規模是通向未來的橋梁，規模達到一定高度才能在未來的行業競爭中掌握一定的先發優勢。房企紛紛表達出追求規模的強烈意願，銷售目標落于1000億、2000億、3000億等，雖然實現目標的時間點略有差異，但在3年內實現規模飛躍是眾多房企的核心訴求，當前的規模跨越的最終結果是後期的利潤鎖定。

2017年，房企均通過各種方式補充了大量的土地，2018年，房企都有充足的貨量在手，普遍實現2018年現有貨量的60%~70%的去化便可以順利完成全年銷售目標，在3-5年時間內絕大多數房企銷售規模不存在絕對的天花板。

二、業績釋放，2018收入攀升態勢將延續

2017年，YH50房企的營業收入普遍出現攀升的態勢。2015年和2016年房地産企業銷售收入的持續上升，導致2017年結轉收入延續上升的態勢。

由於房地産行業1-2年的項目結轉週期，2016年和2017年銷售業績的提升將直接導致2018年房企營業收入的提升。同時隨著新會計準則的使用，絕大部分上市房企開始按實際工程進度將收入入賬，預計2018年房企的營業收入將普遍優於2017年的表現，YH50房企的營業收入將明顯提高。

三、盈利能力提升，2018年仍將持續

利潤的上升，很大方面原因在於土地成本合理，並且各項成本的管控能力不斷提升，這都給企業盈利能力的提高騰挪出更大空間。

展望2018年的利潤及利潤率情況，相應結轉的利潤來源於2016年前後獲得土地所開發的項目，整體來看，土地成本尚在一定的合理範圍內，2018年企業的利潤表現也將不會遜色于2017年，利潤率的微笑曲線還在左側區域，但長期而言，房企利潤將難持續維高。

四、傳統融資渠道收窄，2018年資金成本或將繼續上行

在全行業去杠桿的背景下，房地産行業更是去杠桿的重災區，房企的融資渠道不斷收窄。多數房企的融資成本不斷提升，也有部分規模房企的平均借貸成本較往年出現明顯降低。

展望2018年，受大環境影響，房企融資難度和成本上升為必然，房企也均設置了一定的財務紅線，眾多房企對於負債率或杠桿率控制的一致性做法都是增厚資本，提高現金回流（房企紛紛重提高週轉）。

毫無疑問，行業要進步，企業要發展，只靠自有資金難以快速提升規模，企業的快速發展依然離不開對財務杠桿的依賴，而不同企業間財務杠桿使用難度也存在一定的差異性。部分房企尚存一定的存量債券可以用於再融資，許多房企也存在數量和品質可觀的存量資産，未來也可採用金融化手段變現，為企業提供資金支援。當然，創新融資渠道也將成為企業融資破局的重要方式，但相比傳統融資方式相比，其總量相對有限。

時光的車輪滾滾向前，前路一望無前，過去的成就不能原版複製到未來，但是過去的歷史經驗能夠為未來的戰略制定、方向選擇提供借鑒和參考。以史鑒今可以知興衰，年報以及公司業績發佈會作為公司過去一年經營情況的最重要的“史料”，是我們預測未來房企戰略趨勢的基石資料。

1. 貨量充足，2018年銷售增長有保證

2016年和2017年房企均實現了銷售規模的大幅增長，TOP3房企門檻超越5000億大關， TOP10房企的門檻值也已超過1500億元，同時也可以發現，排名靠前的企業銷售業績增速更快，TOP50以後的房企增速相對較低，TOP100房企的門檻值僅微升17%。

圖：2016-2017年房地産銷售排行門檻值及變動

2017年，YH50房企銷售金額總值達5.6萬億元，較2016年同比增長約48%，佔全國商品房銷售金額的比例約42%。

圖：YH50房企銷售走勢

與此同時，企業存貨去化率表現均較樂觀，YH50房企的存貨去化率普遍保持在50%-80%之間，華潤置地、綠城中國、碧桂園的存貨去化率分別為68%、72%、82%（貨源利用率）。

圖：2017年部分房企的存貨去化率

2017年是三四線城市的銷售大年，房企在三四線城市均取得了良好的去化，以綠城中國為例，2017年綠城中國在三四線城市的房源去化約337億，去化率達67%。

雖然房企對當前市場的具體走向的判斷上存在一定程度的差異，但都在行動上表現出明顯的一致性。房企依舊在不遺餘力的追求規模的攀升，本質是在進行跨期價值交換，現在大力投入資金做規模，後期迎來價值的持續釋放，這也將是房企的最終訴求。

在戰略規劃上，房企普遍對2018年的市場銷售不甚樂觀，業績目標相對保守，YH50房企裏中國恒大，融創中國等17家房企業績目標較2017年平均提升30%左右。對於2018年，房企均準備充分，手中的貨量充足，2018年可供銷售貨值實現50%~70%的去化率便能順利實現年度銷售目標，中國恒大、融創中國等17家房企的貨源的平均去化率達到58%即可實現業績目標。

市場的好壞與企業銷售情況的樂觀與否並不等同，銷售目標也並不等同於最終能實現的業績總量，不排除房企超額完成目標的可能性。房企貨量充足，2018年房企的銷售業績實現增長具有一定的確定性，特別是對規模房企而言，銷售業績不存在絕對的天花板，2018年銷售業績大概率上將創造新高，而一些實力不佳的企業的銷售可能真的不可樂觀視之。

表：2018年典型房企貨值儲備及目標去化率

資料來源：企業年報，企業公告，億翰智庫

土地是房企未來發展的基礎，為維持較長時間的持續性發展，企業均握有充足的土地儲備和貨量，可以支撐企業未來3-5年的發展。

2017年房企對於投資的態度更加積極，碧桂園、中國恒大等28家企業整體的投銷比高達61%，共新增土地儲備約6.14億平米，土地總成本約2.6萬億。一些尚未實現1000億目標的企業，投資態度更加積極，其中陽光城，遠洋集團2017年的投銷比分別為111%、164%。

圖：2017年典型企業投銷比

資料來源：企業年報，企業公告，億翰智庫

注：投銷比=當年新增土地投資金額/合約銷售金額。

截至2017年12月31日，碧桂園、中國恒大、融創中國的土地儲備總建築面積均突破億級。萬科地産、融創中國等42家房企的土地儲備總量約為19.1億平米，較2016年同比增長超40%。

表：典型房企土地儲備情況（萬平米）

資料來源：企業年報，企業公告，億翰智庫

注：數據均截止到12月31日。萬科地産的土地儲備包括在建及規劃中的土地儲備，不包括舊改項目；中海地産的土地儲備不包括中海宏洋的土地儲備，碧桂園的土地儲備為連同其合營企業和聯營公司已簽約或已摘牌中國大陸的可建建築面積，融創中國2017年的土地儲備不包括舊改等協議狀態的土地，包括2018年1月至3月下旬新獲的土地；保利地産的土地儲備為待開發土地面積。

2.財務業績釋放，2018收入攀升態勢將延續

2017年，房企的營業收入較2016年有顯著提升。而營業收入的提升，最主要的原因就是交付的物業面積增加或交付的物業均價提升。

市場回暖，房企業績普遍提升，此時龍頭房企較強的競爭優勢便逐漸凸顯，呈現大象起舞的局面，龍頭房企的市場份額持續攀升，創收能力不斷增強。

2017年， YH50房企的營業收入總量約為28417億元，較2016年同比增長19%，總體增量約4532億元。其中YH50房企中，銷售業績排名TOP10 、TOP20、TOP30、TOP40、TOP50房企的整體營業收入均出現了不同程度增長，增幅分別為21%、13%、22%、32%、16%，TOP10房企的營業收入增量佔50家房企營業收入增量的57%，TOP30房企營業收入增量佔YH50房企營業收入增量的86%，也就是説TOP30房企已基本佔據了YH50房企營業收入的總體增量。

圖：2014年-2017年YH50房企營業收入走勢

資料來源：企業年報，公告，億翰智庫

在龍頭房企中，2017年萬科地産營業收入為2429.0億元，同比增長1.0%；主要原因之一在於2017年結算項目均價由11403元/平米提升至11765元/平米，同比增長3.2%。

2017年，招商蛇口實現營業收入754.5億元，同比增加18.7%。在業務分佈上，房地産開發銷售業務佔據主要比重，為91.5%，同比增加23%；園區開發與運營營業收入佔比為7.7%，由於2016年同期出售零散物業的影響，該業務收入同比減少18%。

房地産行業競爭日益激烈，房企在土地投資方面的難度也在與日俱增，因此合作成為企業獲得土地的重要方式，而部分房企由於在合作項目中佔有小比例權益，項目結轉的收入不併入企業財務報表中的營業收入科目下，只計入投資收益，因此企業並表的營業收入出現明顯下滑，而投資收益出現穩定增長。

當然，自2016年四季度開始，房地産行業的調控政策出臺，並不斷趨嚴，而在政策的影響下，部分房企由於（城市）區域佈局的原因，結轉項目的面積或均價有所下滑，進而導致結轉到財務報表下的營業收入較2016年有所下滑。

2017年，金地集團實現營業收入376.62億元，同比下降32.15%，公司房地産項目結算面積259.07萬平方米，同比下降40.55%；結算收入336.60億元，同比下降35.63%。營業收入下降主要是因為合作項目增加，並表範圍內的房地産項目的結算面積和結算收入減少。

保利地産同樣在2017年營業收入出現下滑，保利地産實現營業收入1463億元，同比下降5.46%，但是歸母凈利潤同比增長25.8%。凈利潤增速遠高於營業收入增速主要原因：

一、由於結算項目結構和區域變化，毛利潤率及凈利潤率同比分別提高2.1個和2.4個百分點至31.1%和13.5%；

二、並表結轉項目權益佔比提高，歸母凈利潤佔凈利潤的比重上升6.7個百分點至79.4%；

三、非並表項目貢獻投資凈收益16.8億，同比增長34.8%。 

企業的預收賬款的多寡直觀反映了未來企業夠獲得的營業收入的多少，2017年眾房企的預收賬款均實現了不同程度的增長。2017年，YH50房企總體預收賬款增幅約48%，其中，融創中國的預收賬款增長282%，新城控股增長70%、萬科地産增長48%、華夏幸福增長29%。

由於房企營業收入與預收賬款之間存在的依存關係，我們根據歷年預收賬款與營業收入之間的變動趨勢，對YH50房企2018年將實現的營業收入進行估計。

圖：2014-2018年YH50房企營業收入走勢

資料來源：企業年報，企業公告，億翰智庫

注：我們用t年的營業收入/t-1年的預收賬款，反映預收賬款的結轉比率，前面幾年的預收賬款反映在未來就是企業將取得的營業收入，2017年的預收賬款對2018年營業收入的貢獻度最高，往前遞推，貢獻度依次遞減。營業收入預測公式： R =y*（），本文中2017年為t期，以此類推，2016年為t-1期，2015年為t-2期，2014年為t-3期。Rt、yt分別表示2017年的營業收入和預收賬款，at-i為t-i期的權重， =1。 

根據統計局數據，2017年全國商品房銷售金額13.37萬億元，絕對額增長1.6萬億元。再看企業數據，而TOP30房企的銷售總量由3.4萬億上升至5.1萬億，上升總量為1.7萬億，即全國市場上升的總量完全被TOP30的房企收入囊中，而餘下的房企都是通過市場競爭獲得業績增長。TOP100房企銷售額上升總量為2.1萬億，高出全國增長總量，而TOP200房企銷售額增加總量開始低於TOP100房企，則表明TOP100後的房企即使在市場大好的情況下，銷售規模仍在逐步縮小。

由於銷售對應著企業未來的營業收入，銷售增量的變化趨勢意味著未來營業收入變化趨勢，未來房地産行業的主要份額也將由少數企業佔據，行業集中度會在一定時間內達到一個穩定的數值附近。

表：TOP30房企銷售額增加總量超過全國銷售額增加總量

資料來源：國家統計局，億翰智庫    

3.盈利能力提升，2018年仍將持續

本輪週期中，房價在2015年和2016年連續恢復上漲彈性，企業獲取的土地的成本處於合理的區間內，疊加企業在成本上的良好管控，企業的利潤和利潤率均出現了明顯的提升。

2017年，YH50房企平均扣除非經常性損益的歸母凈利潤上漲35.5%，毛利潤率上升13.2個百分點，毛利率水準在連續下降兩年之後出現反彈。其中，2017年年度銷售排名前十的企業扣非歸母凈利潤上漲幅度均在20%以上。

圖：2014—2017年YH50房企利潤情況

資料來源：企業年報，企業公告，億翰智庫

2017年，利潤的提升主要是由於結算多為2015年和2016年銷售的項目，由於銷售充分前置，YH50房企的利潤水準在2017年出現明顯改善，2018年仍然處於上一輪房價上漲的結算週期，利潤水準仍將進一步優化。

按照房地産行業的結算時間，2018年結算的項目大多為2016年和2017年銷售，當時無論是成交量還是成交價格均處於快速上升期，為之後的結轉奠定堅實基礎。

加之，IFRS15新準則的普遍使用，房企無需再等到項目完全交房後再將營業收入如表，企業結轉加快，結算的項目總量提升，這將進一步拉動利潤的上行。

因此，我們預計2018年YH50房企的利潤水準將保持一定程度的上漲。但從更長期來看，房地産行業“住而非炒”的調控基調已定，房價將不再延續高速上漲的趨勢，未來企業也很難保持利潤率的持續改善。

圖：2014—2017年YH50房企平均銷售情況

資料來源：億翰智庫

注：銷售金額、銷售面積均為50家房企各年銷售業績的平均值。

為避免土地價格的非理性上漲，一、二線城市在土地出讓上改變了原有“價高者得”的單一標準，提出了附加條件的綜合競拍方式。2017年一、二線城市土地成交價格增幅降低，溢價率持續回落。因缺乏政策調控，2017年三四線城市土地價格呈現與之相反的表現，增長迅猛。隨著房地産行業政策的調控範圍的擴大，三四線城市逐漸出臺相應政策，各地土地價格將得到有效控制。

綜合競價的模式有效遏制了土地成交價格的迅猛增長。以往招拍挂以競拍價格為單一評判標準，而綜合競拍時會附加額外條件，諸如限定未來售價、限定自持面積、配建保障性住房等。這種綜合競拍的土地出讓模式，能夠有效抑制企業非理性拿地行為，從而進一步抑制了房地産市場炒作。此外，附帶的額外條件，特別是限定未來售價、自持比例等，對拿地開發商的開發和操盤能力均提出了較高的要求，提高了競拍門檻。這項變革一方面有效抑制地價，另一方面有利於綜合實力較強的龍頭企業在競拍中勝出，從而促使行業集中度的進一步提高。

表：綜合競拍的附加條件

資料來源：各地國土局，億翰智庫

2017年在土地溢價調控下，一線城市住宅和商業用地成交樓面地價稍有下降，二線城市有所上升，但增幅遠低於2016年。棚改政策的利好和地價管控政策的缺乏，近兩年三四線城市地價猛增，2017年住宅和商業用地成交樓面地價同比增長47%。一線、二線和三四線城市的成交住宅和商業用地溢價率均出現了明顯下降，一線城市的溢價率下降尤其顯著，從2016年中高點236%降至2017年12月的7%。越來越多的城市開始探索土地出讓模式改革，未來將出現更多“因地制宜”的附加條件，照此趨勢，2018年地價有望得到有效控制。

在房地産開發週期裏，土地成本在所有成本中佔據最大比重。隨著一二線熱點城市土地價格的控制，房企前期開發成本隨之下降，從而直接促使利潤的提升。

圖：一、二線城市住宅和商業用地成交樓面地價及同比變化

資料來源：億翰智庫

在2011年至2014年中行業利潤不斷下行以及企業競爭加大時，部分房企就開始採用高週轉的運營模式。尤其是在限購條件嚴苛、融資環境趨緊的背景下，“高週轉”策略越發成為行業趨勢。

2015年至2017年，YH50房企平均存貨週轉率分別為0.42，0.38和0.49，與利潤率的變化基本保持一致。未來營業收入仍將處於增速較高的時期，財務報表層面的週轉率依然會有所改善。

同時我們認為，使用企業當年的銷售金額/平均存貨作為參考，能夠剔除結算滯後的影響，更能夠反映企業的實際週轉率。YH50房企實際的平均存貨週轉率連續3年上升，2017年跳增明顯，也驗證了主流房企對高週轉重要性的共識。

表：YH50房企實際平均存貨週轉率

資料來源：億翰智庫

高週轉的優勢主要體現在兩方面：第一，週轉速度加快，企業的運營週期縮短，更快進入下一個項目的開發和銷售，加快擴張速度；第二，相對減少資金佔用，降低融資成本，提高項目整體的利潤率。

正在追求千億的房企幾乎都紛紛開始採用高週轉的運營策略，新城控股、保利地産、碧桂園、旭輝控股等房企的實際存貨週轉率在2017年都有突出的表現。

展望2018年，融資環境趨緊已成共識，2018年和2019年又將是房地産企業債務的集中兌付期，在這樣內憂外患的嚴峻形勢下，如何保持現金流的安全和穩定將是拷問公司的一大難題。對於一些曾經以高負債、高杠桿、激進拿地進行規模擴張的企業來説，2018年註定會走入艱難的時期，而天下武功，唯快不破，高週轉能夠縮短週期，降低資金成本和管理費用，加速資金的回流，或許正是化解此次危機的有力武器。

而對於一些財務狀況相對比較健康的企業來説，高週轉也是一把利器，能夠幫助企業搶奪低價拿地、棚改紅利的時間窗口。前兩年地王熱潮逐步退燒，以及在“限地價、競自持”拿地的約束條件下，企業拿地價格逐漸趨於合理，或許在這樣的時間窗口入市更有利於企業的利潤率提升和長遠發展。

2017年下半年，房地産行業融資環境就已趨向收緊，行業融資難逐步成為共識。多部門發文整治行業亂象，嚴格控制資金違規進入房地産行業；一系列動作背後，直指企業高杠桿痛點。對房企而言，一方面，融資難度不斷加大；另一方面，可動用的融資空間也大大縮減。

去杠桿浪潮下，銀根對房地産行業進一步收緊，同時也嚴禁銀行理財資金違規進入房地産領域；2016年末滬深兩所相繼發佈的房地産及産能過剩行業公司債券分類監管的文件，更是大大提高了房地産發債門檻。

我們對房地産企業2016年和2017年各渠道融資規模總量及變化趨勢進行了統計和分析。

從融資規模來看，公司債券融資渠道籌得資金大幅減少，定增渠道在2016年的放鬆之後再次收緊，新增銀行貸款和新增個人按揭貸款都有小幅下降，在嚴格調控之下很難有反彈表現。信託作為調控政策“緩衝墊”的功能再次顯現，直接融資方式的多種限制，再次讓信託規模在嚴監管的形勢下逆市上升。同時信託融資成本也隨之水漲船高，目前1年期房地産信託項目的平均收益率已經達到7.9%，較2017年初上漲近1.4個百分點。相關監管部門已發佈加強房地産信託業務的監管的信號，在嚴格把控房地産信貸風險的背景下，去通道化也成為監管重點，信託融資將更加合規、審慎，未來持續快速擴張的可能性不大。

值得注意的是，房企重將目光投向美元債，2017年美元債發行規模同比增長3倍，是同期公司債發行規模的4.6倍。人民幣兌美元匯率的走強，是企業優化債務結構，降低資金成本的好窗口，但是隨著美元加息的逐步推進，同時2018年，2019年兩年很多房企債券將集中到期，未來很可能會繼續推高這一息率，我們預計美債發債成本也會進一步提高。

表：房地産2017年各渠道融資情況

資料來源：億翰智庫

2016年四季度開始，房地産企業發行公司債券、中票、短期融資工具等利率均不斷上揚並維持在相對較高的位置，同時公司債等相對低息的融資渠道收緊，信託等高息非標債務被動推高也導致了地産行業有息負債成本的結構性上行。

圖：公司債發行規模及利率

數據來源：WIND，中信建投，億翰智庫

圖：中期票據發行規模及利率

數據來源：WIND，中信建投，億翰智庫

圖：短融發行規模及利率

數據來源：WIND，中信建投，億翰智庫

圖：美元債發行規模及利率

數據來源：WIND，中信建投，億翰智庫

2017年以來，雖然房地産行業整體融資環境收緊，例如嚴禁銀行理財資金違規進入房地産領域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債的發行審核等，使得行業融資成本有所提高，但相較于中小房企，龍頭企業的融資優勢愈發凸顯，不僅可以融到資，還擁有更低的融資成本。

2017年整體利率上行，YH50房企平均融資成本上升到6.11%，同比增長了6.8%；但碧桂園、中國恒大等15家規模房企的平均融資成本近三年(2015年-2017年)基本呈現下降趨勢，2017年為5.05%，低於行業的平均水準。

圖：YH50房企平均融資成本

資料來源：億翰智庫

無論是在內地的信貸融資、發行公司債，還是在境外發行美元債，大型房企的融資能力相對較強。如恒大多次發行了大額的優先票據，還引入包括中信、中融、深業等央企與金融機構作為戰略投資者，完成了國內房企史上最大規模約1300億元的股權融資，有效降低了企業的凈負債率，也控制了相對較低的融資成本。

同時，大型的房企融資方式更為多元，創新型融資工具在2017年遍地開花，ABN、ABS、REITs、CMBS等融資工具不斷涌現。比如保利地産發行全國首單房企租賃住房REITs；碧桂園400億供應鏈ABS獲批等等。

2016年至2017年間房地産市場繁榮，企業及居民部門的負債都大大增加，加杠桿空間進一步縮小。2017年下半年開始，在政策主導下，國企、民企都開始注重負債控制，房企也更為注重自身現金的流轉。

2017年，YH50房企整體來看，現金短債比在1以下的房企佔比為26%，73%的房企現金短債比在1以上，甚至有11%的房企現金短債比在10以上，多數房企2018年沒有較大的償債壓力。可見高位銷售下，房企現金流得到了一定保障。我們也提示需要關注地産行業表外融資的影響，同時，一些地産公司名股實債的債務形式也會影響房企真實的負債率。

圖：2017年YH50房企現金短債比

資料來源：億翰智庫

2014至2017年，YH50房企整體長期借款增加，係房企規模擴張，截止2017年末，50家房企的長期借款累計為1.8萬億，同比增幅約17%，相較于2015/2016兩年，長期借款同比變動大幅下降。以恒大為代表，自從堅持實施低負債、低杠桿、低成本、高週轉的“三低一高”經營模式，企業逐步轉向效益型發展。截至2017年6月30日恒大就已提前贖回共計1129.4億元永續債，兌現資本市場承諾；2017年三輪戰投累計完成1300億元融資，在行業融資處於持續收緊趨勢之下，公司順利引入戰投使得恒大在行業競爭中進一步確立龍頭地位。

圖：2014-2017年長期借款變動

資料來源：億翰智庫

上市房企存量債務的期限大多在2-3年，2015年和2016年大量發行的債券將在2018和2019年集中兌付，兌付規模分別為3375億和4474億。長期借款佔比的下降也意味著公司還本付息的壓力臨近，過往企業往往會採取新債償舊的方法，而在融資通道收緊、融資成本上行的環境下，如何置換這部分債務值得關注。而且我們尤其需要警惕中小型房企的兌付能力。

2017年，房地産地産的銷售均創下了歷史新高，銷售回款也表現的相對樂觀，多數規模企業的資産負債率和凈負債率均有明顯的下行。

展望2018年，受制于融資大環境，房企將更加注重自身存貨的快速去化，順利實現資金的快速回轉，在融資路徑上也會有更多的探索。只要能夠有效率的獲得一定的資金（當然合規合法的範圍內，資金規模越大越受歡迎），房企對融資成本的敏感度將會降低，並可能將融資業務打包，包括前期的並購，中期的開發建設和最後的銷售階段的融資工作集中于同一家機構進行，進而提升融資效率，並平衡整體的融資成本。

從房地産開發到位資金來源結構來看，2017個人按揭貸款受調控政策的影響已經呈現微幅下降，而定金及預收款所佔比例逐年上升。説明在融資通道受限的情況下，房企銷售回款加速將成為破局的核心競爭力。

2017年，典型房企逐漸加強對回款的把控，並普遍取得了可觀的銷售回款。多數房企銷售回款率均達到70%以上，碧桂園2017年銷售金額5508億元，回款金額5003億，回款率高達91%；中海地産2017年銷售回款率接近100%，達到98.1%；招商蛇口，旭輝控股的銷售回款率均達到85%。

圖：房地産企業資金來源結構

資料來源：國家統計局，億翰智庫

圖：2017年典型房企回款率情況

資料來源：億翰智庫

展望2018年，企業銷售目標均有所上調，並相應儲備了充足的貨值，在融資收緊的當口，企業對銷售回款的把控也會更加嚴格。房企不約而同地重新提高週轉，目標均落于加快存貨去化，提升現金回流速度。2018年企業的銷售回款較2017年或將進一步提升。

2018年以來，各大房企已有不少於142起融資發行，累計金額超過4074億元（含貸款擔保），融資方式主要包括公司債券、永續債、優先票據、中期票據、貸款擔保等，債券和票據依然佔據著房企融資的半壁江山。但是銀行貸款成本的升高以及融資渠道的收緊促使房企開始尋求其他的融資方式。

表：2018年第一季度房企融資匯總（億元）

資料來源：億翰智庫

表：2016Q1-2018Q1ABS發行規模（億元）

數據來源：WIND，中信建投，億翰智庫

圖： 2016Q1-2018Q1 資産證券化細分領域發行規模情況（億元）

數據來源：WIND，中信建投，億翰智庫

創新金融的發展為企業融資拓寬了渠道，房企利用自身的資源優勢由“重資産”向“輕資産”轉變。相對來説，ABS等新型的債務融資工具渠道暢通，但是規模上依舊難以抵消傳統融資渠道收緊的影響。