時代訪談|專訪單偉彪:路勁的平衡術

來源:中國網地産 2018-03-08 10:12:39

在地産江湖中,除了地産大佬們在商業世界裏的揮斥方遒之外,亦流傳著不少他們私下裏的興趣愛好,如花樣年總裁潘軍癡迷唱歌,雅居樂董事局主席陳卓林獨愛粵劇,及今典集團董事長張寶全喜愛畫畫等。不過,與上述大佬們鍾愛文藝愛好不同,路勁集團聯席主席單偉彪卻鍾情于橋牌長達50年。


“彪哥”的鬆弛哲學


橋牌是一種競技性強、邏輯性高的智力性項目,打法種類繁多,通常為兩人對兩人的四人牌戲。從中學初次接觸橋牌開始,橋牌便陪伴了單偉彪50年。在他眼裏,橋牌就像一個抽象的人生。


“橋牌的輸贏中有10%—20%的運氣成分來決定,它很像現實中你可能做對一件事,但最後贏家不一定是你,可如果100次裏有20次都做對了,最後肯定會贏一部分。另外,要學會接受失敗,有的時候不一定是你的錯,失敗就失敗了,再往前走就好,這也是橋牌教會我的東西。”


時代訪談|專訪單偉彪:路勁的平衡術-中國網地産   


或許正是橋牌帶來的坦然的得失心,單偉彪身上有一種企業家少有的從容和淡定。與他交流過程中,親切隨和、熱情健談是他留給別人最大的印象。在公司內部,員工都親切的稱呼他為“彪哥”。不過,談到他與其哥哥單偉豹共同領攜的路勁地産時,他又能字字珠璣,思維敏捷提出真知灼見。


張弛有度的平衡術


路勁地産的母公司為路勁基建,主要從事公路投資和發展,是業內赫赫有名的“公路王”。2003年,路勁正式跨入房地産行業,由於香港樓市的繁榮,地價隨著房價水漲船高,初步涉足房地産市場的路勁選擇將戰場設置在內地。2004年,路勁成功購入廣州雋悅園項目地塊,正式進軍內地市場。


如今的路勁地産已成為一家專注于國內住宅地産的房地産公司。由中國房地産業協會、中國房地産測評中心聯合發佈的《2017年中國房地産開發企業500強以及外資房地産開發企業10強》排名中,路勁地産位列外資房地産開發企業榜首。


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不過,另一個事實是,在作為港企的路勁進擊內地市場之外,有不少香港地産商卻選擇在內地做減法。

 

單偉彪表示,在內地做地産的香港企業中,我們是一個比較特殊的例子。有些香港地産商在收縮,因為他們感覺在香港做一個項目跟內地做10個項目差不多,覺得不值得。另外,香港地産商從70年代起經歷了很多次起落,他們更願意控制風險,把負債率控制在20%、30%左右。內地情況不一樣,現在的內地跟香港90年代差不多,去年TOP10的房企負債率大都在80%左右。

 

作為一家始終堅持在內地發展的港企,面對內地房企的兇猛競爭環境,路勁也在平衡企業風險和規模化發展之間做選擇,路勁把自己的杠桿安全區設置在內地開發商和香港開發商兩者之間。


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單偉彪坦言,“在負債率方面,我們不像內地企業這麼進取,也做不到香港地産商20%的杠桿,更傾向在這之間做平衡。畢竟內地對規模的要求還是比較看重,尤其銀行業看重這個方面,企業不發展到一定規模真的做不下去,所以我們這兩三年節奏也變快了些,過去兩年拿地都比較進取。”


變與不變間的發展邏輯


近兩年,路勁地産正通過積極的、遠超歷年的拿地速度使企業進入快速發展的新週期。


2016年,路勁新獲15幅地塊,總量約270萬平方米,新增樓面面積近乎當年銷售面積的兩倍。2017年,先後於香港、廣東、江蘇、山東、浙江、天津等地取得近20個項目,土儲大幅提高。


值得注意的是, 過去兩年,路勁地産明顯加大了項目合作力度和範圍,分別與平安不動産、中交地産、雅居樂、金輝地産等諸多房企聯合獲取項目或進行股權合作。


單偉彪表示,對於企業來説,如果純靠資本金增長,每年增長15%就很了不起,事實上任何一家企業資本金增加不可能長期超過每年15%,因為它賺不了這麼多,所以要通過合作的方式來做,或者通過分期付款方式,減輕財務負擔。


除了拿地節奏加快,拿地方式變化之外,路勁也在房地産主業外嘗試著其他的轉型和突破。


單偉彪表示,路勁這兩年一直在做新的嘗試,一是成立地産基金,通過多樣的投資渠道為資金找出路,另一方面也在考慮做養老服務,為此也去日本,美國考察過,但具體是什麼形式還不能確定,未來會先在一年之內在幾個城市做試點,看效果如何。


以下為中國網地産獨家訪談:


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Q: 2017年是房地産市場的轉折之年,怎麼看待2018年的房地産市場表現及樓市調控帶來的影響?


A:“房住不炒”的政策2018年肯定會繼續下去,對於房地産商2018年是有挑戰性的一年,大的開發商拿地節奏會放慢,對小的開發商壓力更大。在這種形勢下,未來幾年房價上漲趨勢肯定會慢很多,一線城市的上漲節奏也會變慢。


Q: 2018年已經過去2個月了,國家統計局數據顯示,目前一線城市的房價是32個月以來出現的首次負增長,怎麼看這個形勢對於房企的影響?


A: 對於企業而言,我估計不用10年真正剩下的房企就100家了。這個情況在香港也曾經很明顯,香港70年代也是上百家的開發商,到現在看數得上的10家左右,當然內地面積大很多。另一方面,小的開發商貸不了款,貸款利息、成本都偏高,再加上小開發商自身項目少,未來小的開發商要不被收購,要不選擇跟人合作,否則就生存不了。所以我估計內地大概100家左右房企,在未來幾年可能佔比達90%以上。


Q: 最近“兩會”召開,地産稅又成為大家熱議的話題,怎麼看待地産稅的實施?


A: 地産稅從立法到執行我估計最快要三年時間。地産稅也不是新鮮的事物,其他國家也在做,只是程度不一樣而已。我覺得長期來看地産稅的實施是必須的,難在什麼時候才執行,進程應該怎麼做,這個比較難把控,而且國內情況特別複雜,不同的城市有不同的情況。能不能同一個政策全部實施,也是比較有挑戰性。


Q: 房地産市場從增量市場逐漸轉向存量與增量並存的市場,怎麼思考在當下企業轉型的方向和方法?


A: 現在很多房企已經開始轉型, 有的走租賃市場,有的做商業市場,這是一個未來趨勢。作為房企而言,當然需要適應市場的需求,但是任何一個企業擅長的是一兩項,不可能什麼都擅長,什麼都擅長這就是不擅長。在國外,沒有任何一個地産商把所有的項目都包攬,肯定要找專業機構來配合做才行。

(責任編輯:)
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