網際網路金融構築“萬億帝國夢”的基石？

在推出“穩賺一號”眾籌産品之前，萬達醞釀了一年多，目前該産品已有很多機構投資者認籌。而在發佈了這款産品之後，萬達還將利用另一平臺——萬達旗下的電子商務公司發佈新的理財産品。

6月8日，萬達集團將聯手快錢公司推出一款眾籌産品。

産品被命名為“穩賺一號”，起始投資金額僅為1000元，預期合計年化收益率可達12%以上，募集規模5億。該産品于6月12日至6月15日進入募集期。

在推出這款眾籌産品之前，萬達醞釀了一年多。“萬達商業地産轉向輕資産不是大家想像的那樣忽然華麗轉身，而是一步一步做出來的，只是到現在消息才發佈出來。”萬達集團董事長王健林在一次演講時公開表示。

據21世紀經濟報道記者了解，該産品已有很多機構投資者認籌。在“穩賺一號”之後，萬達還將利用另一平臺——萬達旗下的電子商務公司發佈新的理財産品。

早前，萬達發佈了輕資産轉型計劃。眾籌是輕資産融資管道之一。萬達設定的輕資産戰略目標是到2020年開業400個至500個萬達廣場，徹底去房地産化，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司。到2020年收入達到1000億美元，市值2000億美元。

兩路眾籌

在快錢網站的首頁上，萬達眾籌産品赫然入目。

産品説明顯示，收益由兩部分構成，一是萬達廣場項目的租金收益，每年派發，大約年均能達到6%；二是投資物業的增值收益，在退出項目時一次性發放。萬達的方案顯示，資産包在3年之後可選擇REITs（房地産信託投資基金）或其他形式上市，投資者可獲得項目增值部分的70%。

如果不選擇上市，滿7年後萬達將回購物業或者由第三方收購。物業增值收益在推出項目時與最後一期租金收益一起發放。産品成立3個月後，將會從其公開認購的眾籌平臺報價轉讓。

去年底，萬達以3.15億美元收購快錢公司68.7%的股權，成為其控股股東。快錢則于近日推出了網際網路金融理財産品“快利來”，期限從隨存隨取到98天。預期年化收益率5%至5.5%。相關廣告遍佈萬達集團旗下所有萬達廣場，陣勢壯觀。

12%的預期收益如果能夠實現，將高於信託産品的平均年化收益率。用益信託工作室的數據顯示，2014年發行的9091款信託産品，其平均期限為1.55年，平均預期年收益率為8.99%。另據海通證券研究報告顯示，美國房地産信託投資基金過去20年的年均收益率高達9.84%，高於標普500指數和羅素2000。

快錢只是萬達做網際網路金融的平臺之一。消息人士向21世紀經濟報道記者透露，在萬達電商CEO董策離職前，萬達電商旗下的飛凡金融針對輕資産融資的金融産品已經設計完畢，等待發售。

眾籌“前夜”

2014年下半年，曾有些房企開始嘗試眾籌，但大多是借助眾籌模式為行銷造勢。2015年上半年，一些房企開始研究如何讓眾籌模式介入開發環節，從拿地就開始介入，最後分享收益。

5月29日，碧桂園、萬科、綠地、綠城、旭輝、協信等多家大型房企和網際網路巨頭髮起成立“中國房地産眾籌聯盟”。其首個項目即是平安和碧桂園攜手推出的“開發眾籌”項目，並選定碧桂園上海的嘉定項目實施。

萬達強調，推出的網際網路金融産品是和實體商業進行結合，在現有法律框架下，借用眾籌模式，做出的“準REITs”類産品。然而眾籌産品推出，只是萬達一系列舉措之一。

在此之前，萬達內部已經進行了重大改革。首先是建立輕資産標準模組。在原有的重資産模式下，萬達商業地産考核地方公司主要看利潤；到各地發展，主要看房價。輕資産模式的考核目標發生變化，主要看成本和租金。萬達花了一年時間，建立ABCD四個版本的輕資産成本標準。南方地質條件好的地方與軟基礎的地方有不同的成本標準，北方也根據地質條件好壞形成兩個成本標準。

過去發展萬達廣場主要由發展部門牽頭，他們負責到各地談項目，項目資料談回來，公司成本部會對成本、利潤進行審核，兩個部門還要進行博弈，都同意後再上交總裁和董事長簽批。而輕資産項目做不做主要由商業管理公司決定，主要看租金。

新的制衡由商業管理公司和研究部之間産生。商業管理公司作為管理者一般會傾向於保守測算租金，而商業地産研究部也建立一套各地租金測算模型，進行獨立測算，如果兩個部門的測算差不多，説明靠譜。如果差距很大，那就回去重新研究。

為加快發展輕資産，萬達的工程管理模式也進行重大改革。過去的工程管理，從招標、預算到決算，過程複雜，費時耗力。萬達實施輕資産後一年計劃開業50個項目，原有工程管理模式難以跟上。所以萬達推出一個交鑰匙工程，萬達和長期合作的中建系統四家公司一起，共同制定出不同地區四個版本的萬達廣場工程造價標準。萬達按照標準給施工單位費用，施工單位按照標準進行建造，按時實施交鑰匙工程，萬達只需監督工程品質，不用再自己招分包單位。

王健林指出，實施交鑰匙工程的好處：一是降低成本，過去建一個萬達廣場，項目公司要六七十人，現在人數減少三分之二。二是提高效率，管理更加便捷。三是實現雙贏。實施交鑰匙工程後，工程建設單位成為真正的總包，過去他們只負責土建，最多只佔工程造價的50%，外墻、內裝、機電等是萬達招標。現在總包自己去招分包，可以獲得所有收入並且收到管理費，利潤也會提高。對於萬達，也可以徹底防止工程招標腐敗。當然，所有分包單位必須從萬達品牌庫中選擇。

萬達重大的舉措還包括，商業管理實現資訊化。很多人擔心萬達在高速發展中會翻車，王健林認為商業管理是萬達能不能安全走下去的核心。萬達不靠人管，而是靠資訊化進行管理。萬達研發出一套慧雲商業管理系統，2013年試行，2014年正式在全國萬達廣場推行。慧雲把萬達廣場的消防管理、機電管理、節能管理、運營管理等16個子系統整合到一個智慧平臺上，一張電腦屏就可以掌控全局。

過去這些系統分散管理，消防是消防、機電是機電，現在只要一個控制室。現在萬達採用科技手段，給電線電纜安裝溫感系統，通過溫度變化來感知電線電纜有沒有問題，一旦哪個地方的溫度超出正常範圍，系統就會自動報警。

商業管理資訊化不僅支撐了萬達商業管理的運營，減低了管理成本。王建林稱，過去管理一個15萬平方米的萬達廣場需要131個管理人員，現在只需要80人，減少40%。

新的生態體系

王健林正在構建新的公司內部生態體系。萬達目前有四大支柱産業，不動産、文化旅遊、金融和電商，無論萬達發展重資産還是輕資産，都是四大産業相互依託、相互支撐。

過去萬達做電影院、電子遊戲、量販KTV等，是因為萬達廣場突出體驗消費，需要大量文化娛樂業態支撐。這幾年，萬達一直想尋找一個兒童綜合業態公司跟隨萬達廣場發展，這樣萬達廣場就能做到各個年齡層全覆蓋。但國內沒有綜合性的兒童娛樂企業，要麼零售就是零售，娛樂就是娛樂，教育就是教育。國外雖然有成型的這類企業，但是不願來中國，即使來也是一年一個店、兩年一個店的速度慢慢開。

王健林稱，無奈之下，萬達才自行研發出寶貝王的兒童娛樂項目。去年成立第一年，開業9家店，2015年要開業超過30家。有了兒童綜合項目，萬達廣場人流明顯提升。從2015年起，寶貝王就成為萬達廣場的標配。萬達商業地産轉型輕資産後，萬達廣場快速擴張，兒童娛樂就會越開越多，電影院線也能發展更快。

萬達商業去年年底在香港上市後，股價一直在發行價附近徘徊。而在A股上市的萬達院線（002739.SZ）上市後連拉了12個漲停板，市值輕鬆突破1300億。

王健林更看重的是做輕資産後産生的邊際效益。跟隨萬達廣場擴張的寶貝王或成為全球最大的兒童娛樂産業。萬達廣場數量擴大，還能為萬達做O20網際網路金融帶來更多資源。

眾籌的方式，只是萬達做輕資産的資金來源之一。萬達稱之為內部融資管道。

而另一重要渠道是外部管道，類似基金、保險等機構投資者。據了解，已經形成有約束力的項目達二十余個。“如果萬達需要，很快就可以簽百個以上的項目。”王健林説。

王健林希望達成的圖景是：當萬達廣場覆蓋全國所有省會市、地級市及主要縣城，萬達的年消費人次將會突破百億，覆蓋七億至八億人口，中國主要消費人口的消費數據萬達全部掌握。而且萬達的消費數據不僅是購物數據，還包括文化、娛樂、餐飲等各方面的消費數據。這為萬達發放消費貸款，做網際網路金融提供了基礎。同時，萬達正在研發雲pos機，將來掌握萬達廣場內上百萬台pos機，獲得所有商戶的現金流數據。萬達通過網際網路金融給他們發放貸款，改為每日償還本息，相比傳統銀行，成本更低，風險更小。

另據21世紀經濟報道記者了解，和萬科合作後，萬達未來可能將徹底放棄住宅業務。從融資角度考慮，早前每個萬達廣場都會配備一些住宅銷售。所取地塊也大多處於城市郊區位置。但如果輕資産模式實行，萬達受限更小。目標是一些城市中心地帶的純商業項目。