促土地開閘 增有效供應

住建部、國土資源部發文要求嚴防高價地擾亂市場預期

新華觀察

昨日，住建部、國土資源部聯合發出《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關的工作通知》(以下簡稱《通知》)，明確要求商品住房庫存消化週期在36個月以上的，應停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。要求各地立足實際，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例後現房銷售或競自持面積等，嚴防高價地擾亂市場預期。同時，須加快在建商品住房項目建設進度，儘快形成市場有效供應等。

《通知》傳遞出從土地源頭分類調控，從而緩解供需矛盾、還原住房居住屬性、穩定樓市的重要信號。

新房庫存去化週期普遍縮短

《通知》發佈當日，由第一財經地金網和克爾瑞南京機構聯合發佈的《2016江蘇土地市場白皮書》顯示，去年我省土地出讓金總額6150.64億元，同比增長39%。據克爾瑞南京機構首席分析師周穎介紹，去年我省土地出讓面積其實有所下降。

土地成交量在下降，但成交金額卻創新高，顯然是地價明顯抬升了。去年我省出讓的包括住宅、商辦等在內的經營性用地出讓總收入5790億元，同比增長43%，但工業用地和公益性用地出讓總收入同比分別減少5%、3%。去年全省住宅用地公開出讓平均價格7696元/平方米，同比增長78%，明顯高於商辦用地等土地的價格漲幅。可見，房地産市場的火熱，使得住宅用地身價高企，從而拉升了整體地價水準。

記者了解到，宿遷、常州、鎮江、泰州等城市之前由於庫存高企，這兩年鮮少住宅用地供應。而三四線城市去庫存大背景下多有加杠桿去庫存行為，激發了當地一批改善和投資需求，加之一二線熱點城市嚴格限貸、限購後，不少投資需求外溢，導致省內不少三四線城市樓市升溫。鎮江新房庫存消化週期降至6個月，揚州降至6個多月，泰州降至8個多月，宿遷降至不足12個月。

全省設區市僅個別城市新房消化週期超過15個月，部分縣(市)仍存在高庫存、消化週期超過18個月的情況，按照《通知》要求，我省絕大多數設區市都進入須增加土地供應的行列。

南京更是劃入“不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏”的範疇。至昨日，當地新房庫存量僅2萬套出頭，按照去年同期消化情況來看，庫存僅夠賣2個月，即便按照今年一季度的消化速度衡量，也僅夠銷售四五個月。

實際供地縮減恐削弱調控效果

記者查閱2012-2016年南京市商品房住宅用地計劃和實際供應量發現，近5年來當地商住用地的實際供應量小于計劃供應量的概率不低。3月底，2017年南京市商品住宅用地計劃出爐，全年供應商品住宅用地530萬平方米，創近6年來計劃供應量新高，不過從一季度當地商住用地成交情況看，完成全年供地指標難度不小。

蘇州與南京相似，2017年主城區住宅用地供應計劃為509.2萬平方米，一季度主城區成交的住宅用地面積也不過63.22萬平方米，按此速度，實際供應不足的現狀恐怕仍難以改變。

南京市房地産學會會長吳翔華表示，去年上半年至今，寧蘇兩地政府使出各種調控手段平抑地價，但土地市場投資預期仍然沒有明顯降低，讓調控效果打了折扣。目前兩地的市場現狀就是，因為優質土地資源供應稀缺，導致房企高價搶地現象屢禁難止。新景創投總經理王慧説，近期與不少房企交流，發現他們都急著招人，“以前都是急招市場行銷人才，現在急招前期拿地的人，而且待遇在提高”。他説，過去房企都聚集在一線城市拿地，現在一線城市地塊供應已十分稀缺，房企也轉而在二三線城市鋪開拿地戰線，一季度徐州的土地出讓量進入全國前十。

“現在房企擔心的不是地價高，而是擔心沒地、拿不到地。”據王慧介紹，現在房企融資方式仍然較多，還可以合夥拿地、合作開發，分擔開發風險和資金壓力，“房企現在使用杠桿很厲害，一旦土地斷糧，資金鏈也就斷了，所以必須去搶地，否則就生存不下去”。

“加大供應是真，但也要有地啊!這些年拆遷難度在加大，導致部分城市用地確實緊張。”省國土廳相關人士坦言，2014年起我省啟用集約、節約利用土地機制，“存量土地與新增土地的佔比已從3：7變為5：5，也就是説，拆遷用地與農業用地徵收的比例已經持平，將來還要尋找一些低效土地，更多盤活存量用地供應市場”。

土地供應須儘快轉化為新房供應

切實加大土地供應是一方面，新增供地量能否真正及時轉化為新房供應，是市場真正聚焦的一個問題。對我省一些城市而言，現在的矛盾並不是房企捂盤惜售，而是新房建設跟不上、市場供應斷檔。

3月末，南京拍賣的6幅住宅用地均達最高限價，按規定須建成現房銷售。去年9月以來，南京已誕出40幅需現房銷售的地塊。吳翔華表示，這客觀上也將新房上市週期拉長了。據預計，2017年南京整體商品房供應量約為6萬套(含公寓、商辦、車庫等非住宅商品房)，但至3月底，一季度商品房供應量僅為10133套，同期新房認購量卻達22197套、成交量12108套，明顯供不應求。

一般而言，從拿地到建成現房上市需要2年左右時間，意味著南京未來兩年內“房荒”局面或難改變。在土地投資預期難改、地價屢屢觸及最高限價的情況下，現房銷售現象延續的可能性還很大，即便一定程度上加大供地，也難以根本消除供需矛盾。

吳翔華建議進行系統的基本土地出讓制度和土地産權制度改革，“始於2004年的招拍挂制度實行至今，地價屢創新高的現象就沒有停止過，集體土地流轉進展緩慢，導致土地供應來源單一。不系統改革，仍難以改變僧多粥少的局面”。

業內人士還建議，拍地時應合理掂量地塊的實際價值，改變根據周邊房價來定調土地最高限價等方法，增加平價地供應量。

省國土部門相關人士則表示，現在首要任務是去杠桿，抬高房企高價搶地的資金成本。

本報記者 汪曉霞