多方市場建議成立REITs自律監管組織 監管層正在研究推進

來源:中國證券報 2018-05-07 14:42:17

REITs試點推進工作有了最新進展!

記者獨家獲悉,多方市場參與者向監管層建議,在借鑒美國全美房地産投資信託協會(NAREIT)成功經驗的基礎上,結合中國市場的特點,統籌不動産證券化相關參與方自律監管,將住房租賃企業、資産證券化管理人、物業運營服務機構、房地産估價機構、評級機構等市場參與方納入監管體系,規範房地産投資信託基金市場的發展。據了解,監管層正在研究該建議的可行性,下一步將考慮推進統一的自律監管體系建設,但是究竟以成立類似于美國NAREIT的不動産投資基金協會還是新設立內部機構等組織形式還沒有定論,監管層將綜合權衡各方意見建議,最終確定。

為什麼要研究成立中國不動産投資基金協會?

業內人士提出,國際上對於REITs風險控制都有嚴格的監管和資訊披露的準則要求,希望監管部門出臺一些操作規範指引並成立一個行業協會,指導包括房地産企業、商業地産運營企業的市場參與各方嚴格執行,做好風險防範。

碧桂園集團深圳區域法務副經理李冰認為,現在雖然沒有這個統一的自律平臺,但是中國的資産證券化産品從開始就不缺乏監管。相對於監管來講,自律協會的一個宗旨應該是推行産品與實體經濟的有效結合。同時,了解機構在發行産品中遇到的問題與困難,比如稅收優惠的推進、機構間協調配合問題,這些阻礙産品發行的問題都需要自律協會來了解,統一與監管部門來溝通。

“現在資産證券化業務培訓多由交易所、登記機構來組織進行,培訓範圍也限于金融機構的人員,針對企業等融資方還沒有系統的課程。”李冰表示,從融資方來説,雖然可以通過一些專業網站了解産品發行資訊,但是獲得的資訊量,對産品的發行渠道、各種渠道的融資成本、時間成本和風險都了解不足,亟需一個行業自律協會來做專業化的培訓和技術支援等工作,使産品發行情況更加透明化、專業化。

市場分析人士指出,我國物業評估市場較為分散,商業地産估值方面的數據較為欠缺,未來應該儘快整合形成一個行業自律協會,推出行業公認的評估標準,逐步形成資本化率的數據庫和管理,避免評估在競爭中失真。

美國有哪些經驗值得借鑒?

1960年,美國出臺《房地産信託投資法》,允許公開募集資金用於投資房地産項目,直接推動了房地産信託投資基金(REITs)的面世,但由於法律規定不允許REITs自行進行房地産經營和管理, REITs處在被動管理階段並持續多年,並制約了其規模發展。

根據美國房地産基金演義歷史記載:1960年,美國房地産投資信託基金協會(NAREIT)的前身國家房地産投資聯盟建立。如今,NAREIT已經成為美國房地産基金和大型房地産上市公司在國際上的代名詞,也成為了行業代表和投資者的發言人。

“在NAREIT的幫助下,該行業更加現代化,如果沒有現代化我們不可能取得今天的成績。整個行業已經從最初的私人擁有的信託形式發展到今天的上市公司。” Monmouth房地産投資公司主席Eugene W. Landy感嘆道。

此後伴隨著房地産行業高速發展及抵押型REITs面世,進入高速發展期,但其明顯的行業週期性致使在上世紀80年代停滯明顯。

美國REITs發展歷程

1986年美國出臺《稅收改革法案》,允許REITs直接經營不動産而不必交由第三方管理,大大放鬆了原法案中對REITs業務的監管限制,使得REITs運營呈現明顯公司化,REITs對不動産的運營可涉及方方面面,包括:收購和出售物業、管理和出租、裝修再定位、新物業開發。至此,REITs從房地産企業的融資載體一躍成為不動産運營管理公司,其發展進入主動管理快車道。

90年代以後,契約型向公司型過度、《現代化法案》推出應稅子公司開展相關業務、允許外國投資者進入、UPREITs為代表的框架結構創新等致使REITs進入再度快速發展階段。截止目前,美國上市REITs共計267家,市值合計22263億美元,體量非常龐大。

興業研究公司數據顯示,從目前美國REITs的行業分類來看,多樣化投資類2870億美元,購物中心類1692億美元,公寓與單一住宅類1524億美元,倉庫類1139億美元,佔比分別為28.02%、16.52%和14.88%。而基礎設施項目主要是醫療類,市值954美元,佔比11.12%。

中國不動産投資基金自律監管體系將會如何搭建?

此前,中國證監會和住房城鄉建設部聯合發佈《關於推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》強調,要建立健全自律監管體系,從相關表述中,似乎可以看出針對不動産自律監管體系的端倪。

通知要求,中國證券業協會、中國證券投資基金業協會、中國房地産估價師與房地産經紀人學會要加強配合,搭建住房租賃資産證券化自律監管協作平臺,加強組織協作,加快建立住房租賃企業、資産證券化管理人、物業運營服務機構、房地産估價機構、評級機構等參與人的自律監管體系,研究推動將住房租賃證券化項目表現納入住房租賃企業信用評價體系考核指標,依法依規對嚴重失信主體採取聯合懲戒措施。部分業內人員已經關注到了該表述,並認為上述安排具有具有較強的前瞻性與重大意義,同時也猜測可能代表了證監會和住建部對於不動産證券化自律監管模式達成了一定的共識。

中國證券投資基金業協會副秘書長陳春艷透露,中國證券投資基金業協會成立了REITS工作小組,將會同有關部門共同推動公募REITS發展。下一步,將在《基金法》框架下推動REITs基本制度設計,加快構建資産證券化上市規則和REITs監管與自律體系。

李冰認為,結合國內外經驗,中國不動産投資基金協會應該還是由監管機構來發起,交易所、登記機構等REITs市場主要參與方聯合設立,同時吸收現有專業化平臺的建設經驗,考慮具有豐富發行經驗的大型發行機構作為主要會員單位,此外還可以考慮配備一些專家學者作為理事團隊。


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