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高端酒店二線城市擴張樣本:高端酒店扎堆武漢

發佈時間: 2015-02-03 | 來源: 21世紀經濟報道 | 作者: | 責任編輯: 冬野

1月27日,記者採訪獲悉,自2015年到2017年,武漢將有近10家左右高端酒店扎堆開業,新增客房數量將增長近一倍,武漢成為繼成都之後,高端酒店爭相佈局的另一個二線城市。

“從國際品牌酒店來看,其已進入戰略調整期。”仲量聯行高級副總裁李萌對記者表示,一線城市高端酒店區域飽和,市場發展潛力銳減,諸多酒店品牌的區域佈局轉向二線城市,而這幾年來,成都和武漢等二線城市的國際化程度越來越高,而城市經濟活力和發展速度提升,刺激了城市對高端服務業的需求,特別是高端酒店業市場,被資本市場看好。

另一酒店業人士則表示,但扎堆供應的局面下,武漢市場是否有足夠的消納能力尚存疑。

高端酒店扎堆武漢

對武漢來説,高端酒店業尚處於啟蒙期。

上述酒店業人士介紹,在此前武漢市場的佈局中,高端酒店數量極少,長期維持在5家左右的局面,2009年-2012年等全國酒店業快速增長時期,武漢僅新增一家酒店即萬達威斯汀酒店,規模增長速度極慢。仲量聯行提供的客房供應數據則顯示,2006年,武漢市現有客房數量1644間,當年新增客房僅681間,2007年到2008年,新增客房未超過1000間,2009年到2012年4年時間裏,新增客房數量僅800間左右。而酒店品牌也集中在早期的香格里拉、馬可波羅、光明萬麗等少量國際品牌。

這種近乎停滯的狀態在2013年開始改變。上述人士介紹,當年,隨著喜來登等幾家酒店的開業,武漢高端酒店客房供應提速,當年新增客房數量2292間,2014年新增客房數量922間。到目前為止,武漢市已掛牌的五星級酒店已有14家。

2014年,包括萬豪、四季、洲際、君悅等9家全球高端酒店再度宣佈在漢佈局,未來4年內,將陸續開業。待其正式投放市場後,武漢高端酒店客房供應量將達到1.26萬間。

如此快速擴張的背景卻是,中國高端酒店業正在面臨一個快速調整期,客房假和入住率雙雙下跌。“從全國範圍來看,雖然也有部分城市上述指標均有上漲,但行業整體放緩趨勢明顯。”一酒店業人士分析,這種局面在2015年還會持續。

而仲量聯行採集武漢市最具代表性11家高端酒店數據顯示,截至2014年11月,武漢市酒店市場日平均房價649元,同比下降11.2%,入住率45.55,同比下降11.2%,每間可出租客房收入295元,同比下降28.6%。

“更多的是高端酒店市場的戰略轉移。”李萌表示,經過近十年佈局,北上廣深等一線城市供應市場已趨於飽和,激烈競爭,發展空間受限,他們需要尋找新的市場。

對比其他城市,武漢高端酒店業尚不成熟,即便是目前已經開業的酒店,斷檔明顯,多家老牌五星級酒店的設施陳舊、設備老化、停車位不足等問題明顯,滿足不了當前市場對高端酒店業的需求,給這些國際品牌入駐的先機。

而武漢綜合性房地産項目的放量,高端酒店作為重要的配套,被廣泛佈局。李萌解釋,目前,國內房地産開發産品青睞包括酒店、寫字樓、住宅、商業等一體的綜合體項目,開發商對酒店的定位則是以提升項目檔次和品牌為目的必備配套。此外,酒店大都由開發商自持,成為企業固定資産,賺取物業升值空間的同時,其産生的現金流補充企業的流動資金。

消納能力的考驗

但值得關注的是,這些新增供應基本集中在漢口王家墩CBD、武漢市解放大道、漢陽區的武漢國際博覽中心周邊等區域,各酒店的計劃入市時間,則將從2015年持續到2018年,武漢是否具有足夠的消納能力?

對比其他城市,武漢屬於二線城市中的經濟活躍城市,其GDP的增速幾年來均高於全國平均水準,而其國際化元素也在增加,對高端服務業的需求越來越高,這種需求會成為武漢消納高端酒店的核心因素。李萌表示,武漢酒店需求目前仍以商務為主,主要涉及鋼材、製造業、高新科技産業和金融業,其中,金融業和資訊産業需求增長較快。而在旅遊市場,武漢的國內旅遊人次數持續保持在20%以上的增長率,這些都將給武漢消納高端酒店能力帶來想像空間。

但同樣地處經濟活躍的二線城市,成都比武漢更早踏入高端酒店業擴張期,上述酒店業人士坦言,目前,成都市場的入住率和客房價降幅更明顯,市場消納能力已顯不足。未來的武漢是否也會走成都的老路?上述酒店業人士則坦言或許不會,其解釋,綜合來看,成都高端酒店業的扎堆供應,開業時間更加集中。而武漢市場的開業時間相對錯開,且引進品牌之間相對有自己不同的定位,對客戶群的吸引力更強,在這種局面下,其未來的消納能力會更強。

“一般來説,一家酒店從拿地到開業約需要3-4年,開業後運營20年左右,在不考慮土地增值情況下,才能達到基本的盈虧平衡。”李萌表示,整體來看,其回報週期仍不短。