原標題：“城市更新”時代的舊改棋局

在上海市浦東新區丹桂路899號，佔地63142平方米的張江國創中心正在進行一場“華麗轉身”——從一座廢棄的液晶電視機製造廠搖身一變成為全國最大單體的産業空間。

這是老舊小區改造的一個縮影，而背後是已經逐步展開的城市更新序幕：老舊小區亟待改造、城市功能有待完善，中國城市正從增量發展進入存量更新的階段。

“老舊小區改造是貫徹落實黨的十九大精神、解決城市發展不平衡不充分問題、實現人民群眾對美好生活嚮往的重要舉措。”12月1日，住房城鄉建設部在福建省廈門市召開老舊小區改造試點工作座談會，住房城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽在會上指出。

老舊小區只是城市存量資源的一部分，隨著老舊小區改造試點工作開展，城市更新的大“卷軸”將加速延展。

城市發展新增長點

當今，城市的發展已不再是傳統的野蠻擴張、圈地模式，中國正迎來城市更新的浪潮。

中國房地産業協會副會長、秘書長馮俊表示，在城市規模有限的背景下，我國大城市已從增量時代進入存量時代，這也意味著，城市更新將成為城市發展的新增長點。

長期以來，房企在發展過程中奉行規模至上，在“大象起舞”的市場競爭環境下，土地儲備成為衡量房企競爭力的重要指標。近一年來，在經濟去杠桿的宏觀背景下，全國範圍內的房地産市場調控政策輪番出臺，土地出讓條件趨向嚴苛，一些城市推出以“限房價、競地價”為代表的土地出讓政策。隨著融資渠道收緊，房企拿地成本升高。

同時，在經歷了以投資驅動和增量發展為主的階段後，許多城市在發展過程中“餅越攤越大”，但因為城市功能區規劃不合理，導致人口集聚和交通擁堵，城市病矛盾凸顯。因此，一些城市開始嚴格控制新增建設用地指標，房企拿地難度加大。

在此背景下，參與舊城改造項目成為許多房企拿地的重要途徑之一。

“近些年來，大量的房企參與舊城改造，其實這與城市圈的發展密切相關，隨著城市的不斷發展壯大，城市的規模越來越大，通勤成本越來越高，而地塊也越來越向近郊傾斜。但是房地産項目的核心價值在於區位，對於已經人滿為患的中心城區來説，已經罕有空置地塊，所以想要獲得中心城市地塊，舊城改造就成為了一個較好的途徑。”上游財經專家顧問江瀚認為。

中國城市發展研究院投資部主任劉澄表示，參與舊城改造是大型房企獲取土地的另一種渠道，是目前大城市土地供應緊缺和優勢區位價格過高背景下的一種新選擇。但舊城改造不同於一般的土地出讓，其資金量大、週期長、複雜度高等特點，是房企進入這一領域的門檻，也是舊城改造項目的風險所在。

房企轉型方向

近一年來，房地産市場經歷了前所未有的變化。住房城鄉建設部在近期召開的部分省市房地産工作座談會上，要求堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持調控政策的連續性穩定性。在此背景下，房企轉型進入進行時，“城市運營商”成為眾多房企的轉型方向。

江瀚表示，舊城改造和房企轉型之間有著相當密切的關係，對於房企來説，快速發展、高舉高打的業務發展模式已經難以為繼，房企要將業務向精細化發展。舊城改造讓房地産企業可以深度進入城市的建設當中，在開發房地産之後真正成為房地産的運營者，房企要習慣成為一個全方位的社區運營商。

現在，越來越多的房企正在積極佈局舊城改造。大型房企中，碧桂園、萬科、恒大等均佈局有大型城市更新項目，如碧桂園斥資860億元改造的昆明春城項目，萬科持續開發經營多年的良渚文化村，恒大在深圳納入的近6000億元貨值的城市更新儲備等；中型房企方面，陽光城通過一系列並購獲得多個城市更新項目，龍光地産在珠海、惠州及潮州等地參與建設6個城市更新項目，將提供180億元的可售資源，旭輝一舉拿下太原三給片區的新城改造項目，預期投資達500億元左右。

近年來，首開在參與城市更新過程中探索形成了城市復興的五大舉措：涉足住宅租賃市場、推進老舊小區改造更新、培育社區養老服務業態、參與舊城保護復興、打造創客空間平臺。首開地産董事長潘利群曾經提出了城市復興官的企業使命，努力在優化城市功能、補齊城市短板、改善民生等方面發揮更大作用。

“傳統意義上的拿地、建設、出售三步開發模式不再受政府歡迎，能為城市帶來遠期發展動力的城市運營商是地方政府的優先選擇。”劉澄認為，舊城改造對房企能力的要求不單單是解決拆遷安置問題，商業繁榮、産業升級、地均稅收、交通治理等要素都是衡量舊城改造項目成功與否的重要指標。

“高門檻”背後的挑戰

舊城改造是城市更新的重要內容，業內人士認為，城市更新不僅是對建築物等硬體設施進行改造，也是對各種生態環境、文化環境、産業結構、功能業態、社會心理等軟環境進行延續與更新，開始逐漸滲透到金融、投資、科技、創新、人文、環境、經濟、民生等諸多領域，這對舊城改造提出了更高的要求。

值得注意的是，舊城改造涉及政府、開發商、業主方、基金機構等投資者和使用者諸多參與方，加上區域情況差異和存量物業類型眾多，當前舊城改造工程從改造方式到盈利模式均存在一定的複雜性。單就舊城改造來説，前期資金投入多，改造成本高，且舊城改造投資週期長，是對參與企業資金、項目運營、資源整合等方面能力的綜合考驗。

“城市更新工作首先要慎重規劃，要有全局觀念，一張藍圖繪到底。其次，在城市化加速發展階段，強調個人産權保護，在舊城改造工程中涉及到各種利益方向，很多現實的利益關係需要進一步協調。另外，還要形成舊城改造資金鏈的良性迴圈。”中國城市經濟學會副會長、中國社科院城市發展與環境研究所前所長牛鳳瑞表示。

劉澄認為，目前舊城改造的困難主要集中在資金壓力大和拆遷安置難度大兩方面，對於政府和房企雙方來説，舊改項目一旦啟動，中途終止會帶來社會效益和經濟效益的雙重困境。類似于《深圳經濟特區城市更新條例》等地方操作細則是未來保障各地舊城改造項目有序執行的重要方式。