最近，台州路橋的陳先生因為買房子的事情操碎了心。

陳先生是個生意人，家中小有資産，前些年全款買了一套200多平方米的高檔商品房，登記在自己和妻子名下。可是，好日子卻被一個個意外打破，生意接連虧本，妻子因病去世，留下一個未成年的兒子。為了給妻子治病，家中還欠下一筆不小的債務。

前段時間，陳先生打算賣房還債，卻被告知這套房子兒子也有份，他作為父親不是想賣就能賣。

陳先生的遭遇並非個例。現實生活中，父母一方離世，給未成年子女留下房産的情況不在少數，如何處分這些房産，很多家長都不太清楚。我們特別邀請到了寧波市永欣公證處公證員趙越，和大家聊聊關於未成年子女房産如何處分的話題。

子女的房産，父母可以做主售賣嗎？

趙越説，陳先生想賣房，首先要解決的是繼承問題。

陳先生的房子在婚內購買，屬於夫妻共同財産，妻子亡故後，房産中有一半份額屬於妻子的遺産。由於妻子生前沒有立下遺囑，按照繼承法中關於法定繼承的規定，第一順位繼承人分別為死者的配偶、子女和父母。妻子遺留半套房産的法定繼承人是陳先生、陳先生的兒子和陳先生的岳父、岳母等4人，由他們共同協商確定對這半套房産的繼承方案，確定遺産歸屬。

第二步，是要變更房産登記人。

根據物權法的相關規定，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力，但是處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記不發生物權效力。也就是説，陳先生出售房産行為有效的前提是需要辦理房産的物權變更登記，將房屋産權登記人中的亡妻名義變更為選擇繼承遺産的繼承人，才能進一步處分房産。如果繼承人尚未成年，則由未成年人的監護人代為申請。

“這個問題好解決，只要其他人都放棄繼承，這套房子的産權是不是就可以直接變更到我的名下？”陳先生説，岳父、岳母已經明確表示放棄繼承權，作為兒子的法定監護人，他也可以為兒子做主放棄繼承。

趙越説，這是一個誤區。陳先生的岳父、岳母可以放棄繼承，但未成年的兒子卻無法辦理放棄繼承權的手續，即便孩子的父母可以基於對子女的監護權而對房屋合理佔有、使用、收益，但其中最重要的“處分權”卻被鎖定。

民法總則第二十七條規定，父母是未成年子女的監護人。第三十四條規定，監護人的職責是代理被監護人實施民事法律行為，保護被監護人的人身權利、財産權利以及其他合法權益等。監護人不履行監護職責或者侵害被監護人合法權益的，應當承擔法律責任。第三十五條規定，監護人應當按照最有利於被監護人的原則履行監護職責。監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財産。

可以看出，這些法條都是基於“保護未成人子女利益”的原則來設定的。也就是説，未成年子女的房産，父母不是想賣就能賣的。

趙越提醒，隨著經濟的發展，家庭財産的迅速積累，越來越多的家長因各種原因將房産辦理在未成年子女名下，這些未成年人包括兩三歲的娃娃、中小學生，有的甚至是嗷嗷待哺的嬰兒，也就是人們常常所説的“娃娃房”，出賣這樣的房産同樣存在著陳先生面臨的難題。

要賣“娃娃房”，只能等孩子長大？

那麼，父母想要賣掉子女的房産，是不是只能等到孩子長大成年？有人提出，如果孩子上學或者生病了急需要錢，還要等孩子長大才能賣房籌錢，豈不是“黃花菜都涼了”？也有人提出，如果孩子才剛剛出生，是不是意味著這套房子要被“凍結”18年？

趙越解釋説，雖然法律基於保護未成年人權益的角度設定了很多限制條件，但並非“一刀切”。

國土資源部發佈的《不動産登記暫行條例實施細則》第十一條規定：無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動産登記的，應當由其監護人代為申請。監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關係等材料；因處分不動産而申請登記的，還應當提供“為被監護人利益”的書面保證。而在《浙江省國有土地範圍內房屋登記實施細則》第八條中，明確了監護人提供的“為被監護人利益”書面保證應當經過公證。

趙越介紹，在實踐中，目前結合省內未成年人名下房産轉讓登記的要求，各大公證處探索出兩種常規做法：

一是保證書公證，這是出售未成年子女名下房産最重要的一步。監護人（父母）在保證書中聲明不損害被監護人利益，並保證房屋出售後所得款項全部用於被監護人的學習、生活或為了被監護人利益的其他用途，然後帶好公證書及其他相關材料才能辦理房屋産權轉移手續。

去年，一對寧波夫妻就是通過保證書公證，這才解決了無法過戶的難題。這對夫妻早年在廈門買了一套房子，並將它登記在兒子的名下。這兩年，隨著房價的不斷飆升，夫妻倆想在寧波買一套大房子，給兒子長大結婚用，但因為資金週轉困難，兩人就商量著賣掉廈門的房子。可是，廈門的房産所有人是兒子，兒子又是未成年，怎麼辦？於是，兩人來到公證處辦理了一份保證書公證，保證賣房所得款項是為了給孩子購買房屋，這才順利賣了房。

另一種是辦理提存公證，即將出賣未成年人所有的房産或房産份額的相應款項提存到公證處，然後按照正常的房産交易流程進行過戶。

此前，寧波市永欣公證處為市民王先生辦理過提存公證。王先生和前面的陳先生有著相同遭遇，妻子離世後，留下一名幼子未成年，為了處分夫妻倆共有的一套房産，王先生同岳父、岳母友好協商，通過遺産分割協議的形式，約定房産中屬於妻子的遺産份額，即50%房産份額，由王先生和兒子共同繼承，各繼承25%，加上王先生通過夫妻共同財産析産分割所得的50%份額，王先生和兒子所佔房産份額分別為75%與25%。房産登記變更後，王先生將兒子的房産份額對應的價值17萬餘元進行提存。這種方式既讓王先生如願賣了房，也確保了王先生兒子的繼承權益。趙越建議陳先生可以參考這樣的解決途徑。

公證，能否保障未成年子女的權益？

寫下保證書，就一定能夠保證父母處分孩子的房産是“為被監護人的利益”嗎？

趙越表示，父母作出這種保證是一種單方允諾行為。從法律層面來説，這種承諾是具有法律效力的，經過公證的保證書還會産生公證證明的效力。如果父母未能履行，日後孩子一旦提出異議，認為父母侵犯其合法權益的，父母可能要承擔有關法律責任。

另外，在選擇提存公證的情況下，一般都會在公證書裏列明領取提存款的條件，比較常見的事由有：一、等到未成年人年滿18周歲；二、為未成年人購房；三、為未成年人的其他利益需要支取提存款，例如以未成年人名義再次購房、支付醫藥費、就學費用等。

公證處會對領取提存款需要的所有材料進行審查。如果是以未成年人的名義再度買房，買一手房通常要備案的購房合同，買二手房通常要提供有孩子名字的房産證；如果是為支付未成年子女醫療費，通常需要提供孩子的醫療診斷證明、費用清單等；如果是因子女出國留學或移民所需，通常需要提供錄取通知書、與留學仲介簽訂的合同等材料。公證處確定申請人是為了未成年人權益後，才會將提存的款項交給申請人。

趙越提醒，在實際操作過程中，各地房管部門的要求不同。市民可以結合實際需求擇優選擇處理方式。

網友評論：

會飛的魚：孩子準備出國讀書，我們打算賣掉她名下的房子，就是辦理的保證書公證，非常方便，給我們省了很多麻煩。

豬豬俠：提存公證對未成人權益保護得非常徹底，後期父母是不是把房款用到孩子身上，也能監督到底，是個不錯的辦法。

陌上花開：今後父母出資買房登記在子女名下應該慎重考慮了。

匿名：“娃娃房”情況非常多，公證能夠解決家長的難題太好了。