避免‘陣痛’變成‘長痛’。”

　　像政府在去年年底發佈的11號文件新版《企業境外投資管理辦法》在今年3月1日正式施行。此次新規彌補了先前監管漏洞，並加強了事中和事後的監管，這無疑對境外投資趨勢産生抑製作用，但卻並不一定是壞事，反而使得境外投資更加安全和規範。

　　張令青認為，一系列的規範化措施雖然在短期內影響到了交易量，但政府對於企業“走出去”的總方針並沒有改變，逐漸透明和系統化的審批制度和投資標準有助於中資海外地産投資領域的長遠可持續性發展，同時投資類別例如物流、醫療健康等，以及自用的需求仍將繼續得到政府的支援。

　　戴德梁行的報告預計，中資境外地産投資額將在今年較2017年全年下降近30%-40%。然而，平臺或組合包類投資將成為境外地産投資新趨勢。在未來，中資企業或加大收購海外有經驗的優質開發商或運營商、醫療地産、長租公寓、物流開發商或學生公寓。張令青認為，在中國“走出去”的總方針維持不變的情況下，2018年中資境外投資的降溫只是暫時的。長期預測，中資被遏制的出海需求仍將得以釋放。文/本報記者 李桁