2016年以來,在一線城市需求外溢和房地産去存庫的背景下,一些二線熱點城市房價迅速攀升,漲勢不亞於一線城市,其中以合肥、蘇州、廈門和南京的房價漲幅最為迅猛,被稱作“樓市四小龍”。

同時,一些“房價冒尖”的二線熱點城市也從去年開始遭遇連番調控,房價漲幅開始回落,樓市漸趨平穩,甚至一些二線熱點城市,如南京的新房價格開始不漲反降,國家統計局公佈的數據顯示,2017年以來,南京新建商品房的價格環比始終保持持平或下降的態勢。

但在樓市逐步降溫的情況下,一些熱點二線城市卻仍在上演“搶房”的戲碼。11月15日,南京河西10處樓盤啟動驗資登記報名,“近萬人排隊搶房”的消息隨即出現,南京本地的剛需購房者向記者感慨,“為啥樓市還這麼熱?”

從《中國經濟週刊》記者在南京實地調查的結果來看,在政府部門的強力調控舉措下,表面上風平浪靜的南京樓市背後卻暗流洶湧,此次南京河西樓盤引來“搶購”的背後是一系列“怪象”:二手房價格遠超新房價格,價格倒挂現象嚴重;地價高過房價呈現“麵粉貴于麵包”的情況;剛需購房者在買房路上“疲於奔命”,中簽率過低使有的剛需參加數十次甚至上百次搖號仍“一房難求”;仍有部分開發商在新房二手房價格倒挂的情況下捂盤惜售。

2017年11月15日上午8點,河西10處新盤同時開啟24小時不間斷驗資登記報名,而早在11月14日晚上,就有人提前到售樓處排隊。

南京 “搶房”:數萬有錢人,幾百億鉅資,3200套房

11月13日,保利天悅、金地中心風華、佳兆業城市廣場等10處位於南京河西的新盤領到了銷售許可證,南京河西樓市在“空窗”一年多後,此次迎來3200套左右的房源上市。10個樓盤的均價,除保利天悅和金隅紫京府在每平方米4.5萬元外,其餘均為每平方米3.5萬元。10處樓盤均是先驗資後登記,最低的驗資門檻是朗詩熙華府的180萬元,最高的則是金隅紫京府的430萬元。在驗資登記後,審核通過的購房者進入搖號環節,而10處樓盤均確定首付八成,其中最嚴格的仁恒綠洲新島要求認購當天付首付,最寬鬆的是在7天內付首付。據記者測算,此次10處新盤中最高首付金額將超過840萬元,而大部分在230萬元到600萬元之間。

河西有新盤開售的消息已經在南京市民中發酵了一個星期的時間,並在11月15日進入白熱化狀態,當天上午8點,河西10處新盤同時開啟24小時不間斷驗資登記報名,而早在11月14日晚上,就有人提前到售樓處排隊。

11月15日當天,《中國經濟週刊》記者在多個售樓處現場看到,售樓處門前均是豪車雲集,有的人抱著枕頭,有的人裹著毛毯,都帶著馬扎或是板凳,一字排隊等候在售樓處門前,在現場甚至還有120救護車待命。15日早上7點,《中國經濟週刊》記者前往佳兆業城市廣場售樓處,發現四週道路已被堵住截斷,車輛無法進入,只能步行前往,據記者當時粗略測算,當時現場有3000多購房者,後續又增加至5000多人,而佳兆業城市廣場僅有349套房可供出售。

在現場的一位購房者告訴記者,佳兆業項目排隊人數最多,大概有5000多人徹夜排隊,他先跑到長隊的最前面領了一個號,排在了685號,然後又跑到近兩公里後的隊尾排隊,等到天色微亮,他發現自己的後面又排起了長龍,遠遠地看不到盡頭。

而在朗詩熙華府的登記現場,一位購房者為了驗資認購新盤,連開了河西10家新開樓盤的指定銀行本票,每個樓盤都想認籌的他在現場一路小跑,詢問周圍的人,“朗詩驗資需要多少?我在銀行開了10張本票,都搞混了。”

南京樓市資深媒體人李子墨感慨稱,“11月15日註定載入史冊,南京河西10家樓盤登記現場,數萬有錢人,凍結幾百億鉅資,來買3200套房,堪稱南京歷史上最大一波財富盛宴”。

“搶房” 背後的一二手房價格倒挂,搶到就是賺到

《中國經濟週刊》記者此前在南京河西南部、河西中部、高鐵南站、燕子磯、仙林、江寧、板橋、江北等地採訪發現,為了抑制房價過快上漲,南京不同區域的新房銷售價格受到政府部門的嚴格管控,即限價,而二手房價格可以“隨行就市”,新房和二手房價格在限價區域普遍出現倒挂現象,尤以河西中部和河西南部的倒挂現象最為嚴重。

在河西中部和南部,有開發商負責人告訴記者,他們到南京物價部門去申報新房銷售價格時,被明確告知,河西南部的新房價格不得超過3.5萬元/平方米,河西中部的新房售價不得超過4.5萬元/平方米。自2016年4月南京出臺“限價令”後,這種限價措施持續至今,“我們也沒有辦法,這是政府部門出臺的調控措施,必須遵守”。

所謂“限價令”指2016年4月末,南京市發改委發佈的關於《中共南京市委南京市人民政府關於推進供給側結構性改革的意見》的政策解讀中提出,“對主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目,按照價格區間分類指導,申報均價每平方米2萬元以下的,年化漲幅不宜高於12%;每平方米2萬~3萬元的,年化漲幅不宜高於10%;每平方米3萬元以上的,年化漲幅不宜高於8%。”

記者在走訪中獲悉,除河西南部和中部的新房被限價外,南京還有多處熱點區域的新房價格遭到限制,如南京南站的限價為不得超過3.5萬元/平方米,燕子磯的限價為2.5萬元/平方米,仙林為3萬元/平方米,板橋為2萬元/平方米,江寧為3萬元/平方米,江北為3萬元/平方米。

而在南京河西中部,記者走訪多家二手房仲介並查詢365房産網發現,一些小區,如宏圖上水雲錦的二手房掛牌均價已接近6萬元/平方米,而同一區域新房限價為4.5萬元/平方米。類似的價格倒挂也存在於河西南部,今年12月底即將交付的佳兆業城市廣場一套期房,在8月以4.82萬元/平方米的價格售出,高出區域新房最高限價3.5萬。

除了河西,這種價格倒挂現象在南京城東和南京南站等區域都大量存在。對此,河西中部的一位房産仲介主管告訴記者,由於城東、南京南站特別是河西中南部的新房和二手房成交價出現高達一到兩萬元的價差,只要能搶到新房就是賺到,因此這部分區域只要有樓盤開盤,就會出現人滿為患、爭相搶房的狀況,有時候會出現十幾個人搶一套房的混亂局面。

這位主管稱,從實際情況看,河西中南部等區域的房子沒有“真正硬關係”想都不用想,根本搶不到。而由於新房與二手房價格嚴重倒挂,這個區域已經很久沒有新盤推出了,有些開發商即使建好了房子,具備開盤銷售條件,也要千方百計延緩開盤,“捂盤惜售”,這個現象在河西地區很普遍。“哪個開發商不想等政府取消‘限價令’後把房價賣高些?因此客觀上造成河西新房稀缺、供應量放緩,反而營造出了‘一房難求’的緊張局面。”

 南京河西現 “麵粉貴過麵包”,業內:未來房價或再創新高

2016年上半年,南京河西曾有兩塊“地王”橫空出世。

2016年1月29日,南京國土局拍賣河西中部G68地塊,出讓面積69205.48平方米,起拍總價27.05億元,起拍樓面地價17767元/平方米。

G68地塊先後引來了融創、招商、華潤、仁恒等15家大牌房企輪番爭搶,經過87輪不斷加價的白熱化競爭,該地塊最終被上海建工以64.8億元的總價拿下,榮登當時河西中部乃至南京的新“地王”,樓面價高達42561元/平方米,溢價率達139.6%。

無獨有偶。去年5月13日,南京國土局拍賣河西南部G14地塊,掛牌出讓起始價15.6億元,起拍樓面價21504元/平方米。

最終經過25輪競拍,葛洲壩以32.8億元拿下該地塊,樓面價高達45213元/平方米,該地塊由此成為南京新“地王”。值得注意的是,這一樓面價已經遠遠超過了目前河西南部的新房最高限價3.5萬元/平方米。

“地王”誕生之後就會帶來相應的影響和效應。南京河西一位房産仲介主管稱,這兩塊“地王”的出現瞬間拉升了周邊二手房的價格,不少仲介機構迅速撤下原來的二手房掛牌價,加價三五千元再挂上去,“上漲幅度之大令人咋舌”,還有售房者聽説“地王”消息後當即在高鐵上給仲介機構打電話要求給所售二手房加價。據媒體報道稱,當時上海建工“地王”周邊的招商雍華府有一套二手房的標價,一夜之間從660萬元提高到756萬元,上漲96萬元,單價也達到4.5萬元/平方米。

外界甚至預測,未來葛洲壩拍下的“地王”的新房銷售均價會達到7.8萬元/平方米,按照樓面價約佔開發成本一半的規律,這一價格被認為可能性很大。

對此,南京一位不願具名的開發商負責人稱,葛洲壩“地王”地塊的樓面地價已高達4.5213萬元/平方米了,“麵粉”價都已這麼高了,“麵包”的價格不會低,“總不能讓央企開發商高價拿地後虧本銷售,未來該地塊的新房售價肯定要創出南京新高。”

記者查詢發現,2016年南京土拍市場的相應數據分別為368宗、1316.66萬平米和912.6億元,同比分別下降0.54%、5.97%、35.21%,但2017年上半年南京土地拍賣成交總金額超過去年全年之和,其中住宅用地的出讓佔比增加和多家大牌房企進駐,從側面反映出業界對未來2~3年內的南京房地産市場前景依然看好。

低中簽率令剛需 “難上車”,搖號幾十次甚至上百次仍“難求一中”

10月23日,國家統計局發佈9月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況,數據顯示,南京新建商品住宅價格環比持平,記者注意到,2017年以來,南京新建商品住宅價格環比始終處於持平或下跌的狀態。

南京剛需戶和改善戶似乎並沒有如願迎來購房的“美好時光“:剛需戶參加數十甚至上百次的搖號,卻依然疲於奔命“上不了車”,改善戶也換不了房。統計數據顯示,南京多家房企推遲開盤上市時間,新房上市量減少,樓市庫存跌至新低。

由於新房價格被限制,遠低於預期,使得開盤的新房成了購房人眼中的限價“福利房”,雖然南京樓市中這類新房不時會被推出上市,也屬於中低價位的剛需板塊,價格低於同區域的二手房,但由於參與搶購人數太多,參加公證搖號樓盤的中簽率屢創新低,甚至有購房者戲稱,“搖號買房就像買彩票中大獎”。

9月26日,南京江北大華錦繡華城時隔近一年後再度開盤,共247套毛坯房源,銷售均價為19664元/平方米,而周邊高層二手房掛牌價多為2.3萬~2.5萬元/平方米。吸引了上千名購房者前往排隊登記,不到早晨6點就有人前來排隊,長長的隊伍將售樓處圍了起來。現場有購房者表示,他們連戶型都沒有搞清楚,只是擔心能不能排上號、能不能買得到。

購房者丁雪洋對記者説,他曾先後參加南京各區域的限價福利房和新房搖號上百次之多,沒有中過一次,而打算在南京城區買一套改善型住房的曹興旺在過去兩年裏輾轉南京數十個樓盤的搖號現場,沒有搖中過一次。

目前,南京開盤的新房及限價房均需要參加搖號才能購買,但從媒體此前的報道中不難看出一些樓盤的搖號中簽率非常低,例如江北高新區的亞泰山語湖排隊登記現場,1749組買房人搶購72套房源,中簽率僅為4%;江寧弘陽禹洲時光印象推出48套房源,有637組有效客戶報名,中簽率僅為7.5%;溧水中山首府推出266套毛坯房源,共有3213位購房者報名參與,中簽率僅為8.3%;江北弘陽時光裏推出72套房源,有783組購房者報名,中簽率為9.3%等。

南京樓市的“一房難求”從下面的例子中也可見一斑。今年9月15日,地處河西南部的魯能公館有一套精裝修房退房,面積142平方米,單價34906元/平方米,該樓盤已清盤,由於受限價政策影響,魯能公館的價位始終維持在3.5萬元/平方米,數次開盤推出的新房源均被搶購一空,對於“一房難求”的河西南部來説,這套退房可謂購房者的福音,在開發商要求一次性付款的情況下還引發500多人爭搶。

有業內人士指出,雖然南京樓市的“限價令”表面上扼制住了房價瘋狂上漲的勢頭,但大多數剛需和改善需求購房者並不能如願搶到新房而獲得實惠和福利,新房和二手房價格嚴重倒挂的樓市成了部分人追逐暴利的渠道,這是一個非常危險的信號。