原標題：為房産老人陷入親情危機

因女兒向他人借款150萬元，一對老夫婦同意以名下房産抵押提供擔保，然而房屋卻在不知情的情況下被他人惡意轉賣……近日，朝陽法院發佈的《涉老民事案件審判白皮書》顯示，近5年受理的涉老年人的民事案件中，合同糾紛有三成涉及房産。房産的歸屬不明、處分不當，還極易誘發家庭矛盾，使老年人陷入親情危機。此外，伴隨著老年人名下房産的增值，導致贍養糾紛也呈現新的特點——子女從以往的推諉贍養責任變成了爭奪藏匿老人，以獲得對老人財産的使用和控制。

父母擔保女兒借款致房産被轉賣

年過六旬的付女士夫婦在朝陽區雙井附近有一處房産，登記在付女士名下。2013年，因女兒向崔先生借款150萬元，應對方要求，夫婦倆同意以房屋作抵押，承擔連帶還款責任。夫婦倆為崔先生指定的代理人陳先生出具了相關手續。

付女士沒有想到，在女兒正常還款的同時，自己名下的房屋卻被賣給段女士。對方購買後並未收房，又直接出售給譚某。2013年6月，譚某帶著十余人到府收房，強行拆除防盜門。無奈之下，老兩口只得搬出房屋。

付女士夫婦認為崔先生、陳先生和段女士惡意串通，擅自以不合理的低價將房屋過戶至段女士名下，2013年8月，付女士夫婦將陳段二人訴至法院，要求確認房屋買賣無效，並賠償差價損失85萬餘元。

經法院查明，付女士夫婦曾為陳先生出具委託書，聲明自願委託其辦理涉案房屋提前償還銀行貸款、解抵押登記、簽訂買賣合同、辦理産權過戶登記、代繳相關稅費、收取售房款等相關事宜，該委託書還進行了公證。2013年5月21日，陳先生代理付女士與段女士簽訂房屋買賣合同，以150萬元將房屋售給對方。

據段女士稱，其購房的150萬元現金分兩次支付給陳先生，因家中有現金，故無任何提款記錄。她與崔先生之前並不相識，直至訴訟才知道此人與付女士女兒之間的借款關係。購房前，她在仲介陪同下實地查看了房屋。不過，崔先生到庭作證時卻表示，他未參與房屋出售並否認委託仲介售房。

段女士購房後並未收房，而是將房屋再次出售。2013年7月9日，段女士與譚某簽訂房屋買賣合同，約定價款150萬元。實際成交價格為165萬元，其中10萬為定金。合同簽訂當日，段女士銀行賬戶內進賬155萬元，該款項進賬後，其中150萬元轉回給了崔先生。對此，段女士解釋為委託他人理財。

庭審中，陳先生、段女士否認惡意串通，並稱房屋銷售價格高於政府指導價，係正常交易。案件審理期間，房地産評估機構對房屋交易時的市場價格進行評估，鑒定結果為235萬餘元。

法院認定惡意串通判決賣房無效

法院經審理認為，陳先生作為受託人，應當秉承全面維護委託人利益的原則處理委託事務，且應將處理委託事務取得的財産轉交委託人。然而，陳先生在實際處理委託事務的過程中，僅考慮並非其委託人的崔先生的債權實現，以過分低於市場價的價格出售涉案房屋，嚴重損害委託人付女士夫婦的利益。且陳先生亦未將售房款交予委託人。因此，法院認定陳先生在售房過程中存在故意損害委託人利益的行為。

段女士與陳先生之間所謂150萬元的款項往來，無任何銀行提款、轉款或者存款記錄予以佐證。而在再次出售涉案房屋的過程中，買受人付款後，段女士卻剛好將150萬元轉至崔先生賬戶，該轉賬事實，可否定段女士關於在訴訟前不認識崔先生的陳述。此外，段女士在購買房屋後未曾實際控制涉案房屋即將房屋轉售他人，並讓買受人自行接收房屋，該情形違反正常交易習慣。

綜上，一審認定陳先生與段女士惡意串通，通謀虛假簽訂房屋買賣合同，並將房屋轉移登記至段女士名下。段女士既未真實支付交易價款，亦未取得對房屋的實際佔有。此後，段女士又將房屋轉移登記至譚某名下，並以所得款項抵償付女士女兒對崔先生所負債務。陳先生與段女士存在惡意串通損害付女士夫婦利益的行為，該合同應屬無效。現房屋已登記至譚某名下，付女士夫婦有權要求二被告予以賠償。

最終，法院判決確認付女士與段女士簽訂的房屋買賣合同無效，判令陳先生、段女士賠償85萬餘元。判決後，陳先生提起上訴，二審維持了原判。

朝陽法院奧運村法庭副庭長蔡峰指出，像付女士這樣將房屋抵押登記等手續委託給出借人指定的陌生人代理，存在巨大風險。這樣的代理人難以代表自己一方的利益，甚至惡意串通損害委託人利益。

“老年人在處分房産時應格外審慎，務必在充分理解文件內容、法律後果和交易風險的情況下，簽署相關書面文件，建議提前與家人、子女協商，必要時諮詢專業人士。一旦發覺合法權益受損，應及時採取維權手段，通過訴前或訴訟保全，凍結房屋權屬登記手續，避免因時間拖延，房屋發生新的流轉導致維權成本增加。”蔡峰提示説。

老年人合同糾紛中三成涉及房産

北京晨報記者從朝陽法院了解到，家庭矛盾是涉老案件的主要原因，而誘發家庭矛盾的導火索往往是房産的歸屬、分配和處置問題。該院發佈的《涉老民事案件審判白皮書》顯示，近5年受理的涉老年人的民事案件中，合同糾紛有三成涉及房産，家事糾紛中的繼承、分家析産、離婚等基本都涉及房産，而侵權糾紛中的所有權確認、返還原物、排除妨礙三類佔比較高的案件，也基本涉及房産。房産的歸屬不明、處分不當，還極易誘發家庭矛盾，使老年人陷入親情危機。

由於歷史原因，老年人大多擁有各種形式的房産，如房改房、央産房、承租公房、私有住房、農村宅基地自建房等，且這些房屋均帶有一定的福利性質，取得成本較低，但目前房屋本身或價值大幅增值、或因拆遷等潛在巨大利益。

在以往的贍養糾紛中，子女多以經濟困難、無力支付贍養費為由互相推諉贍養責任，老年人無人照管的情況居多。但近年來，因老年人名下的房屋、宅基地使用權等蘊含著巨大的經濟利益，與老年人共同生活還意味著對老年人財産的使用和控制。因此，子女之間開始出現爭奪、藏匿老人的現象，其他子女則常以見不到老人為由拒付贍養費。

蔡峰稱，一些老人會提前訂立遺囑或生前進行財産轉讓或贈與，這樣直接贍養老人的子女往往佔有很大優勢。根據我國《繼承法》規定，與被繼承人共同生活或盡到贍養義務的繼承人，分配財産時可以多分，其他有撫養能力而不盡撫養義務的繼承人，可以少分或者不分。因而，子女爭奪老人便有了利益驅動。

建議老年人不要過早將財産贈與子女，以免影響家庭關係。自己的財産自己控制是老年人應對養老風險的最佳方式。

老年人民間借貸呈井噴式增長

調研還發現，2016年受理涉老年人的民間借貸糾紛4403件，是2015年的近6.7倍。同時，該院民間借貸糾紛中，涉及老年人的案件比例高達44.6%，老年人參與民間借貸投資的熱情和涉訴比例均高於其他年齡層次的群體。

老年人往往積累了一定的社會財富，在投資理財方面有較高的需求，但對投資風險和法律行為的後果往往認識不足，容易輕信他人，作出對己不利的意思表示。

比如，經不住高息、高回報和禮品的誘惑，輕信他人虛假宣傳，將大額積蓄委託他人理財或出借他人，最終款項不知所蹤，血本無歸；本想通過房屋抵押進行理財投資，卻在他人哄騙下簽署房屋買賣協議和全權委託書，導致房屋被他人賤賣，財物兩空；子女以辦理遷戶、委託理財等理由，要求老人簽署財産贈與協議或將錢款轉移到子女賬戶，取得財産後謊稱財産是老人贈與，致使老年人財産權利被侵犯等。

上述情形中，老年人往往簽署有書面協議，且大多又沒有對自己有利的有效證據，一旦發生糾紛，財産權利很難得到保護。實踐中，常有些老年人主張與子女是借名買房關係或者曾達成過房屋分割協議等，但因未能提交證據，最終難以獲得支援。

朝陽法院李瑤瑤法官建議，老年人不要輕信口頭宣傳，警惕高息、高回報陷阱，理性投資。此外，應留好養老錢，切忌將全部儲蓄用於投資，同時杜絕將大量資金投資單一項目，以降低投資風險。

法院還建議房屋權屬登記機關、民政部門、公證機關、銀行等金融機構，在辦理涉及老年人的房産和大額資金處置業務時，儘量要求老年人本人到場，明確告知業務內容、法律後果，充分提示交易風險，確保在老年人知情、自願的情況下辦理。