買學位房，還是選擇民校？家有學童即將“幼升小”的孫先生最近舉棋不定，尤其在聽説越秀區學位房成交比往年同期降三成時更猶豫了：是舉全家之力買一套老舊的小學學位房住幾年好，還是按自己需要居住、選擇民辦學校更好？業內人士透露，目前部分家長買家的心態已出現變化，不再認為非買學位房不可，建議買家衡量自己的經濟實力和置業目標，作出更有利於家庭整體理財的規劃。

廣州日報全媒體記者林琳

近日，有報道稱北京出現學區房降價超百萬元的個案，引起市場關注。記者了解到，廣州市場的學位房價格仍較穩定，不過成交出現一定降幅，尤其是第四季度，學位房成交量整體下滑。

部分地區學位房成交降三成

據房天下數據研究中心統計顯示，11月前兩周，越秀、荔灣兩個教育強區的成交量僅有430套，環比減少了14%，但網簽價格未現下滑。合富置業分區營業經理梁榮佳告訴記者，近期越秀區的學位房成交宗數比往年同期降三成左右。

在他看來，成交宗數下降主要是因為該區域大部分學位房樓齡較長，而且面積較小，總價較高，又有很多業主轉售為租，導致市場可選擇的盤源不多，更重要的是部分買家的心態發生了明顯的變化。“有人算了一筆賬，認為要舉全家之力買一套房子讀書，還不如每年交幾萬元的學費，9年下來也不過幾十萬元，成本遠低於買房，還可按自己喜歡的方式生活，因此放棄了‘搶’學位房的想法。”梁榮佳認為，學位房並不算“剛需”，這幾年的買家確實有逐步減少的趨勢。

有市場人士表示，一味“擠”學位房的“獨木橋”並不理智。梁榮佳認為，買家應該衡量自己的實力和目標考慮是否購買學位房，如果手上有資金和購房名額，希望購房保值，也能解決孩子上學問題，可以考慮購買，但是如果沒有寬鬆資金，或者目的只是“博升值”，還是希望買家能夠謹慎：“特別還是要考慮家庭的居住習慣和生活品質問題，畢竟買一套學位房的資金可以在很多板塊買到優質的樓盤。”據他透露，以前很多外區尤其是天河區的業主轉而購買越秀區的物業，近來卻出現舊城區買家轉而購買天河區、海珠區物業的現象。

不過，值得強調的是，這種變化對樓市影響並不大，梁榮佳解釋稱，一般學位房買家都會使用物業9年，所以學位房的轉手率不高，另一方面，可以交易的學位房不到市場總體盤源的1/20左右，對市場影響有限。

學位房投資屬性被削弱

買家們還關注“租購同權”的進展。今年7月份，廣州頒布了租房新政，其中提到的“賦予租房人子女就近上學的權益”成為“租購同權”的一大亮點。房天下廣州租房分析師李超表示，目前廣州還沒有區域公佈相關細則：“租購同權更多的意義是釋放了政策信號，而在相應細則尚未出臺前，政策對租金和樓價影響有限。”此外，今年中小學招生報名時間在7月份就已結束，最早一批受眾也要等到明年，因此目前因“租購同權”新政而在名校附近尋租的需求並無明顯增長。

業內人士認為，如果租房也能享有學位，必然對老城區的學位房市場起到降溫作用，也必然會催生出大量學位房租賃需求，從而促使租金上漲。房天下廣州二手房越秀區總監黃文鋒表示，從市區學位資源來看，完全放開租購同權的可能性不大。

有業內觀點認為學位房的投資屬性明顯削弱。家住越秀區的林女士告訴記者，即使租房不享有學位，也可以考慮擇校：“目前越秀區的擇校費在10萬元左右，如果是名校一般還要高出兩三倍，但算上擇校費和學位房租金，幾十萬元就可以解決小孩讀書問題，如果是購買學位房，至少也要百萬元以上，並不划算。”

購房tips

市中心學位房普遍樓齡較長，而年底貸款額度緊張，老房子申請貸款會更困難。黃文鋒建議，對於預算有限的學位房買家來説，番禺、黃埔等區二手房樓齡較新，教育資源也日趨成熟，是不錯的選擇；未來名校資源還將逐步覆蓋至增城、南沙等區，這也會使得學位房買家在區域選擇上産生分化。