樓市調控與自由貿易港概念的疊加影響下，被撩動的資本進一步向海南涌入。

就在不久前，圍繞“房住不炒”的定位，並且為了讓海南改革發展成果更多更公平惠及本地居民，提升其幸福感，海南樓市調控進一步升級，迎來全域限購，並且確保建設用地總量現有基礎上不再增加。

供應、需求兩端同時被遏制，一夜間，整個海南樓市站在了十字路口……

最嚴調控前夕

4月14日至4月22日，有兩類人正進入海南，一類是前期已手握多套海南房産的島外客戶，希望借著利好出貨套利，而另一類則是希望能趕上末班車，儘快入手一套海南房産。在火車站、機場，不經意間都能聽聞來往的人在討論著關於房子的話題。

“仲介説120萬過來馬上可以收房，但是我要挂150萬以上，中間還多30萬的差價呢。”4月22日上午，從深圳到達海口的航班落地後，一位黑龍江女子與其友人在電話中閒聊，談笑間不乏對海南樓市的信心。

另一位從內蒙而來的陳芳（化名）在4月23日晚上結束了在海南看房的最後一站——陵水，在高鐵上，她指著手機上存儲的海南地圖告訴記者，這幾天她走訪了文昌、定安、澄邁、陵水等地，在每個地方都看了一兩個項目。

陳芳的朋友們分別在文昌和陵水買了房，早期有遊説過她一起到海南置業，但陳芳始終拿不定主意。直至這次自由貿易港政策下發，陳芳終於下定決心到海南買一套房。然而，擺在她面前的現實是，海南市場房源難尋。

在陳芳看來，“一方面開發商的房源可能真的售罄，另一方面則可能是開發商想捂著一套一套慢慢賣。”

她給記者舉了個例子，在定水一個樓盤現場，置業顧問直言房源僅1套在售，必須全款且50%的款額需要現金支付（按該房源估計，現金支付至少50萬）。在陳芳看房的過程中，置業顧問直接説：“不用看了，那邊有客戶已經去銀行取現金了。”而陳華離開項目時恰好看到一購房者拎著個大包小跑進入行銷中心，“估計是取現金回來了”，對於所見怪象其不予置評。

3月30日預先調控下發後，非限購區域開始承壓。“海口限購區沒新房了，非限購區漲得厲害，年前房價才1萬多，現在都破兩萬了。”海南某市政府工作人員感慨。

據記者走訪印證，其所述的海口非限購區域西海岸，普遍均在2.5萬元/平以上，部分項目已經超過3萬/平，春節前後區域房價接近翻番，並且所售房源有限。3月22日新獲預售證的綠地文化城項目僅剩少量大戶型在售、粵泰天鵝灣4月13日獲得109套房源獲得預售資格，僅10天左右實現清盤、金地自在城、金地華府亦暫無可售房源、融創觀瀾湖壹號項目亦已售罄……

除了向非限購區域轉移外，也有部分購房者試圖通過落戶海南曲線獲得房票後再置業，據海南資深業內人士李淼（化名）介紹，其近期從代辦海南入戶方面渠道了解到，入戶海南的代辦費用一度高至7萬元，年齡越大越貴。

330樓市調控疊加自由貿易港概念，加速消化著海南樓市庫存。尤其在自由貿易港政策下發後，曾引發一次“搶”購潮。海南某代理公司趙先生告訴記者：“金地自在城之所以賣得那麼快，是因為有北京客戶一下子買了十幾套。而天鵝灣項目也是在自貿區政策下發後一週左右清盤的。”

4月18日晚上，海口觀瀾湖觀園項目連夜開盤，當晚即被海口住建局到場叫停整改，並對開發企業與仲介結構共計罰款150萬元。

除海口外，海南多個市縣的住房與城鄉建設局也紛紛開展房地産市場專項整治，嚴厲打擊房地産領域哄抬房價、違規銷售、虛假宣傳等違法違規行為，一批房産仲介機構及開發企業遭受處罰。

在一位不願具名的海南房協人士看來，4月中旬海南政府方面從嚴市場管控，懲處了房地産參與各方存在的違規行為。目的就是告誡市場各方，若不能控制好，就再出臺新政。

捂盤成公開秘密

在李淼看來，2016年、2017年海南仍能找到萬元出頭的項目，現在均在2萬以上。尤其是2017年第一季度，“幾乎消化了2016年全年的供應“，李淼感慨市場完全沒有預兆，海口西海岸賣了近10年的庫存，也在2017年春節消化地七七八八。

根據國家統計局統計的70城房價數據顯示，2017年3月份，海口新建住宅環比價格漲幅領漲70城，環比上漲2.6%，三亞環比漲幅排第三位，環比上漲2.3%。槍打出頭鳥，在2017年4月，海南迎來了一輪調控，首次劃定了限購區域與非限購區域。在房協人士看來，這次調控海南是“被動”的。

事實上，近兩年海南一直在縮減一級市場的土地供應量，根據2018年1月，海南省國土資源工作會議所披露的數據顯示，2017年海南全年供應商品住宅用地面積2165.55畝，同比下降62.91%。

與此同時，海南政府亦通過加強預售管控來調控市場。“政府方面對於預售房源數量的把控也很嚴格，不少項目想賣卻遲遲拿不到預售資格。”李淼表示，按照房地産銷售辦法的相關規定，一般樓房建至一定樓層即可申請預售資格，但在海南現狀需要項目封頂才能開始申請預售資格。

值得指出的是，市場之所以呈現供不應求的關鍵在於開發商捂盤惜售。

記者多日走訪了解，在海南，開發商捂盤惜售近乎是公開的“秘密”。上述代理公司趙先生直言：“開發商都不著急賣，幾套幾套的放出來。”

這與業內人士李淼所述不謀而合：“很多項目，老闆都把房源捂在手上，一點點賣。比如西海岸之前有兩個樓盤，每天就只賣3套且價格都不低。”這亦與上文陳芳在定安看房所遇情景存在一定的相似性。

又比如，在大華錦繡海岸項目現場，開發商公示的預售許可證獲得的時間是在2018年1月，然而其商業性質項目至4月24日仍未推售。

只是，誰也料想不到，4月22日晚間8點，海南進一步加碼樓市調控，一劍封喉，鎖死了仍在躁動的需求端。

最嚴調控之後

“整個市場都是懵的。4月22日晚估計很多開發商都在夢裏哭醒。”房協人士直言，4月22日晚間加碼的樓市調控政策，無論放在什麼時間節點都是相當嚴格。

根據《中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳關於進一步穩定房地産市場的通知》顯示，海南樓市全域限購，即便落戶海南也需要連續2年的社保才能擁有購房資格，試圖通過落戶曲線獲得房票的渠道也被堵死。

據多位受訪人士講述，政策出臺當晚，不少購房者連夜打款下定，均希望在被政策限制前的最後一刻擠上車。不同以往的是，此次政策明確了將從政策發佈起即時生效，即時在4月22日晚間8時後支付的房款都不作數。

“很多購房者，甚至在外地的，連夜打款，但政策要求即時生效，所以8點以後的都不算。”大華錦繡海岸項目現場置業顧問表示。在問及不符合要求的款額是否已經退還時，他指出：“目前開發商仍在與政府溝通，還在想辦法爭取。”

李淼亦表示，據其所獲消息，4月23日下午3時左右，海口市房管局系統仍處於關閉狀態，各方仍在盤點篩選不符合政策規則的購房合同。

在全域限購的背景下，開發商亦積極調整銷售計劃，主動將未在此次限購範圍內的土地性質為商業類型的項目加緊推售。大華錦繡海岸此前一直捂著的商業性質産品也稱將在近期推售，“今晚要培訓産品，預計最近要賣了，很多客戶在政策後被拒之門外，也要加緊推出適合他們的産品。”

此外，為應對限價，大華錦繡海岸項目表示，政策要求項目需要精裝銷售，因此要求購房者簽訂雙合同，即在備案價的基礎上，住宅産品按照2000元/平的價格新增裝修費用。根據置業顧問算價顯示，一套118.85平方米的房源，約加收23.8萬元精裝費用。

同位於西海岸的廣粵錦泰項目，土地性質為商業金融用地，所建産品亦不在此次限購範圍內，在工作日亦有七八批客戶現場看房。

而在陵水的富力灣項目銷售顧問則在晚上9點仍在帶客看房，在其介紹講述的過程中，疲態明顯，他直言政策升級當晚，加班至淩晨12點，期間電話不停，“現在聽到電話響都有想扔出去的衝動。”而在記者隨其看房十幾分鐘內，其亦接了3次電話。

粵泰天鵝灣項目置業顧問張先生則直言，全域限購升級前後兩三天，項目40套商鋪銷售一空，至此整個項目已經清盤。

加緊推盤的背後，是因為市場存在政策再收緊的預期。上述多個項目現場置業顧問都表示，業內擔心五一前後會有新一輪政策，怕連最後的商業、商鋪産品均被限制，亦加緊推貨。

“短期受影響最大的事在建或者摘收項目較多的開發商，土地儲備較大的房企因為受開發週期、調控政策再調整的可能性等因素影響，短期相對會小些。”在海南擁有一定土地儲備的深圳房企在接受記者採訪時表示。

在問及目前當地房企的應對措施時，其坦言：“在建尤其在售項目需要與購房者協調，這項工作比較複雜繁瑣，並將因此調整銷售策略和週期。規劃階段的項目可能會對産品形態設計方面作出相應的調整。”

反觀二手房市場，上文機場準備賣房套利的黑龍江女子最後不知道賣房與否，但李淼的好友原本正在交易的海口一套二手房業主則在調控加碼後叫停了該次交易。“業主時島外戶籍，因此寧願賠償違約金也要叫停交易，畢竟賣了就買不回來了。”李淼表示。

市場衍生對策

上有政策，但下也有對策。政策加碼當晚，朋友圈則開始流傳可通過假結婚、假離婚的方式購房。但在海南後續出臺的政策補充細則中亦強調對以購房為目的的頻繁離婚、結婚的，各市縣要對其購房資格進行嚴格審查。涉及假結婚、假離婚騙購住房的，將婚姻登記嚴重失信當事人名單報送全國婚姻登記信用資訊平臺，事實聯合懲戒。

此外，不少項目亦開始需求應對方案，例如在三亞大東海區域錦軒江南項目，則表示購房者可以先簽訂認購協議，然後找公司代繳社保，繳滿五年後，達到購房資格即可辦理購房合同。但置業顧問亦表示，五年後若政策變動繼續仍存在無法簽訂購房合同的風險。

仲介小助告訴表示：“這種模式早在2017年開始劃定限購區域時，在保亭等地亦有開始試用。”他大膽猜測這將成為未來海南樓市交易的通用模式。

而上述購房者陳芳在看房的過程中，亦有置業顧問讓其靜等開發商制定應對策略，也提及了先簽訂認購協議，找公司代繳社保，待滿社保年限後再簽署房屋買賣協議。但她表示：“風險太大，政策變動誰也無法預料，最擔心房、財兩空。”

在房協人士看來，經過此輪的樓市調控，未來海南樓市需求剩餘更多時長租需求和自用需求。據記者走訪了解，對於長租的探索，早在2017年海南對於“特産式”産權式酒店進行限制銷售時就有房企開始探索。

2017年，海南樓市調控，在海口，産權式酒店産品房企需自持經營90%，在三亞，該類産品則需自持經營70%。位於三亞的融創海棠灣項目就對其自持的70%産權式度假別墅進行長租。

“購房者支付總房款的70%，即可獲租該房源50年，若後期政策變更，允許此類産品交易，購房者只需補齊30%的房款過戶。”融創海棠灣項目現場置業顧問介紹，她亦表示，租戶在租期範圍內可自行轉租，後續亦可託管物業，並且隨時可以退租。

儘管如此，早在2017年租賃用地大規模入市時，北京就曾出臺政策嚴令禁止以租代售，明確租賃合同簽訂期限不得超過10年，嚴厲處理擅自將自持商品住房“以租代售的房企。

“現在就擔心最終’以租代售’亦會被嚴禁。”李淼表示。

破除房地産依賴的決心

與2017年4月被動調控不一樣的是，這一輪密集調控在房協人士看來，是早有準備、非常主動的行為。“自由貿易港這樣的政策不是一天、一個月就能討論出來的，相信已經佈局了至少1年，因此海南這次密集的調控早在規劃之中，只是一直在等一個節點公佈而已。”

事實上，一直以來海南對於房地産的依賴程度頗高，無論稅收、投資都佔到50%以上，在當地業內甚至有玩笑稱是“企業做莊”的市場。2017年底中央環保督察組深入海南，在通報督查意見時就曾痛批海南財政過分依賴房地産，房地産企業指導哪兒，政府就規劃到哪兒。“鼓了錢袋，毀了生態。”

此後，痛定思痛的海南選擇壯士斷腕，破除房地産依賴症。海南省省委書記劉賜貴、海南省省長沈曉明多次公開表態，“絕不讓海南成為房地産加工廠”。

在2018年兩會期間，海南省長沈曉明對媒體直言：“要減少經濟對房地産的依賴，對海南來講，會很痛，會出血，會很難。不下大的決心，不容易做到。海南要以壯士斷腕的決心，減少經濟對房地産的依賴。”

而2018年以來，海南房地産市場的調控舉措亦讓全國人民看到了其擺脫房地産依賴的決心所在。根據2018年海南省統計局發佈的數據顯示，一季度海南地區生産總值1185.25億元，按可比價格計算，比上年同期增長5.1%。其中，海南服務業增加值一季度增長了7.5%，比重最大的房地産增加值下降了6.8%，轉型成效初顯。

“現在看來，海南政府本身是具有抗性的，但政府能夠不遮掩的公佈這個數據，説明政府已經開始要告別對房地産的依賴。和以往海南的經濟數據對比，2018年一季度經濟增幅創20年新低，並且低於一季度全國增速，部分縣市出現經濟出現零增長甚至負增長。説明政府破除房地産依賴的改革新路徑已經很清晰了。”房協人士表示。

三十而立的海南，站在了樓市的十字路口，這次自上而下的改革將給其帶來新的機遇與全新的挑戰。在業內人士看來，海南將迎來兩至三年的陣痛期，而樓市未來的走向亦取絕於其新一輪改革成效。