《家在996》是由中國網地産與中央人民廣播電臺-中國交通廣播電臺M996合作的房産欄目。中國網地産總經理張進、副總經理馮偉每週六以媒體專家身份做客《家在996》欄目，通過房産熱門話題解讀、專業購房租房知識解答，為聽眾答疑解惑。

本期《家在996》節目嘉賓是中國網地産常務副總經理馮偉，以及中國交通廣播FM996《家在996》欄目主持人千里，中國交通廣播FM996《家在996》欄目主持人莊園。本期節目對“2018年北京各區到底有多少保障房？”這一話題進行了深入探討與解讀，以下為節目詳細內容。

千里：收音機前的各位聽眾朋友大家好，您現在鎖定收聽到的是FM99.6中國交通廣播，此刻陪伴您的是《家在996》我是千里。

莊原：大家上午好，我是莊原。

千里：在今天下半段的選房指南針環節我們請到了一位老朋友做客直播間。

莊原：來自中國網地産頻道的馮偉老師。

千里：馮偉老師打個招呼吧。

馮偉：聽眾朋友們好，主持人好。

千里：今天下半段我們還是跟大家聊一下有關於房産圈的問題。前兩周我們一直探討共有産權房的概念，這一週我們也基本上從這個角度出發，聊一下保障房。今天我們要關注的是哪一個點？

馮偉：今天我們聊一聊北京市2018年的保障房數量，還有申請的流程，還有申請條件。

千里：前兩天有一個新聞，也是剛剛爆出來，不知道跟保障房的規劃有沒有聯繫，因為北京市政府出臺了副中心和北三縣統一規劃的草案，這個保障房會不會説在通州地區，北京城市的副中心將來會有一些政策上的傾斜呢？

馮偉：保障房有大的層面的政策，比如説市統一的政策，相關的一些是根據各區域，各區縣的不同有自己的相關政策。

千里：還是要根據市政府的規劃，哪一個片區涌入人口多或者現實的情況調解。

莊原：各區的比例也不一樣。

千里：目前我了解到的2018年北京市的住房保障指標，哪一個區縣的保障房量最多？

馮偉：今年北京市將籌建總共的保障房在5萬套，新建和籌集的一共5萬套，這裡面最多的應該是海淀，海淀是今年籌建保障房6000套，第二多的是豐臺，豐臺是5600套。我説這兩個是城六區的，周邊的你比如説大興應該最多的，大興今年計劃籌建1.2萬套。

千里：為什麼這麼多？

馮偉：可能是根據之前土地出讓的比例有關係。

千里：本身這個區域面積又比較大。

馮偉：房山跟順義大概各1萬套。

千里：目前這5萬套就分開了，照這麼看，西城、朝陽都沒有嗎？

馮偉：有，東城今年竣工應該是在400套，西城竣工應該是1100套，朝陽是竣工1.1萬套，這個包含了之前。今年又新籌建了3800套左右。海淀是今年新籌建6000套，18年竣工應該是在4300套，豐臺籌建5600套。18年竣工3000套。

千里：説明上一期搖號中標的有一些人今年就能夠入住了。

馮偉：是的。

千里：這個比例下面説到的保障性住房都包含什麼呢？

馮偉：我們現在的保障性住房的保障原則按照幾個，中低收入、低收入，保障的各不一樣，有經濟適用房，以前的兩限房，現在的限價房，都歸到共有産權房裏面了。還有廉租房和公租房。

千里：這個各區在具體劃分的比例當中是一樣的嗎？

馮偉：不一樣，具體的各區肯定是根據自己以前既有的計劃推進。

千里：我們還是拿海淀舉例，今年的6000套房的保障指標，一部分是共有産權房，一部分是廉租房，再具體的去劃分？

馮偉：是的，這個就跟我們現在保障的原則有關係，現在北京實行的保障性住房原則是統一申請，統一審核，審核通過並取得備案資格了以後納入保障。按照一直在強調的租售並舉的大原則，以租為主的分配政策，先通過公租房去給予保障，再有代售房源之後重新申請共有産權房。

千里：2016年之前，有一批自住房，相對來説也比較便宜，現在這批住戶的産權轉入到共有産權房的體系當中？

馮偉：對，之前的自住房現在都劃撥到共有産權房裏面統一管理了。

千里：但是他們的性質不變嗎？

馮偉：性質都屬於保障房性質，但是産權不一樣了。還有一個可能後續的共有産權房的輪候的原則，比如説以前的産權是全部産權，享受的權益就是全部的産權權益。共有産權房以後，要根據比例，比如説30%或者50%産權權益，你只能享受自己的這部分。還有一個問題，共有産權房是在封閉的系統裏面，繼承或者轉讓受益人也需要有同樣的資格，沒有資格就沒有辦法繼續使用或者購買共有産權房。

千里：現在很大一批人沒有了解到自己原來搖號申請到的自住房現在已經歸到共有産權的性質裏面，他們也不能像以前那樣自由交易了？

馮偉：是的。

千里：現在也在這個保證保障房的系統裏面了。

莊原：他再賣這個産權和使用權都是百分之百的賣出去還是説？

馮偉：你比如説持有30%，你就賣這30%  。

莊原：要是百分之百呢？

馮偉：共有産權房沒有。

莊原：不是共有産權房，就是以前的自住房？

千里：但凡申請自住的房，都不是百分之百的産權。

馮偉：現在都納入到共有産權房裏了。

千里：她的意思是當時申請的時候是不是百分之百産權的自住房。

馮偉：沒有的，如果納入到共有産權房，就是共有産權房的規則了。

千里：要是有的話，就不是自住房了，最好80%的比例，那時候相對還是比較高的，現在基本上共有産權房都是50%，差了30%其實很多。

馮偉：其實共有産權房就是解決住的問題，解決住的問題，有的人的想法就是，産權越少越好，我個人的支出也越少。

千里：但凡是生活壓力比較大的人，我又沒有指望將來把這個房子賣出去是自住，你就讓我掏10%的産權，90%都是政府的都沒有關係，我掏錢少，讓我住就可以了。

馮偉：對，等到具備購買商品房的條件之後，跳出保障系統，再選擇改善性的住房。

千里：將來會不會有可能共有産權房個人和政府的“持股”比例會變化？如果有變化會根據什麼樣的條件變化？是佔比一方越來越大還是怎麼樣？

馮偉：現在30%、50%為主，可能根據政府當初出讓土地的時候已經約定好的一些規則，你比如説既有的你買了30%的産權以後，你就一直會執行這個標準，不會説以後會在去你進我退的變化，不會有的。

千里：就是在買完之後不會變，我的意思是共有産權房的比例開始就調整一下比例，這個可能也跟以後的房地産政策變化有關係。

馮偉：基本上不會變，因為土地出讓的時候就已經約定好了。

千里：前幾天一位聽眾在微信公眾號後臺留言，進行保障房申請的時候，申請人需要準備哪些材料，申請流程又有什麼？

馮偉：剛才説的材料的問題，北京市第一個要先有北京市保障性住房的申請家庭情況的核定表，在住建委網站上都可以下載，另外一個身份證、戶口本，還有申請家庭的資産和租房情況，相關的説明資料。

流程分八個，第一個是先申請，要到居住地的街道辦事處或者鄉鎮政府，住房保障管理部門提出申請。第二個是初審，也是街道或者鄉鎮的住房保障部門對申請家庭的收入、資産、人口，住房情況進行核實，要有入戶調查和公示。

莊原：這個過程很慢嗎？

馮偉：不一樣，如果你提供的材料和條件非常全，就非常快。

千里：核實起來容易就快。

馮偉：對，第三步就是復審，要到區一級的住房管理部門對申請子進行復核，還有一個公示。第四個流程就是備案，到市級的住房保障部門去了，然後對申請資料進行復核和備案。第五個就是編制方案，就到了産權單位所在區的管理部門監督指導下編制，就是配租配售的方案，比如説産權單位有多少房源，這個要在區政府的網站上公佈，配租配售的方案。然後公佈名單，區住房保障部門根據意向登記的家庭備案時間順序，按照房源和家庭數量的一定比例，參加搖號入圍的家庭名單，對入圍家庭，人口，收入、資産進行復核。第七個就是搖號，區房管部門組織公開搖號，確定選房的順序，公佈搖號的順序和結果。第八就是簽訂合同了。

莊原：搖號的週期是什麼樣的？

馮偉：搖號的週期是根據之前的配售方案出來以後，把相應的入圍的名單公佈以後然後再做搖號。

千里：其實也要看所在區配比是什麼樣的，號多不多，要是號不多，基本上一輪就沒有了，比如説東城就600套房子，申請的好幾千人，一期就搖完了。

馮偉：對，要根據房屋的竣工情況，可能前期的工作都準備好了，等項目竣工之後下一步可以具體實施。

千里：這個要根據具體的情況來看，還有很多的實際情況，搖完一輪600個號，300個人買了，另外300個人買不了這個房，這300個號又出來了，還得接著搖。

馮偉：上次海淀的項目，就是搖號公佈以後三天時間，簽訂合同，之前也出現過錢沒有準備夠，沒有辦法買。

千里：我們説這樣一個週期，從開始準備資料到最後復核搖號，結果公佈，一般來説時間大概多久？

馮偉：我身邊的人有的一年，從剛開始申請，有的也有兩年的。各區不一樣。

千里：總而言之，“進決賽”也需要九個月到一年時間。等待的週期也很長。

馮偉：這兩年的房源相對來説比之前多，以前可能更長，兩三年輪候都很正常。

千里：土地供給也沒有那麼多。

馮偉：對，但是輪候的過程中也有政府的保障措施  ，比如説現在沒有配售房源的可以申請公租房，在公租房過渡，有的需要特別保障的家庭，還可以申請住房補貼，租金的補貼。

莊原：你説現在搖號這麼費勁，要做這麼多的準備，如果這些準備做完了，號沒有搖上是多麼悲痛的事情。

馮偉：其實不難，因為我們買房的時候也是很複雜的購買的流程。

千里：無非就是多了一個申請的環節。

莊原：而且現在就算是初期的階段，搖號能中上的比例還是比較大的吧。

馮偉：不一樣，每個項目都不一樣，有的項目可能區位比較好，項目申請的人就多。

千里：還有這樣的，有的人不是申請一個項目，我符合這個資質以後，這個區18個項目搖中哪一個算哪個。

莊原：可以這麼申請嗎？

馮偉：現在看來是可以的。

千里：比如説海淀6000套房，一共十個盤，我十個盤都去申請，但是只要中一個，那幾個就不能再申請了。但是這樣一下就大大增加了搖中的比例。十個樓盤都需要搖號，這樣相對來説有疊加。

馮偉：其實還到不了搖號環節，申請的時候我們就選定了一個項目。

莊原：要不然這個區有十個樓盤，我還要再了解其他樓盤的情況，再挨個搖號，這樣幾率肯定是更大一些。現在保障房越來越多了，對於正常的商品房價格有什麼影響？

馮偉：我覺得大的層面來説，可能會有一些平抑房價的作用。

千里：但是對於開發商想的問題就是這些人就是買不起商品房的人，對商品房的衝擊不會有特別大的影響。

馮偉：剛需層面可能會有一些影響，改變了開發商作為單一供給的現象。政府也去大量的供應剛需房源。在改善性需求裏面，可能沒有太大的影響。但是大的層面來講，或者長期來看，對平抑房價還是有一定的作用的。

千里：所以説保障房涌入市場並不是説為了和商品房競爭房價，因為面向的主要的消費群體也不是那些需要改善性住房或者完全有支付能力購買商品房的人群。保障性住房是為了讓每個人都有所居，提供一個居住的場所。

馮偉：對，主要是針對最低收入家庭，低收入家庭，還有中低收入家庭，這個區間做保障。

千里：今天節目當中我們請到了來自中國網地産頻道的老朋友馮偉老師跟大家聊聊保障性住房的問題，如果大家在最後的這七八分鐘時間有關於保障性住房問題，都可以諮詢提問，微信公眾賬號“中國交通廣播”以及“傾聽直播間”等待著大家的互動。

談到保障性住房，我們就説各區自己調的租或者售的比例，現在大概有沒有一個衡量的平均值？

馮偉：還真沒有。保障的不一樣，比如説東城、西城現在正在疏解人口，可能保障房的數量就比較少。相對來説公租房可能會多一些，然後其他的産權房可能就少一些。所以可能各區的情況不一樣，比例也不一樣。

莊原：保障房，共有産權房可以出租出去嗎？

馮偉：可以的，但是你享受的是出租的權益，也只是你收益的30%或者50%。

千里：誰監管呢啊，我就租出去了，誰知道呢。

馮偉：因為你要跟政府的代持機構一塊達成共識了以後才可以出租，産權不是你個人的，所以你也不能個人出租。

千里：按理説是這樣的，但是會有人監管嗎？

馮偉：肯定會有的。

莊原：就是説收回來的租金也是一半一半分的？

馮偉：對，按照比例分。

千里：將來健全這塊的體制，為了防止你濫竽充數，用低價購買共有産權房，再享受出租的權益。

馮偉：現在這個審核是比較嚴的，肯定你是在保障範圍內才可以。你有特殊的情況需要出租的，可能就有這個情況。

莊原：現在還沒有涉及到出租的問題，因為第一批人可能還沒有住進去呢。

馮偉：有入住的，但是基本上還是以住為主。

莊原：傾聽直播間孔惠敏問了一個，諮詢一下老師，14年簽約的自住房，17年出共有産權政策的時候説是新房新辦法，老房老辦法，現在改了，他們這批已經歸到共有産權房了？

馮偉：有一個時間線，我記不太清楚了，就是那個時間點之前的就按照之前的政策走，那個時間點之後的全部納入到共有産權房裏面。

千里：老房子老辦法，他還是自住商品房。那有什麼區別？

馮偉：自住商品房還是商品房，核心還是商品房。

千里：可以在池子外流通。我記得他們説，比如你産權70%，你補交30%的稅就可以了，是這樣的。

莊原：是交30%的稅？

千里：是的。

馮偉：還是商品房的邏輯，現在這個就是保障房的邏輯了。

千里：相對來説就是價格可能不受這樣的共有産權房的價格體系的制約，包括售賣不受制約。

馮偉：其實各有利弊，你比如説自住房的價格，當時有一個限定的價格，比共有産權房的價格上有一些貴一些。但是還是商品房，我們是用政府給我們保障的權益合理或者低價買了商品房。

千里：今天我們跟馮偉老師聊了一下關於保障性住房，今天的節目到這裡也要結束了，非常感謝馮偉老師做客直播間，每週六的九點的《家在996》下半段時間都是我們和中國網地産頻道強強合作，一起跟大家解讀近期房地産的熱點話題。

莊原：今天的時間不太夠用了，如果有什麼問題可以留在下週六，也是家在996的下半時段。

千里：BH也問了一個問題，説我現在在朝陽已經審核通過的，就等房源進行登記了，租金補貼是什麼，能給詳細解釋一下嗎，今天節目當中估計跟大家解釋不完了，建議大家登錄中國網地産頻道，上面有詳細的解釋。