“騎車上下班，步行到學校，逛鄰街商場、遊社區公園……”高品質的美好生活為每個人所嚮往，這也是對北京提出的“職住平衡”概念的最美場景描繪。然而，對大多數來説，在房價高企、限購嚴厲的一線城市，要實現這一願景似乎只有租房才能最快實現。

房地産企業自持項目的高品質居住環境與服務，為上述願景提供了可行的解決方案。截至2017年底，北京市已推出27個企業自持租賃房項目，目前兩個企業自持租賃房已經確定案名：海澱區萬科翡翠書院和大興區中國鐵建理想家。

以萬科打造的北京翡翠書院為例，該項目位於海澱區北清路與永澄北路交匯處北1000米的永豐地塊，是面向中關村及周邊地區科技人才的高品質改善家庭租賃社區。據悉，翡翠書院項目將於近期啟動預租，預計2020年底將交付第一批租賃房源。

租房將成居住新潮流

2017年7月17日，廣州宣佈在入學等權益上保障租購同權之後，房屋租賃市場成為了2017年乃至當下最火熱的話題。被“天價學區房”刺痛神經的公眾多少希冀著“租購同權”4個字會改變已延續近20年的房地産市場邏輯。

3天過後，住建部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，並選取了廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點。從地方到中央，密集出臺的政策，以及眾多入場的企業讓外界意識到，2016年提出的“租購並舉”已經開始落地生根了，並正在開始加速度。

“翡翠書院項目所在地，是萬科積極踐行租購並舉相關政策，在北京乃至全國首個拿下的全自持住房用地。我們希望翡翠書院的産品特點、定價機制、運營管理模式，能夠為新時代房地産發展提供借鑒意義。”翡翠書院相關負責人向記者表示。

而在《北京市城市發展總體規劃(2016—2030)草案》中，還首次提及了有關城市宜居度及通勤能力的“職住平衡”概念。讓居民就近工作，或在工作地附近居住，通過步行、自行車等非機動車方式實現綠色出行，緩解交通擁堵，提高居民生活品質，成為城市未來發展的方向之一。

“萬科翡翠書院旨在推動‘大中關村地區科技人才’實現職住平衡，這與北京市城市總體規劃不謀而合。”房地産行業有關專家指出，在中國網際網路企業最集中的區域，聚集了大量網際網路科技精英，這一群體不僅對就近居住的願望非常之高，而且對整個生活和居住品質都有比較高的要求，他們中很多上有老、下有小，對適闔家庭居住的高品質租賃房有迫切需求。

隨著“足夠並舉”和“租售同權”等政策的落地，中國城市新居民的住房需求正在向租賃市場轉移，具有相對高品質的長租項目前景可期。數據顯示，國內長租項目在全國租賃市場的佔比僅2%-3%，與發達國家20%-30%的比例相比，還有很長一段路要走。

長租增強城市歸屬感

“‘感覺方便、舒服。’在南京貝客精品公寓南秀店公共休閒區，正忙於司法備考的姜超表示，以前租房被坑過，相比之下長租項目雖然租金貴一點，但是租住過程中有什麼問題，都可以向店長、管家提出來，並得到很好解決。”——《新華日報》去年底的一則報道引發了眾多年輕人的關注。

要面對隨時可能漲價的房租、隨時變卦的房東以及太多不穩定的因素，這些意外都讓大城市的打工者們缺乏安全感甚至疲憊不堪。如今， 長租類項目的快速發展讓這個群體不安的心有了著落。

相較傳統住房租賃市場， 長租類項目首先在規範化管理和標準化服務方面有著更明顯的優勢：個性鮮明的私人訂制、齊備的家電設施、細心週到的物業服務等等，在很大程度上滿足了年輕人對高品質居住條件的期望。

其次，長租項目有別於二房東和託管公司的是産品，良好的社區體驗將為租客提供公共社交空間，促進租客形成興趣愛好圈子，營造生活交友圈。

再者，長租最大好處是租金固定，相較熱點地區不穩定的資金變動趨勢，長租消化了租金遞增的風險，確保了家庭成員尤其是老人、孩子有一個比較穩定的租住環境，用較低的成本解決了長期居住的問題。

在中關村某IT公司工作的小羅就很關注長租項目，他對用這種方式解決住房問題並不排斥，“雖説産權不是自己的，我感覺還是中國人的傳統觀念吧，其實國外很多人都是一家子幾十年租房住的，目前樓市平穩，導致了投資增值部分不足，而租賃方式更靈活，更能提早在當下享受更好的居住生活體驗。”

長租項目的發展藍海吸引了眾多品牌房地産企業。然而，這類産品雖然在一定程度上解決了租房品質和穩定的問題，但由於大多數是廠房或商業寫字樓改造的公寓，戶型面積較小、居住密度大，更適合剛工作的年輕人，並不適合有孩子或老人的家庭居住。

“萬科正是瞄準了租房市場的痛點和空白，豐富住房租賃市場的供應體系，將翡翠書院打造成一個高品質、改善型、更安全、可供一家人穩定長期租住的項目，讓子女接受免費的義務教育。” 翡翠書院上述負責人向記者表示。

高租金是否合理？

自長租項目在我國興起，價格高一直備受爭議，細究本質，昂貴的租金則是市場作用的結果。“大部分長租項目的前期投入較大， 資金回報週期長， 導致了經營成本較高。”一位不願透露姓名的業內人士表示。

有研究報告也指出，長租項目的資金成本很高，包含裝修費、拿房成本、稅收、融資成本等，很多企業的拿房成本加上裝修成本已經佔到了80%。

仍以翡翠書院為例，記者查閱公開資料發現，翡翠書院項目包括海淀永豐兩個地塊，其中海淀永豐地塊18號地塊，出讓金額為50億元，總建築面積138825平米，由萬科競得；海淀永豐地塊19號地塊，出讓金額為59億元，總建築面積162894平米，由萬科住總聯合體競得。根據競拍要求，兩地塊的所有商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

記者還了解到，“翡翠係”是萬科高端住宅系列，翡翠書院將採用低密社區建造方式，建築品質、戶型設計、裝修設計都將按照“翡翠係2.0”的高品質標準來建設。同時，翡翠書院未來將與萬科V-LINK、萬科V盟生態圈等自有平臺實現連結，為業主提供同樣高品質的物業和配套服務。

“高昂的地價、高標準的配套設施、長期的經營成本以及維護成本等等，也使得這個項目的運營凈收入回報率低於3%，這對房地産企業來世極其微利的。” 翡翠書院上述負責人解釋道。

“作為全國首個高品質自持住宅，萬科的目標是希望把翡翠書院建設成為企業從供給側改革角度參與房地産制度長效機制改革的城市標桿。做好翡翠書院項目是響應政府推動“租購並舉”的重要舉措，也是萬科積極履行社會責任的應有之舉，必須做好這一項目，開好這個頭。”該負責人表示。

但他也坦言，作為首個全自持項目，也是房地産市場的一個全新事物，需要做很多探索和嘗試，難度不小。在以市場機制推動租購並舉的過程中，希望社會各界給與更多的理解和支援。