南京調控政策不斷加碼，以及房貸利率的上浮，對於住宅投資打擊較大。這使得不少投資客轉戰進入受調控影響較小的商辦市場，有著穩定租賃收益的商鋪産品受到了青睞。

商業投資新姿勢——“學區鋪”

據了解，近三個月來，相對於辦公類産品的成交面積，商鋪的成交面積環比保持上漲趨勢。不過，目前商業市場已相當嚴峻，零售業態飽和、服務業和餐飲業風險大，想要選擇一個收益高、風險小的業態切入商鋪市場並不是一個容易的事情。

（圖片來源：南京商業薈）

教育市場是一個合適的切入點，而且這個切入點的投資者還並不太多。相較于傳統的商鋪，緊鄰中小學的“學區鋪”擁有更穩定的客源，收益也不弱。

學區商鋪具有三大優勢：

1、具有先天的客流優勢；學生、教師、家長等主要消費客群數量龐大，且學校基本上十多年都不會改遷的，客流量穩定。

2、業態豐富，同質化現象少；目前學生的消費涉及方方面面，不同年齡段的學生也有不同需求，除了常見的文具、書店、小吃等店面，也衍生出了其他多樣需求的店面，如列印店、數位遊戲店等等。

3、客群消費力強；有數據顯示，目前有超過43%的中學生每週的零花錢超過100元，52%的學生都將零花錢用來購買學習用品與吃喝上了，而零花錢全部用完的學生甚至佔到了30.43%，這是相當可觀的消費水準了。

南站稀缺學區鋪，客源穩定

據了解，位於南京南站附近的旭輝鉑悅秦淮已推出一批“學區鋪”，主力面積50-150㎡，

且優勢很明顯。值得一提的是，這批4.8米挑高“學區鋪”一度引發了熱銷，目前僅余數席。

就聚客能力而言，旭輝鉑悅秦淮周邊的學區資源相當密集，項目自帶12班制幼兒園、西側小學、初中，北側高中。同時，南京南站6軌制的中學和4軌制的小學也在今年有了新進展。規劃顯示，中小學的建設點位於宏運大道以南，濱河路以北，站西三路以西，規劃用地面積約38900平方米，總建築面積49500平方米，擬建設6軌18個班級規模的中學和4軌24個班級的小學，預期招在校學生近2000名，其中中學900人、小學1080人，總投資28000萬元。據江寧區教育局網路發言人透露，南站濱河中小學是與曉莊學院合作辦學的，而且計劃2018年秋季投入使用。

作為多個學校環繞的“學區鋪”，旭輝鉑悅秦淮商鋪總體量卻僅有22間。需求多了，極大程度上避免了同質化競爭。這些校區從小學到高中均有分佈，而各階段的學生自然衍生出不同的業態需求。對於小學生而言，文具店、書店、零食店基本上是標配。中學生有了零花錢，一些私人電玩吧、奶茶店等也就“應需而生”。

據開發商透露，作為南站CBD首屈一指的高端豪宅，商鋪在設計之初就計劃引入高端餐飲、銀行、教育培訓、美容美體等，保證高消費人群的體驗。

由此可見，相較于其他商鋪而言，“學區鋪”無疑更適合做長線投資，具有更穩定的投資收益。而旭輝鉑悅秦淮50米內可見幼兒園、小學、中學、高中，吸納龐大客流，業態豐富、價值可觀，僅余數席。