在電商大行其道、購物中心紛紛轉型之際，北京頗負盛名的商業綜合體北京僑福芳草地日前迎來了五週年慶典。在其起步的2012年，soho尚都經營慘澹，世貿天階風光不再，僑福芳草地異軍突起。憑藉獨特的藝術化商業空間營造、差異化的市場定位與良好的口碑效應，芳草地5年來好評度一路飆升，如今已成為北京家喻戶曉的地標性建築，為北京小資人群創造了新的時尚生活方式，也打造了商業綜合體的新高度。在商業地産商們直呼寒冬已來之時，芳草地緣何熱度不減？芳草地的成功經驗，同行們是否能學到？

為此，中國網地産中國在芳草地五週年慶典當日，特別約訪了總經理賴國賢先生，邀其走入《地産30年漫談》欄目，分享其從芳草地運營之道延展開的對國內商業地産十年的觀察和見解。

賴國賢先生2007年正式出任僑福芳草地總經理，正是在他任期的十年間，芳草地從一個名不經傳的大廈 華麗轉身為北京的商業標桿。而在此之前，他亦親手打造了台灣的著名地標項目——台北101大樓。這位專家級的商業地産運營翹楚，同時擔任著全國台灣同胞投資企業聯誼會（全國臺企聯）與北京台資企業協會（北京臺協）的副會長。

購物中心和電商的消長與博弈

 走進僑福芳草地，是一次愉悅的身心之旅，隨處可見的藝術藏品，高達236米的室內長橋，酷炫的旋轉電梯及藝術畫廊，這個出生就自帶藝術IP的芳草地，讓很多人一見鍾情、流連忘返，之後引為活動和購物的據點。

與僑福芳草地的興旺景象相反，國內一大批購物中心正在苦苦掙扎中，有些已經難逃關門轉變業態的命運。熟悉業內狀況的人士反映，自2013年以來，線下實體零售企業“入冬”，客流減少、銷售下降、盈利下滑、生存困難成為常態，只有少數購物中心憑藉大體量、高顏值、多業態、體驗式消費等特點形成了抗電商衝擊的能力。

對於購物中心接連倒閉的現象，賴國賢認為這是一種自然的淘汰現象。“網際網路極大提高了生活效率，成為每個人都離不開的工具，但我不認為電商是唯一的型態，實體和電商像人的兩條腿，一個是空中飛，一個在地上走。電商的優勢在於沒有時間限制，只要你願意，任何時間都可以購物，而電商無法讓你看到購買的商品。對比之下，實體雖然消費時間，地點有限制，但可以看得到、摸得著，最重要的是可以形成人跟人的互動。未來，整個購物中心有50%-60%的交易會被電商取代，但不會被完全取代，我們應當思考的是如何把電商和實體做一個結合，提供最新的科技，去滿足消費者現有的消費習性；同時也必須提供一個良好的消費場所，滿足消費者的體驗式消費需求。”

對國內商業地産這十年的發展，賴總給予了極大的肯定：“過去10年國內商業地産的 發展速度幾乎是國外的3-4倍，發展軌跡都是成跳躍式的。從2008年開始，北京的商業地産也開始蓬勃發展，像三里屯、藍色港灣、芳草地都是這個時期的産物，而在此之前好的商業綜合體是不多的。事實上，這也是良性競爭的結果。整個商業地産帶給消費者更多樣的選擇，哪一家能勝出取決於消費者的認知和偏好。對於業界來説，競爭壓力肯定很大。“

他透露，以往僑福每一年都會送員工出國看國外購物中心，而從去年開始僑福只需要把員工送到成都、大連、哈爾濱等地去考察學習，國內有些標桿商業的水準已經是國際一流的。“國外的商業地産都沒有中國的精彩，當前創新創意最好的購物中心就在我們中國，而且主要分佈在二線城市。”賴總驕傲地説。

芳草地如何煉就高端文藝IP

芳草地的成功，很大程度上得益於它的獨特文藝IP,以及對商業業態的精準把握。對此，本網記者和賴總展開了深入的對話。

中國網：您2007年起擔任僑福芳草地總經理，見證了芳草地的醞釀、出生、發展與成熟，期間應該經受了不少的挑戰，回顧這段歷程有哪些感悟？

賴國賢：1995年黃氏家族拿下了位於北京東二環區域的這塊地，最初是計劃蓋一個綠色環保的寫字樓。在此基礎上，為了滿足人群的需求，發展出了餐飲、影院，最終形成一個商業綜合體。建築設計的概念來自於一個英國西南邊的熱帶森林，吸取了綠色環保的元素，形成今天的芳草地。事實上，芳草地從2006年開始動工，歷經了7年的施工期，運營了5年。從我擔任芳草地以來，在北京讓我看到了所有行業高效率的快速成長，在這種競爭下，每個行業的步伐都會更快速，因此我們也面臨著很多的挑戰。

中國網：芳草地走向成功主要依託的是什麼？

賴國賢：僑福最早的DNA是品質，僑福在世界各地蓋的樓通常都成為最搶手的樓，也不怕價格很高沒人買。最初的時候芳草地希望做出差異化，其次不希望跟其他人同質化競爭。我們在很大的市場裏思考的是怎麼切不同的消費客群。僑福也在不斷跟自我挑戰，希望能突破自我。

中國網：藝術化氛圍是芳草地最獨特的氣質，何以做出這樣的選擇？

賴國賢：這個理念是黃建華先生給我的。黃先生是亞洲很有名的收藏家，他提出了“收而不藏”的概念，提倡藝術走進生活，讓每一個人都能觸摸藝術。事實上，藝術跟商業不會有很大的衝突，傳統的空間都是以消費為主，芳草地想給消費者一個沒有壓力的消費空間，即使是喝咖啡、閒逛。生活方式和美學是日積月累，僑福希望這種生活方式能推廣出去。

中國網：芳草地選址並非是傳統的商圈，如何解決的引流難題？

賴國賢：芳草地是一個小型的購物中心，只有5萬6千平米，有100個單元的零售業，但是反而讓我們把劣勢轉為優勢。體量不大，我們反而不需要太多品牌。因此，我們思考要引進一些亞洲或國內沒有的品牌，這樣的話，消費者如果要消費這些品牌，就必須來芳草地。

中國網：過去兩三年，很多商業地産都在走向O2O轉型或者是引入網際網路元素，芳草地會轉向電商嗎？

賴國賢：芳草地的轉專長是地産商，不可能也沒有能力做電商，但是鼓勵租戶做電商。我們會通過自己成立的一個開放式的O2O平臺跟外界對接，提供消費者想要的資訊。

中國網：業內都説僑福芳草地不可複製，但據説第二座芳草地已經落在了上海新江灣城地區，第二座芳草地會在原有基礎上有哪些延續和創新？

賴國賢：上海的芳草地會比北京芳草地更環保，更接近自然。不過，在建築的結構和施工方法上則是另一個創新。未來的芳草地依舊秉持綜合體、藝術、環保的DNA。而對我們的挑戰最大的，是怎麼讓休閒空間更加有趣，讓消費者更加接近大自然。可以確定的是，上海的芳草地將以森林為主題，未來在寫字樓，在酒店會看見真的樹，體量會比現在大的多。

中國網：除了上海以外，芳草地還有其他拓展計劃嗎？

賴國賢：目前還沒有太多精力去拓展。我們每一個時段只專注于一件事情，把一個樓經營好。未來的計劃還要看各方面的資源、地塊等，僑福集團的想法都是一次做好一個項目，只有確定項目品質、服務沒問題的時候，才會考慮下一步計劃。